张晨音律师
律师观点分析
案情简介：
2020年11月7日原告张X与被告王X签订《房屋租赁合同》，由原告租赁被告的厂房，租期二年，从2020年11月7日起至2023年11月7日止，租金每年※万元。被告还承诺：如1年内遇拆迁，原告的装修费评估后归原告……合同签订当天原告支付了第一年的租金※万元，随后对租赁房屋进行了装饰装修，并将经营所需的原料、半成品、成品等物品全部搬到租赁房屋内以便经营需要。2021年3月28日，原告收到宜兴市※※资产经营管理有限公司《告知函》1份，原告所租赁房屋于2019年12月15日通过司法拍卖被该公司竞得，已办理房屋权属过户登记，现要求原告在2021年3月30日前搬迁。原告对拍卖事情毫不知情，无奈于2021年3月18日搬离厂房，由此产生了巨额损失。因此诉至法院要求解除双方签订的房屋租赁合同、被告退还全部租金，赔偿其损失。
被告抗辩，合同中约定如遇拆迁自动终止，不存在解除合同的问题；同意返还部分租金，但须扣除原告已经使用期限内的租金金额；原告主张的损失不同意承担。
法院审理后认为，本案不属于拆迁的情形故不适用拆迁相关条款。原告未基于租赁合同取得案涉厂房的租赁权，故原告无需向被告支付租金。被告应当返还原告租金6万元。对于原告的损失，法院基本认可。
法院判决：一、解除原被告签订的房屋租赁合同；二、被告返还原告全部租金※万元；三、被告赔偿原告损失※万元。
律师手记：
1、本案厂房司法拍卖在前，被告出租在后，被告无权处分案涉厂房，无法通过租赁合同使原告取得租赁权，无法履行合同主要义务，因此原告要求解除合同，符合法律规定。
2、本案赔偿金额方面，被告提供的部分销货清单未有签名或盖章，赔偿金额认定难度较大。代理律师仔细整理分析该部分证据，认为清单上记载的时间、金额均能与微信或银行支付的记录相对应，可以印证被告确实购买了装修材料。针对支付的大额运费，代理律师经分析认为如被告能提供银行支付记录且针对计价标准、货运数量、时间、方式等能做出合理说明，法院也是很有可能认可的。最终法院通过对收款人进行调查，认定了该运费价格合理，认可此项支出。
但本案中原告在租赁房屋时未对房屋权属进行核实，对损失的发生存在一定过错，因此损失金额需自行承担小部分。
律师建议：
租赁房屋时务必对房屋权属进行核实，以确保自身的合法权益。