房屋买卖合同纠纷民事一审民事案

律师观点分析

　　

　　当事人信息

　　原告：陈某某，女，出生，汉族，住广东省普宁市。

　　委托诉讼代理人：陈宝丽，广东华商律师事务所律师。

　　被告：普宁市A资产管理有限公司，住所地普宁市池尾街道。

　　法定代表人：杨某某。

　　委托诉讼代理人：赖坤鸿，广东德万律师事务所律师。

　　委托诉讼代理人：陈泽素，广东德万律师事务所实习律师。

　　被告：普宁市B房地产开发有限公司，住所地普宁市池尾街道。

　　法定代表人：吴某某。

　　委托诉讼代理人：郑世康，广东德万律师事务所律师。

　　审理经过

　　原告陈某某与被告普宁市A资产管理有限公司（以下简称A公司）、被告普宁市B房地产开发有限公司（以下简称B公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月29日立案后，依法适用简易程序审理，因发现本案不宜适用简易程序，遂将本案转为普通程序并分别于2021年5月10日、同年7月12日两次公开开庭进行了审理。原告陈某某的委托诉讼代理人陈宝丽，被告A公司的委托诉讼代理人赖坤鸿、陈泽素（第一次开庭），被告B公司的委托诉讼代理人郑世康（第二次开庭）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告诉称

　　原告陈某某向本院提出诉讼请求：

　　1.解除原告与被告A公司签订的《华美-桂荣名轩商铺买卖协议书》房价：888874元；2.请求判令被告A公司向原告双倍返还定金合计355550元；3.被告B公司对被告A公司向原告支付上述款项承担连带责任；4.本案的诉讼费由两被告承担。

　　事实和理由：2017年3月8日，被告A公司称是华美-桂荣名轩楼盘的开发商，原告与被告A公司签订了《华美-桂荣名轩商铺买卖协议书》，约定原告购买位于揭阳市普宁市池尾街道华市村××路××号商铺，该商铺建筑面积约127.2平方米，总金额人民币888874元，原告应于签订协议生效之日向被告A公司支付定金人民币177775元。双方还约定，被告A公司最迟于2019年8月1日前将已竣工验收合格的商品房交付给原告使用。协议签订后，原告如约按被告A公司的指示支付了购房定金人民币177775元。后，该商铺迟迟未建设完成。被告A公司于2019年8月1日亦未如期向原告交付商铺，经原告多次催促，被告A公司无法向原告交付商铺。被告A公司的行为已构成严重违约，原告有权主张解除合同并双倍返还定金。被告B公司作为［桂荣名轩］的实际开发商，应当对本案承担连带责任。

　　被告辩称

　　被告A公司答辩称：1.A公司与原告签订的《华美-桂荣名轩商铺买卖协议书》因违反法律效力性强制性规定而自始无效。2.在该商铺因无法通过规划审批导致协议无效后，A公司多次与原告协商，积极采取措施，避免损失扩大。3.原告所预付的“定金”，其法律特性实为预付款，不具有定金担保功能，不能适用定金罚则，其双倍返还定金的主张不符合本案事实，于法无据。4.本案的诉讼费依法应由原告承担。综上，原告的诉讼请求依法无据，请法庭驳回原告方的全部诉讼请求。

　　被告B公司答辩称：1.原告与被告A公司签订的《华美-桂荣名轩商铺买卖协议书》无效，请法庭予以确认。2.B公司并非协议合同双方当事人，且没有参与到涉案商铺销售工作，涉案纠纷与B公司无关。综上，恳请法庭依法驳回原告的诉讼请求。

　　原告陈某某在举证期限内向法庭提供的证据有：

　　1.原告陈某某身份证复印件1份，证明原告的身份及民事诉讼主体资格。

　　2.被告A公司、被告B公司工商信息资料复印件各1份，证明二被告的民事诉讼主体资格。

　　3.华美·桂荣名轩商铺买卖协议书1份，拟证明原告与被告签订了协议书约定购买案涉商铺，约定了定金、交付商铺的时间的事实。

　　4.收款收据1份，拟证明原告已依据约定向被告A公司支付了定金177775元的事实。

　　5.规划竣工验收（核实）批后公示打印件1份，拟证明案涉的S14号商铺桂荣名轩已通过竣工验收，被告B公司是桂荣名轩的实际开发商的事实。

　　6.通话录音1份，拟证明被告B公司确认案涉合同的签订、确认收到款项，同时同意退还款项，赔偿原告的损失的事实。

　　被告A公司在举证期限内向法庭提供的证据有：

　　1.桂荣名轩项目平面图打印件1份，拟证明案涉桂荣名轩S14号商铺因规划审批未能通过，导致该商铺无法销售的事实。

　　2.案涉商铺的现场图片打印件1份2页，拟证明案涉商铺所在位置的现状的事实。

　　被告B公司在举证期限内向法庭提供的证据有：

　　1.桂荣名轩总平面图1份，拟证明案涉商铺所在的位置并不在规划建设的范围内的事实。

　　经质证，被告A公司、被告B公司对原告提交的证据1、2没有异议。

　　对于原告提交的证据3，被告A公司对证据的真实性予以确认，对其合法性、关联性不予确认，认为因该商铺所在位置区域无法通过规划审批，导致该排商铺并无预售许可证，最终也无法建成，因此违反法律效力性强制性规定自始无效，对协议双方当事人没有法律约束力，该协议自始无效，无法达到原告所要证明的目的与内容；被告B公司对证据3的三性均不予认可，认为案涉商铺所在区域未通过规划审批，至今未取得预售许可证，因此该商铺买卖协议书，因违反法律效力性强制性规定而自始无效，且被告B公司并非该协议当事人，被告B公司对原告与被告A公司所签的协议不知情，无需承担任何责任。

