关于婚前购房各情形下夫妻共同房产如何分割的讨论     

在婚姻家庭编的司法实践中，夫妻双方共同财产的划分一直是相关法律从业人员需要聚焦一定注意力的领域，这一方面的挑战主要来源于一个核心问题：复杂抽象的具体情节难以适用相关的法律规定，在一些具体的司法实务中，仅如何认定夫妻共同财产这一道难关就能让从业人员颇为头疼，即使有着众多的案例支持与持续更新的司法解释与指导意见，在面对一些特定情形时还是无从下手，难以找到类案与对应法律规定的支持，只能依靠从业者的个人见解来缓慢推进。

本文将围绕目前婚姻家庭领域中备受关注的夫妻共同房产分割问题进行分情况讨论，讨论这一问题，就必须先明晰房屋属于夫妻一方个人财产还是夫妻共同财产，需要区分房屋系婚前购买还是婚姻关系存续期间购买，同时，还需要考量出资情况、还贷情况等具体因素。

司法实践中，可从四个角度进行考量：第一，购买房屋时的婚姻状况；第二，购买房屋支付首付的情况；第三，房屋是否存在还贷情况；第四，房屋的登记情况。本文将结合以上个角度进行讨论，力求能对各种基础情形与复合情形下该如何进行共同房产的分割问题完成汇总以供诸位参考。

一、婚前一方出资，其中又包含全额出资与部分出资两种情形。

（一）婚前一方全额出资

1.登记在一方名下的，应认定为登记权利人的个人财产。

2.如果房屋系婚前一方全额出资购买，在婚后将原本登记在一人名下的房屋变更登记在夫妻双方名下的，一般应视为对另一方配偶的房屋份额赠与，该房屋的性质即从原本的夫妻个人财产转化为夫妻共同财产。但是，尽管该房屋属于夫妻共同共有，在具体分割时，一般不会按照通常物权法关于共同共有的处理原则进行均分，而会考虑出资比例等现实情况进行分割。例如，《上海市高级人民法院关于审理婚姻家庭纠纷若干问题的意见》第13条规定：“夫妻一方婚前出资购置房屋，权利登记在双方名下的，为夫妻双方共有财产。如未约定按份共有，可认定共同共有，但在离婚分割该房产时，出资一方可适当多分。”

（二）婚前一方支付首付，婚后夫妻双方共同还款

1.如果房屋系夫妻一方婚前支付首付购买，登记在出资方名下，那么应适用《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》（下称《婚姻家庭编司法解释（一）》）第 78 条规定进行判断。该条规定，“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。”

2.如果房屋系夫妻一方婚前支付首付购买，登记在夫妻双方名下，婚后由夫妻双方共同还贷的，则该房屋属于夫妻共同共有，但在离婚分割该房产时，出资一方可适当多分。

3.如果房屋系一方婚前支付首付购买，登记在非出资方名下的，婚后由夫妻双方共同还贷，有证据表明双方是以结婚、长期共同生活使用为目的购房，原则上房屋应认定为夫妻共同财产，非出资方证明该房产属于赠与的除外。

二、婚前双方出资，其中又需要注意以下两种情形

（一）登记在双方名下，则房屋属于夫妻共同共有

（二）登记在一方名下，则需要对非登记方出资性质做一定分类讨论。在司法实务中极少认定为是借贷关系与赠与关系这两种性质，一般是认为夫妻双方是在婚前以“结婚为目的”购置房屋。

但对于是按份共有还是共同共有，不同法院也有不同观点，比如《深圳市中级人民法院关于审理婚姻家庭纠纷案件的裁判指引》中认为夫妻一方在婚前购买房产并登记在该方名下，另一方主张其在买房时亦有出资且婚前买房目的即为结婚共同居住，如果并无充分证据显示有关款项属于借款或者赠与等其他性质，人民法院应当认定双方按照各自的出资比例共有房产。而不是按照传统的方法认定为是共同共有。

三、婚前父母出资的情形，需要根据是一方父母还是双方父母出资，是部分出资还是全额出资进行更进一步的划分。

（一）一方父母全额出资

如果房屋系一方父母全额出资，登记在己方子女名下，根据《婚姻家庭编司法解释（一）》第29条 第1款规定，当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。

如果房屋系一方父母全额出资，登记在双方或另一方子女名下，可以推定“父母有赠与双方的意思”，应该认定该房产为夫妻共同共有。

（二）一方父母支付首付款，婚后由夫妻双方共同还贷

1.如果房产系一方父母支付首付款，登记在己方子女名下，婚后由夫妻双方共同还贷的，可认定该房屋属于一方的个人财产，父母婚前还贷部分是对己方子女的赠与，另一方可以获得双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分。

2.如果房产系一方父母支付首付款，登记在双方子女或另一方子女名下，婚后由夫妻双方共同还贷的，可以推定“父母有赠与双方的意思”，应该认定为共同共有。

（三）双方父母全额出资的情形

双方父母全额出资购买房屋，无论所有权登记在一方或者双方名下，均应该视为对自己子女的赠与，该不动产可以认定为双方按照各自父母出资份额按份共有。

（四）双方父母出资支付首付款，婚后夫妻双方共同还贷的情形

双方父母共同出资支付首付款，婚后由夫妻双方共同还贷，无论所有权登记在一方或者双方名下，父母婚前出资的部分都应该视为对自己子女的赠与，房产应认定为夫妻共同共有。对于该情形，由于既包含婚前“父母对自己子女的赠与”部分，又包含婚后“夫妻共有”部分，因而法院在酌情确定夫妻各自享有的房屋份额时，理应考虑婚前父母出资的比例。

以上就是婚前购房各类情形下夫妻共同房产的分割判断方法的汇总，关于其中提到的需要给未取得房屋产权的一方补偿的情形，实务中除房屋原购房款部分的价值外，取得产权的一方还应当向另一方补偿房屋的增值，而不能仅给付夫妻关系存续期间双方共同还贷所支付款项的一半。比如说一种依照《北京市高级人民法院民一庭关于明确离婚时房屋补偿计算标准的通知》中规定的计算公式：给予另一方补偿数额＝婚后夫妻已共同还贷数额（本金＋利息）÷实际总房款（总房款本金＋已还利息）×离婚时房屋的市场价格×50％，或是依照（共同还贷本息×不动产增值率）÷2，该类计算公式在实务中可能因地而异，适用时需要参照当地法院的具体意见而定。

相关法条指引：

[1]《民法典》第一千零八十七条 离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。

[2]《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》

第二十九条 第一款 当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。

第七十八条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。

[3]《上海市高级人民法院关于审理婚姻家庭纠纷若干问题的意见》

第13条 夫妻一方婚前出资购置房屋，权利登记在双方名下的，为夫妻双方共有财产。如未约定按份共有，可认定共同共有，但在离婚分割该房产时，出资一方可适当多分。

[4]《深圳市中级人民法院关于审理婚姻家庭纠纷案件的裁判指引》

第25条 二十五、夫妻一方在婚前购买房产并登记在该方名下，另一方主张其在买房时亦有出资且婚前买房目的即为结婚共同居住，如果并无充分证据显示有关款项属于借款或者赠与等其他性质，人民法院应当认定双方按照各自的出资比例共有房产。

[5]《北京市高级人民法院民一庭关于明确离婚时房屋补偿计算标准的通知》

产权登记一方对另一方进行房屋补偿的计算公式为：房屋补偿款=夫妻共同支付款项（包括本息）÷（房屋购买价＋全部应付利息）×房屋评估现值（或夫妻认可房屋现值）×50%。