王诗琪律师

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为了维护自己土地的利益,可以设定地役权吗?

发布者:王诗琪律师|时间:2022年08月23日|分类:房产纠纷 |472人看过

相关案例

甲承包了一块地用来种植新品种玉米,乙的地与甲相连并种植同等作物,甲认为授粉时会互相影响品质,影响到他新品种的玉米,想与乙约定设置一个地役权,让乙不要种植与其相同的农作物。

甲可以与乙约定在乙的土地上设定地役权,这符合我国《民法典》中关于地役权设定的规定。


01

相关法条

《民法典》第372条 地役权人有权按照合同约定,利用他人的不动产,以提高自己的不动产的效益。

前款所称他人的不动产为供役地,自己的不动产为需役地。

《民法典》第374条地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的,可以向登记机构申请地役权登记;未经登记,不得对抗善意第三人。


02

律师评析

地役权,是指按照合同约定,利用他人的不动产,以提高自己的不动产效益的权利。他人的不动产为供役地,自己的不动产为需役地。

地役权的特点是:设立地役权必须为了需役地自身提高效力的需要,而不是为特定人的需要。地役权的设立均紧紧围绕这一特点,尤其体现在对具有承包经营权的土地进行利用方面。例如,我国的“南水北调”“西气东输”等项目,需要沿途修建输气分管道和输水管,不免占用他人土地,其权利依据就是取得对他人土地的地役权。从某种程度上来说,设立地役权大大提高了土地的效力,在供役地上设立地役权,是为了更好地为需役地服务。

地役权因其附属于需役地的特点,期限往往是长期甚至不确定的,因而地役权不能因为特定人的需要而设立,以防止限制供役地人的行为和处分自由。简言之,地役权的设立应当与需役地的利用紧密相关,并且旨在提高需役地的价值。地役权人可以在供役地内采取必要的附属行为来行使自己的地役权,如为方便通行,在供役地上建造道路等。需注意的是,地役权人的附属行为应当是行使权力所必需的,否则不能实施。

本案中,甲、乙可以通过签订合同,约定甲给予乙相应补偿,在一定期限内,乙不得在自己的土地上种植与甲土地上相同的农作物,合同生效后地役权即设立。甲利用乙的土地避免自己的经济作物低产并减少同类竞争,从而提高了自己土地的效力,这是符合《民法典》第372 条规定的。但是,甲不得与乙约定“乙收获农作物后,不得将其出卖给丙”之类的条款。这样的约定不符合《民法典》中地役权的立法精神,因为农作物的出售与土地利用无关,这种约定是对人的行为的限制。


03

律师提示

“提高自己不动产的效益”是地役权设定的目的,与这一目的不相一致的用益物权不能设立为地役权。

现实中,开发商为满足住宅小区观景的需要,可能会与第三人约定一定期限内不得在其建设用地范围内建造高于某高度的楼房。购房者在购买房屋时应详细了解房屋概况。购买房屋后,新的所有权人即购房者取得地役权,有权向供役地人提出请求。若供役地人违反合同约定,则购房者可以主张自己作为地役权人的权利。

地役权不需要登记即可设立,但不登记的地役权不得对抗善意的第三人。因此,若设立地役权,建议地役权人及时向登记机构申请地役权登记,以保护自己的合法权利。


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