律师观点分析

    上诉人（原审被告）：A公司。

    法定代表人：冯某，董事长。

    委托诉讼代理人：陈天天，上海至合律师事务所律师。

    被上诉人（原审原告）：刘某。

    被上诉人（原审原告）：张某。

    以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：牟思宏，上海申同律师事务所律师。

    上诉人A公司因与被上诉人刘某、张某定金合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院( 2019)沪0115民初42089号民事判决，向本院提起上诉。本院于2 01 9年1 1月1 9日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。

    A公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判A公司无需返还二被上诉人定金5万元。事实和理由：涉案认购协议书中的约定以及二被上诉人签署的《承诺书》，可以证明A公司已就购房资格向二被上诉人尽到了合理的告知义务，网签预售合同无法签署的主要原因是二被上诉人不具备上海市商品房购房资格。此外，在二被上诉人查出社保未满5年的情况下，A公司亦告知二人可于社保5年届满后签署正式的网签预售合同。在A公司未出售系争房屋并给二人足够宽限期的情况下，二被上诉人仍拒绝继续履行合同的行为存在明显的主观故意。综上，二被上诉人应当承担定金被没收的法律后果。

    二被上诉人辩称，不同意A公司的上诉请求，一审判决正确，请求本院驳回上诉，维持原判。

    二被上诉人向一审法院提起诉讼，请求判令A公司双倍返还其二人定金1 0万元。

    一审法院认定事实如下：二被上诉人于2018年底2019年初至A公司售楼处看房，由其工作人员张某2接待。2019年2月12日，二被上诉人向A公司支付意向金5万元。2 01 9年3月1 1日，二被上诉人作为买方（乙方），与A公司作为卖方（甲方）签订《金地云筑认购协议书》，约定二被上诉人向A公司购买系争房屋，房屋总价5，572，826元。协议第四条约定：“乙方须在签署本认购书时或之前，向甲方支付定金5万元整，作为甲乙双方订变《上海市商品房预售合同》的担保……”第五条约定：“乙方应在本认购书签署后且在2 01 9年3月1 8日前，至甲方售楼处签订《上海市商品房预售合同》。’’提示条款约定：“乙方在签署《上海市商品房预售合同》时，须同时满足以下条件：1、提供符合上海市购房资格的证明……3、在第五条约定的时间内签署<上海市商品房预售合同》，即在2 01 9年3月1 8日前……”同日二被上诉人还签署了《承诺书》，承诺其在签署定金合同时已了解国家、上海市商品房限售及房贷政策，其购房条件符合国家、上海市的相关政策、不属于国家、上海市的限购对象。协议书签订后，经A公司盖章确认，二被上诉人支付的5万元意向金转为定金。2 01 9年3月1 8日下午1 4时1 6分，张某办理了30万元定期转活期的手续，但是当天二被上诉人与A公司未能签订《上海市商品房预售合同》。

    一审过程中，双方都提供了二被上诉人和A公司工作人员张某2微信聊天记录，证明双方磋商过程。其中二被上诉人提供的2019年2月24日聊天记录显示，其于该日将其近两年的社保缴费清单发给A公司看过。而二被上诉人提供的2019年3月18日的微信聊天记录显示，双方在当日上午在沟通资料等相关签约事宜，下午14时后，刘某发微信：“不要了，我谢谢你。”“这样受不了，，“以后还不知道有什么情况’’。A公司：“你过来聊吧”。刘某：“不去了，5万快（块）其实对我无所谓。我今天又损失了30万的利患。你们领导说话带大喘气的。”A公司：“具体情况我跟你父亲解释过了”。刘某：“不要了，受不了。心脏不好”。A公司：“刘哥，不好意思啊，就是这个事情来说的话，这是我没做好，是我之前没有跟你们说清楚。现在呢，我跟你父亲伤过了出来说过啦，你们呢，要么就是本月月底，到时候过来签约付钱。”“然后如果说反正你们在上海买的话吗，就是金，月底过来付钱，其他的所有的钱帮你们说的不变。如果说不买的话呢，那么就到时候把订单发回来好吧。’’

    另查明，二被上诉人的社保缴纳记录显示，2017年2月至2019年1月，其累计缴费月数为5 1个月，该记录打印日期为2 01 9年2月1 4日。

    一审法院认为，二被上诉人与A公司间就系争房屋签订《金地云筑认购协议书》系双方真实意思表示，合法有效。根据认购协议书约定，双方应于2 01 9年3月1 8日签署正式的《上海市商品房预售合同》。本案双方争议焦点在于，2019年3月18日未签署正式的《上海市商品房预售合同》的责任在谁。对此一审法院认为，二被上诉人作为购房人，在购房前应当对国家及上海市的相关购房政策进行充分了解，且其在签订认购协议书的同时还签订了承诺书，作为完全民事行为能力人，应当对自己的行为承担相应的法律责任。而A公司作为专业的房地产开发企业，在售房时应当对客户的购房资格等进行审慎调查，并尽到合理的告知义务。而本案在案证据显示，双方在购房前的磋商过程中，对于二被上诉人不具有购房资格都是明知的，双方对于无法签订正式的房屋买卖合同均有责任，因此，对A公司要求没收定金的主张不予采纲，对二被上诉人要求A公司双倍返还定金的诉讼请求不予支持。有鉴于此，且实际上截止至2019年3月18日，二被上诉人仍然不符合上海市的相关购房政策，认购协议书客观上无法继续履行，因此其已支付的5万元定金，A公司应当予以返还。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条之规定，作出如下判决：A公司于判决生效之日起十日内返还二被上诉人定金50，000元。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2，30 0元，减半收取计1，1 5 0元，由二被上诉人负担62 5元，A公司负担5 2 5元。

    各方当事人二审中均未提交新证据。经审理，一审法院查明事实正确，本院均确认。

本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。A公司上诉称其已就购房资格的问题向二被上诉人尽到了合理的告知义务，网签预售合同无法签署的责任在于二被上诉人，但并未提供充分有效证据加以证明。且通过A公司工作人员张某2与二被上诉人的聊天记录可以推断，双方在购房前的磋商过程中，A公司对二被上诉人不具备购房资格是明知的。A公司作为专业的房地产开发企业，在售房时理应对客户的购房资格审慎调查。一审法院据此认定A公司应向二被上诉人返还定金5万元，与法无悖，本院予以确认。综上．A公司的上诉理由依据不足，其上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。