经济适用房能否买卖？如何买卖？

一、房屋产权三种类型

我国目前城镇居民所拥有的房屋产权证书基本有三种:普通商品房、经济适用房、房改房。这三种产权证书在本质上是没有区别的，都是购房者拥有房屋所有权的物权凭证，其财产权利受到国家相应法律法规的保护和规范，但在权利所有人行使对于房屋的收益和处分权时有一定的区别。

商品房：的房屋所有权包括占有、使用、收益、处分四项权能。在不违反法律规定情况下，可以自由转让、出租或赠与，不受任何单位或个人的限制和干涉，其收益全部归个人所有。

经济适用房：是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收人住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房,是国家为照顾中低收人居民购房而实施的优惠措施,建造经济适用房所用的土地是国家以划拨方式无偿提供的。经济适用房的产权证书所代表的权利和普通商品房—样，不同的是经济适用房在出售时，购买人要按经济适用房所在地标定地价的10％交纳土地出让金。

房改房：根据国家房改政策规定，一般应登记于参加房改的职工名下。房改房根据购买价格及拥有产权权利范围不同又可分为市场价

房、成本价房和标准价房，符合相应条件的房改房也可买卖和赠与。

二、司法实务案例

1、案号：苏01民终1303号（裁判日期:2019.03.25）

一审法院认为，经济适用房是政府提供政策优惠，无偿划拨建设用地，减免相关开发建设规费，严格限定销售价格，用于解决城市低收入家庭的住房困难，具有社会保障性质的住房。根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》及住建部等七部委发布的《经济适用住房管理办法》的规定，购买经济适用房不满5年不得直接上市交易。被告张某智与被告张某美、王某文在签订转让协议时，均知晓涉案房屋系经济适用房，且购买房屋时间不满5年。因此，三被告签订的转让协议违反了经济适用房管理规定，破坏了经济适用房管理秩序，损害了社会公共利益，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项规定的合同无效的法定情形，应当认定为无效。

二审法院认为，本案涉案房屋系张某智因拆迁安置而获得的经济适用房，虽然具有一定的政策性，但明显不具有《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》及住建部等七部委发布的《经济适用住房管理办法》中规定的救助城市低收入住房困难群体的社会保障性。上诉人与被上诉人之间关于涉案房屋的转让合同系双方真实意思表示，并不涉及损害社会公共利益问题，不违反法律法规关于效力性的强制性规定，现涉案房屋已具备上市交易的条件，涉案房屋的转让合同应属有效。

2、案号：苏01民终1886号 （裁判日期：2020.06.18）

一审法院认为，案涉购房协议内容系双方当事人真实意思表示，协议合法有效，应受法律保护。关于戴某辩称案涉房产因系经济适用房，购房协议是在限制交易期限内签订，购房协议应属无效的意见，一审法院认为，虽然在签订购房协议时案涉房屋尚不能上市交易，但在本案审理时，戴某取得该房屋的不动产权证已满5年，符合上市交易的条件。且经济适用房五年之内不得直接上市交易的目的是保护城市低收入家庭享受保障性住房的权益，而本案讼争房屋系因拆迁安置所申购，虽然该安置房屋亦属经济适用房，但并非用于解决城市低收入家庭住房困难的房屋，因此，案涉房屋的交易不对城市低收入家庭的住房权益构成损害，故该合同有效。

二审法院认为，人民法院确认合同效力，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。本案中，上诉人戴某因原房屋拆迁，符合南京市申购经济适用住房的地方政策，申购取得案涉房屋。但戴某的申购行为并不符合建设部等七部委颁发的《经济适用住房管理办法》中城市低收入家庭申购经济适用住房的条件，实际上系南京市对部分被拆迁人提供的拆迁安置方式，现并无相关的法律、行政法规禁止当事人对此类拆迁安置房屋进行买卖交易，故上诉人以案涉房屋系经济适用住房为由，主张其与被上诉人之间的房屋买卖合同无效，无事实和法律依据，本院不予采纳。案涉房屋款项早已付清，2007年12月即已经交付被上诉人使用，在房屋交易及符合过户条件时，南京市尚未出台限购政策，故上诉人以被上诉人不符合过户政策为由不履行过户手续，本院不予采纳。

