淮安XXX科技有限公司与淮安XX置业有限公司、江苏XX营销策划有限公司居间合同纠纷

律师观点分析

原告：淮安XXX科技有限公司，住所地淮安市清江浦区，统一社会信用代码913***********45。

法定代表人：都某，职务总经理。

委托诉讼代理人：徐律师，北京市**（无锡）律师事务所律师。

被告：淮安XX置业有限公司，住所地淮安经济技术开发区，统一社会信用代码913**********6K。

法定代表人：沈某，职务总经理。

委托诉讼代理人：黄律师，江苏**律师事务所律师。

被告：江苏XX营销策划有限公司，住所地淮安经济技术开发区，统一社会信用代码913**********2X。

法定代表人：邱XX，职务执行董事。

委托诉讼代理人：唐威，江苏岸庆律师事务所律师。

委托诉讼代理人：韩振磊，江苏岸庆律师事务所实习律师。

原告淮安XXX科技有限公司（以下简称XXX公司）与被告淮安XX置业有限公司（以下简称XX置业）、江苏XX营销策划有限公司（以下简称XX公司）居间合同纠纷一案，本院于2020年11月17日立案后，依法适用简易程序审理。后因案情需要，本案依法转为普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告XXX公司的委托诉讼代理人徐律师，被告XX置业的委托诉讼代理人黄律师、被告XX公司的委托诉讼代理人唐威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

案情简介：

原告XXX公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告支付拖欠的居间费10万元及逾期付款利息（以10万元为基数，自起诉之日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心定期公布的贷款市场报价利率为标准计算）；2、两被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年，原告与被告XX置业签订《XX尚品分销协议》共三份，约定合作期间为2019年3月至12月，由原告为被告XX置业的所有在售房源提供居间服务。后原告与被告XX置业、XX公司又签订了《补充协议》，约定由被告XX置业委托被告XX公司向原告支付居间费用。原告按约提供居间服务，同时也已将发票开具给被告XX公司，但两被告均未向原告足额支付居间费用，原告多次催要无果。原告认为，两被告的行为已构成违约，故提起诉讼。

判决结果：

本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告与被告XX置业签订的《XX尚品分销协议》及原告与两被告签订的补充协议，系当事人的真实意思表示，当事人应按约定履行自己的义务。原告促成了被告XX置业与房屋买受人交易12套房屋，根据原告与被告XX置业签订的分销协议，被告XX置业应向原告支付佣金，结合原告与被告XX公司的对账记录，现原告要求被告XX置业给付居间费用10万元，符合法律规定及双方合同及补充协议约定，本院予以支持。原告要求被告XX公司共同承担给付居间费用的责任，本院认为，根据原告与两被告签订的补充协议，被告XX置业委托被告XX公司全权代理支付居间服务费给原告，被告XX置业与被告XX公司系委托代理关系，被告XX公司不是支付责任的承担主体，其作为受托人未向原告支付居间费用的情况下，应由委托人即被告XX置业承担责任，原告主张被告XX公司共同给付居间费，法律依据不足，本院不予支持。

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告XX置业未按合同约定给付居间费，原告要求被告自起诉之日起按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率承担逾期付款利息，不违反法律规定，本院予以支持。

经调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第三百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

一、被告淮安XX置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告淮安XXX科技有限公司居间费用10万元，并承担资金占用利息（以10万元为基数，自2020年11月17日起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项实际给付之日止）；

二、驳回原告淮安XXX科技有限公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2300元，保全费1070元，合计3370元，由被告淮安XX置业有限公司负担。

办案经过：

被告XX置业辩称，如果原告诉请的10万元经庭审查实应当认定的话，那么该款项应当由被告XX公司支付。XX尚品的房屋由被告XX公司包销，被告XX公司为了完成包销任务，引进了原告帮助销售，故在关于付款协议方面，三方一致约定原告的报酬由被告XX公司支付，被告XX公司和被告XX置业进行具体结算。如果被告XX公司否认其应当向原告支付报酬，则依据原告与被告XX置业所签订的XX尚品分销协议约定，原告所销售房屋的行为是原告与被告XX公司在被告XX置业和被告XX公司签订包销协议以后单独就部分房屋另行委托原告销售，那么原告所销售房屋对应的佣金应当在被告XX置业和被告XX公司进行结算时扣除原告所销售的房屋部分所对应的佣金。请求法庭依法判决。

