2022年1月5日，石家庄市委、市政府印发了《石家庄市农村宅基地和村民自建住房管理办法》（简称“《宅基地办法》”），对农村宅基地和自建房进行了较为全面的规定。《宅基地办法》有哪些内容值得我们关注？新政策将会给实务带来什么影响？我们结合近年来各地实践情况，现将《宅基地办法》的九大亮点归纳如下：《土地管理法》修改以后，宅基地管理的职责发生了较大变化，实践中出现了部门间推诿扯皮的情况，为明确各职权部门宅基地管理分工，《宅基地办法》对部门职责分工进行了明确规定，其中：农业农村部门负责宅基地改革和管理有关工作；自然资源部门负责国土空间规划、土地利用计划和规划许可工作；住房和城乡建设部门负责村民自建住房建设行业管理；乡镇（街道）政府负责本辖区宅基地和村民自建住房的审批和管理，开展宅基地及建房动态巡查，发现和处置各类违法违规行为；村集体经济组织是本村宅基地和村民自建住房的日常管理和监督主体，制定宅基地和村民自建住房管理章程。根据《宅基地办法》规定，依据国土空间规划和村庄规划将村庄分为城郊融合类、集聚提升类、特色保护类、搬迁撤并类、保留改善类五大类型。根据村庄类型采取不同管理方式，对城郊融合类村庄，新规划的集中住宅小区宜以多层建筑为主，其他村庄选择多层或低层；对集聚提升类村庄，联村建设新型农村社区的，选择多层或低层住房建筑，其他村庄以低层为主；对特色保护类村庄，以新建、改造提升平房为主；对保留改善类村庄，以既有村民自建住房改造和原址新建农村低层住房建筑为主；对搬迁撤并类村庄，按照国土空间规划有序进行搬迁，近期不能搬迁的，以整治人居环境为主，除危房改造外，停止审批新建、翻建、改建、扩建住宅。《宅基地办法》第十五条规定，宅基地用地标准为人均耕地不足1000平方米（1.5亩）的地区，每处宅基地不得超过200平方米（0.3亩）；人均耕地1000平方米（1.5亩）以上的地区，每处宅基地不得超过233平方米（0.35亩）。村民自建住房原则上以不超过三层的低层住宅为主，一般不规划建设三层及以上的住房。农村村民一户只能拥有一处宅基地（简称“一户一宅”）的规定，早已深入人心，但如何认定“户”，尚缺乏较为明确的法律政策规定，尤其是“成年闺女”“外嫁女”能不能单独立户等敏感问题尚待解决。为解决“户”的认定问题，《宅基地办法》第十六条规定了“户”的认定标准，明确“户”是指取得本集体经济组织成员资格、享受集体资产分配、履行集体成员义务的集体经济组织成员所形成的家庭户。一般由户主、配偶、未成年子（女）等家庭成员组成。具体认定标准由村集体根据当地风俗民情、历史传承、民主讨论确定。由此可知，为平衡法律政策规定与风俗习惯的关系，《宅基地办法》仅规定了认定“户”的基本条件和原则，没有规定认定“户”可操作的标准，将“户”的认定权利交给村集体，纳入村集体自治范畴。当前农村建房审批意识淡薄，加之建房审批部门和程序不明确，实践中村民自建房办理审批的情况极少，导致自建房建设“乱象丛生”，近年来出现了多起自建房倒塌的安全事故，自建房建设审批引起关注。为加强自建房审批程序，《宅基地办法》在第三章专门规定建房审批程序，农村宅基地和住房建设审批程序为“农户申请、村级审核、乡镇审批、县级备案”。这里需要注意三点：1. 宅基地和建房审批是以户为单位申请的，并非“户主”个人，宅基地属于该户成员共同申请；2.农村宅基地和建房（规划许可）要求同步申请，如果属于原宅基地上翻建、改建、扩建的，可单独办理建房审批手续，单独办理建房审批手续除提交申请外，还应提交原宅基地权属证明。3. 村民一户只能新建、改建、扩建或者翻建一处住宅。一户多宅的，农户只能对确权的住宅进行改建、扩建或者翻建，未经确权的不得改建、扩建或者翻建。关于农村宅基地是否可以继承的问题，我国目前尚没有明确的法律规定，在实践中存在着较大争议。《宅基地办法》第三十一条规定，农村宅基地不得继承，农房可以依法继承。因房地无法分离，继承人继承房屋取得房屋所有权后，可以依法使用宅基地，但并不取得用益物权性质的宅基地使用权。城镇居民和不符合宅基地申请条件的农村村民因继承取得的房屋不得翻建、改建、扩建，在房屋处于不可居住的状态时，危旧房屋拆除，所占用的宅基地依法由村集体收回。《宅基地办法》第三十八条、第三十九条对宅基地转让进行了具体规定，宅基地使用权转让不仅需要满足下列条件要求，而且还应办理审批手续，才属于行政管理层面的依法宅基地转让。其中需要具备条件为：1.符合村庄规划；2.农村宅基地使用权界址清楚、权属明晰；3.受让人应为本集体经济组织成员，符合宅基地申请条件；4.双方协商一致，宅基地转让方需征得户内全体成员同意；5.经本村集体经济组织同意。宅基地使用权转让还需办理审批并签订转让合同，具体审批程序为：1.村民委员会审议；2.村民代表会议民主决策；3.乡镇政府审核批准；4.签订转让合同，办理宅基地使用权变更手续。根据收回性质不同，将收回宅基地使用权分为自愿腾退和决定收回两类，其中宅基地使用权人自愿申请腾退闲置宅基地的，属于自愿腾退，进城落户或者因继承等合法方式形成“一户多宅”的，自愿有偿退出宅基地的，退出补偿金额由村集体与农户协商确定；决定收回是指在出现法定情形时，村集体经济组织可单方决定收回宅基地使用权。根据《宅基地办法》有关规定，结合实践中做法，现将村集体有权决定收回宅基地的情形总结如下：1.为实施村庄和集镇规划进行旧村改造需要调整宅基地的；2.为乡（镇）村公共设施和公益事业建设需占用的宅基地；3.农村村民一户多宅并且满两年未转让其多余存在安全隐患（或属于残垣断壁）的住宅；4.自依法批准之日起连续两年未按照批准的用途使用的宅基地；5.农村村民户口迁出本集体经济组织后，其宅基地上的房屋毁损不能利用的；6.空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地；7.继承取得房屋不得翻建、改建、扩建，房屋处于不可居住使用状态时，危旧房屋拆除的；8.异地新建住宅，新房建成后不交回旧址原宅基地的。为推动乡村振兴发展，国家陆续出台多个政策文件，鼓励采取多种方式有效盘活闲置宅基地，引导有实力有意愿有责任的企业有序参与盘活利用工作，支持村集体及其成员采取自营、出租、入股、合作等多种方式盘活利用农村闲置宅基地和闲置住宅，可以发展休闲农业、乡村旅游、餐饮民宿、文化体验、创意办公、电子商务等新产业新业态。为避免以租赁方式违法转让宅基地行为，《宅基地办法》重申了闲置宅基地及房屋出租的最长租赁期限，规定闲置宅基地及房屋出租的，租赁合同的期限不得超过二十年。