3、案号；苏01民终90号（裁判日期:2020.07.01）

一审法院认为，关于争议焦点二涉案房屋买卖效力问题，经济适用房买卖必须具备上市交易条件。张某在涉案房屋未满五年内即将房票出售给周某，未达到国家允许交易的条件，属于国家禁止交易的事项，违反法律法规的强制性规定，该交易无效。合同无效或者被撤销后，因合同取得的财产应当予以返还。

二审法院认为，涉案房屋系张某单位分配的房屋拆迁后所得，系张某与马某婚姻关系存续期间获得的夫妻共同财产。相关证据，可以推定马某与张某对涉案房屋归属已作出约定。相关书面材料可以证明，马某同意配合房屋过户附有前提条件。但马某协助办理过户手续的条件未成就。在张某与周某对房屋买卖关系均确认，马某与周某约定的协助配合房屋过户的条件没有成就的情况下，张某与周某之间的房屋买卖关系成立。涉案房屋虽名为经济适用房，但系拆迁所得，故张某将涉案房屋出售给周某并不违反法律规定，合同应属有效。一审法院对此认定有误，本院予以纠正。

4、案号：苏01民终8428号（裁判日期：2020.12.08）

一审法院认为，当事人应当按照合同约定全面履行义务。刘某与单某签订的房屋转让协议书系双方真实意思表示，双方均应当按约履行。刘某要求单某、刘某娟、单某2将南京市建邺区莲池路101室不动产所有权变更登记为刘某所有，符合双方约定，一审法院予以支持。

二审法院认为，综合案涉安置房来源、双方曾为姻亲关系、离婚协议财产分配等情况，被上诉人认为该协议属于双方家庭对家庭财产及离婚财产整体分配方案的解释，更为合理。

5、案号：苏01民终10960号（裁判日期：2021.02.04 ）

一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，双方均应依约履行。关于房屋买卖合同是否有效。案涉房屋系李某因拆迁而申购的经济适用房，申购依据是《南京市经济适用住房管理实施细则》，该实施细则系南京市为解决国有土地上被拆迁家庭居住困难而制定，与七部委《经济适用住房管理办法》规定的申购条件及程序并不相同，虽冠以“经济适用房”名义，实为拆迁安置房。故案涉房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，亦未损害社会公共利益，应当认定为有效。

二审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。关于周某与李某签订的案涉协议书的效力。根据法院查明的事实，案涉房屋系李某因拆迁安置取得，李某与周某签订案涉协议书将案涉房屋出售，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，亦未损害社会公共利益。

6、案号：苏01民终328号（裁判日期：2021-3-25）

一审法院认为，本案中，双方所买卖的房屋性质为经济适用房。经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。从主体角度而言，经济适用住房的申购主体应当以家庭为单位，在本市实际居住的一对夫妇为一个申购家庭。本案中，刘某、韩某无任何亲属关系，非同一申购家庭，韩某并不具备经济适用房的申购主体资格。刘某与韩某以二人名义购买案涉经济适用房的行为，违反行政法规的强制性规定。从上市出售角度而言，经济适用住房在取得《房屋权证》和《国有土地使用证》5年后，方可按市场价上市出售。本案中，案涉房屋的《房屋所有权证》《国有土地使用证》登记日期均系2010年，而刘某、韩某于2004年11月3日签订《房屋买卖协议》，约定将案涉经济适用住房出售。综上，刘某、韩某之间的房屋买卖合同无效。

二审法院认为，经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。由此，经济适用住房具有一定社会公共利益的属性。经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。据此可以认定，保障型经济适用房，如果当事人在5年内进行买卖，则其买卖合同应当认定无效，所约定的能够过户时配合过户的条款也无效。

结语

通过以上六个案例，两个改判案例，一个二审无效案例，可以看出经济适用房买卖合同效力问题在司法实践中偶有不同观点判决出现。经济适用房买卖是否有效，笔者整理案例后认为，法院态度有逐渐明朗化的过程，现阶段整体倾向还是认定经济适用房买卖合同有效。但具体到个案特殊情况存在时，偶有个案可能会存在合同无效的法律风险，比如亲属之间的买卖更容易认定为有效，纯粹投机商业性买卖则有无效的风险。