被告XX公司辩称，被告XX公司并非XX尚品分销协议合同相对方，根据合同相对性原则，不应由被告XX公司承担合同责任，本案也不存在另行委托销售和单独结算的事实，XX尚品分销协议约定原告为非独家分销代理，原告与被告XX置业就佣金标准、结算时间等内容作了相关约定，后三方签订了补充协议，约定被告XX置业全权委托被告XX公司代理支付居间服务费，付款条件、程序应当按照分销协议条款执行。根据分销协议约定，佣金的支付方应当为被告XX置业而非被告XX公司。被告XX公司仅代理被告XX置业向原告支付居间费用，即被告XX置业将佣金打入被告XX公司账上后，被告XX公司代为支付给原告，这一点通过被告XX公司的银行流水可以反映，本案被告XX置业并未按约将佣金支付给被告XX公司，故被告XX公司没有代为垫付的义务，按照民事代理原则，因被代理人违约的不能追究代理人的违约责任。被告XX公司在被告XX置业停止支付服务费后，已通过诉讼方式向淮安经济技术开发区人民法院提起诉讼，请求被告XX置业履行付款义务。被告XX公司的合同义务仅是代理被告XX置业支付居间服务费，而不是接受原告的委托，代为催要垫付，请求驳回对被告XX公司的诉讼请求。

根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月15日，被告XX置业（甲方）与被告XX公司（乙方）签订《商品房包销合同》，约定甲方委托乙方代理销售甲方开发建设的XX尚品三期及一、二期未出售房源，代理销售期限为2018年5月1日起至2019年12月31日止；乙方在代理销售房屋过程中，超出本合同约定的最低销售价格所销售得的溢价部分，甲方按月支付给乙方。

2019年3月1日，被告XX置业（甲方）与原告XXX公司（乙方）签订《XX尚品分销协议》，约定：甲方委托乙方销售XX尚品（三期）房屋；甲方同意将该项目目前所有在售房源交由乙方为本楼盘合作房源提供居间服务；本合同的合作期限自2019年3月1日至2019年6月1日止，甲方委托乙方为淮安地区非独家分销代理；合同期内，乙方负责对甲方项目进行分销的组织、团购销售等；乙方承诺提供稳定、安全的平台支持，并提供真实、准确的交易记录；乙方推广方式有网络，中介分销，经纪人，短信，派单，拓客，看房直通车等；佣金比例：单月累计成交1-10套，佣金标准10000元/套；单月累计成交11-15套，佣金标准为13000元/套；单月累计成交16-25套，佣金标准为15000元/套；当月累计成交26套及以上的佣金标准为20000元/套。（以上佣金标准按月末成交套数的标准结算）甲方与乙方客户签订《商品房买卖合同》后次周，向乙方支付全额佣金（乙方须事先向甲方出具正式增值税专用发票）。同时，被告XX置业（甲方）与原告XXX公司（乙方）、被告XX公司（丙方）签订补充协议，约定：甲方XX置业2019年3月1日和乙方XXX公司签订《XX尚品分销协议》，因项目销售已委托丙方全案代理，现特签订补充协议，甲方委托丙方全权代理支付居间服务费给乙方，付款条件与时间按照甲乙双方签订的《XX尚品分销协议》中所述条款执行。

分销协议到期后，被告XX置业与原告XXX公司续签了两份协议，合作期限分别自2019年6月1日至2019年8月31日止、2019年9月1日至2019年12月31日止。被告XX置业（甲方）与原告XXX公司（乙方）、被告XX公司（丙方）针对合作期限为2019年9月1日至2019年12月31日的分销协议签订了补充协议，约定：甲方XX置业2019年9月1日和乙方XXX公司签订《XX尚品分销协议》，因项目销售已委托丙方全案代理，现特签订补充协议，甲方委托丙方全权代理支付居间服务费给乙方，付款条件与时间按照甲乙双方签订的《XX尚品分销协议》中所述条款执行。

上述协议及补充协议签订后，原告为被告XX置业开发建设的房屋提供销售服务，两被告根据原告促成房屋交易的情况，向原告支付了部分佣金。其中，被告XX置业已向原告支付销售佣金2.4万元，被告XX公司已向原告支付销售佣金51.7万元。原告XXX公司陈述，其已根据上述销售佣金金额开具对应的发票。

在原告促成交易的房屋中，尚有12套房屋的销售佣金原告未取得。根据被告XX公司与原告XXX公司签订的《成销确认单》，经双方对账，12套房屋的对账佣金为10万元，被告XX公司在成销确认单上签字确认。上述12套房屋的定购单上也均有被告XX置业的签章。

被告XX公司因包销费用与被告XX置业产生纠纷，于2021年1月12日向淮安经济技术开发区人民法院提起诉讼，即（2021）苏0891民初310号案件，向被告XX置业主张包销费用1709427元及违约金等，该案尚在审理中。被告XX公司陈述，由于被告XX置业尚欠付其包销费用，故未将10万元销售佣金支付给原告，其在该案向被告XX置业主张的包销费用1709427元，包含本案中原告主张的10万元居间服务费。被告XX公司自认，原告已向其开具本案居间费10万元中的7万元发票。