　　对于证据4，被告A公司对证据的真实性予以确认，对其合法性、关联性不予确认，认为该收款收据是被告A公司向原告预售桂荣名轩S14号商铺时收到原告预付款后向原告出具的收款凭证，该预付款并非定金，不具备定金担保功能，不适用定金罚则，该收款虽名为“定金”，但实为预付款，不能达到原告所要证明的内容；被告B公司对证据4认为其真实性、合法性由法院确认，对证据的关联性及证明内容不予认可，认为原告该收款凭证并非正式的收款发票，且收款方并非被告B公司，被告B公司对于原告是否支付“定金”一事完全不知情。

　　对于证据5，被告A公司认为该证据的真实性、合法性由法庭依法予以认可，对其关联性不予认可，认为该公示载明建设单位为被告B公司，但该建设单位并非协议双方当事人，实际上，桂荣名轩小区的销售工作、营销、对外业务均由被告A公司负责，与被告B公司无关，该份证据与本案无关；被告B公司认为证据5的真实性、合法性由法院予以确认，对其关联性及证明内容不予认可，该公示仅载明被告B公司为桂荣名轩项目的建设方，且被告B公司在公示期间并未收到任何异议，结合原告提供的证据华美桂荣名轩商铺买卖协议书，证明被告B公司并非案涉商铺的销售方及开发商，该证据与本案的争议焦点无关。

　　对于证据6，被告A公司对证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为该份录音来历不明，录制的时间、地点、录制人员、录制工具、原始载体均没有体现，无法确认真实性，更没有公证机关或者专业机构来证明该录音没有失真，或者经过篡改，该份录音的动机、录音的环境是在何种情况下形成、取得、保存等均无法确认，且该录音是偷偷录制，已侵犯到被录音者的个人隐私与商业秘密，该通话录音是原告个人提供，对录音者的身份也无法确认，且录音的内容也与本案无关；被告B公司对证据6的证据三性以及证明内容均不予认可，该份录音来源不明，且录音中的“何经理”并非被告B公司的员工，被告B公司并未与原告签订合同，也未收到原告的任何款项，更未同意退款以及赔偿原告的任何损失。

　　原告对被告A公司提交的证据1有异议，对该证据的三性均不予确认，且被告A公司无法根据合同的约定向原告交付商铺，合同目的无法实现。对于被告A公司提交的证据2，原告对该证据的三性均不予确认，被告A公司未按合同的约定向原告交付商铺，双方也未按合同的约定签订商品房买卖合同。

　　原告对被告B公司提交的证据1的真实性予以认可，对其合法性、关联性不予认可，认为该平面图与原告与被告A公司签订的协议书中附件一的平面图不一致，且该图完成的时间是2017年5月份，在该图变更后，原告从未收到过两被告关于平面设计图有变更的任何通知。

　　对原、被告没有异议的证据本院予以确认，对有异议部分，本院将结合判决理由在下文中进行分析、认定。

　　本院查明

　　根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：

　　2017年3月8日，被告A公司以华美?桂荣名轩楼盘的开发商的名义与原告陈某某签订了《华美?桂荣名轩商铺买卖协议书》，合同约定，原告购买位于揭阳市普宁市池尾街道华市村××路××号商铺，该商铺建筑面积约127.2平方米，总金额人民币888874元，原告应于签订协议生效之日向被告A公司支付定金人民币177775元。双方还约定，被告A公司最迟于2019年8月1日前将已竣工验收合格的商品房交付给原告使用。协议签订后，原告依约于2017年3月9日向被告A公司支付了购房定金人民币177775元。尔后，该案涉商铺所在区域未通过规划审批，至今未取得预售许可证，未能建设完成，被告A公司无法向原告交付商铺。原告遂于2021年1月28日，向本院起诉并提出上述诉讼请求。

　　另查明，被告B公司是桂荣名轩项目的建设方，与被告A公司有合作关系。

　　本院认为

　　本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律规定进行裁判。原告陈某某与被告A公司签订的《华美?桂荣名轩商铺买卖协议书》为房屋买卖合同，因A公司至陈某某起诉时仍未取得案涉商铺预售许可证，违反法律及行政法规的强制性规定，该合同应依法认定为无效。因此，对陈某某请求解除合同的诉讼请求不予支持。陈某某要求A公司返还双倍定金的主张，因原告陈某某与被告A公司签订的《华美?桂荣名轩商铺买卖协议书》无效，依法律规定，合同无效的后果应是返还财产，虽原告主张此项款项为定金，但并无实际证据支持，且无明确定金合同约定，原告要求双倍返还定金依法无据，本院不予认定。被告B公司虽是桂荣名轩项目的建设方，但没有证据可证明其是桂荣名轩项目的开发商，且B公司作为独立的法人，并没有参与到陈某某与A公司商铺买卖合同的签订事宜，B公司无需对A公司承担连带责任。A公司在销售商品房过程中存在过错，陈某某在签订《华美?桂荣名轩商铺买卖协议书》及付款时对A公司销售案涉铺面的相关资质证明并未进行认真审查，未尽到审查义务，也存在一定的过错责任。陈某某和A公司双方都有过错，应当各自承担相应的责任。A公司应返还陈某某已付款项，并赔偿陈某某相应的利息损失。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：

　　裁判结果

　　一、被告普宁市A资产管理有限公司应于本判决生效之日起10日内返还原告陈某某人民币177775元，并支付以177775元为基数，自2017年3月9日起至2019年8月19日按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算的利息及自2019年8月20日起至该款付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算的利息。

　　二、驳回原告陈某某的其他诉讼请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费12690元，由原告陈某某负担10152元，被告普宁市A资产管理有限公司负担2538元。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省揭阳市中级人民法院。