房屋买卖中发现买到是“凶宅”，
怎么办？
“凶宅”的定义
声明：本文探讨的“凶宅”并非贬义，更不涉及封建迷信，只是根据二手房买卖市场，对某一类房屋的称呼！
“凶宅”，百度百科解释为旧时指不吉利的或发生凶杀死亡以及闹鬼等的房舍，但房屋买卖过程中（主要是指二手房交易市场上的房屋买卖）的“凶宅”释意却不相同。
有的司法实践观点认为：“凶宅是依房屋市场之通常交易观念，系指曾发生凶杀或者自杀致死情事之房屋”，但该观点只是涉及凶杀和自杀，并未对意外死亡是否属于予以说明，也未提出具体的认定方式。那么房屋买卖过程中的“凶宅”到底该如何认定？虽然现有的法律法规和司法解释均未对其进行定义，但司法实践中大多数从以下两个方面进行认定：一是死亡地点，二是死亡形式。
针对第一个方面——死亡地点，一般来说，不仅包含出事的“起点”，也可能包括了死亡的“终点”和“过程”。比如，刘某跳楼自杀坠落在郑某的庭院的铁栅栏上致死，郑某家就可能定义为“凶宅”。针对第二个方面——死亡形式，一般是指非自然死亡，正常生老病死之外的自杀、他杀，甚至是意外死亡等。
合同履行过程中发现是“凶宅”
买方双方在签订了二手房房屋买卖合同后，履行合同过程中买方发现房屋系“凶宅”一般有以下几种情况：
一、房屋内“非自然死亡”发生在前，买方购买房屋在后，房屋买卖过程中买方曾询问，卖方刻意隐瞒或虚构事实欺骗的；
二、房屋内“非自然死亡”发生在前，买方购买房屋在后，房屋买卖过程中买方未询问，卖方也未主动披露的；
三、买方购买房屋在前，房屋内“非自然死亡”发生在后，即买卖房屋过程中发生死亡事件。
针对第一、二种情况，因为房屋买卖作为一项重大民事活动，人们购买居住房屋，不仅是为了维护居住人的身体健康，同时还是为了其精神愉悦，如果一个人居住在其房屋内精神受到损害，成天担心害怕，就没有达到购买房屋居住的目的。并，无论社会公众对于凶宅的避讳心理是否合理，但“凶宅”事实确系影响房屋买受意愿及交易价格的重要事项。若因卖方原因未将“非自然死亡事件”如实告知，作为购买方势必不能作出全面和综合的判断是否购买房屋、以何种价格购买等。
根据《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”，即根据诚实信用原则双方在订立合同时，不得有欺诈或其他违背诚实信用的行为；在履行合同义务时，当事人应当遵循诚实信用的原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行，及时通知、协助、提供必要的条件、防止损失扩大、保密等义务；合同终止后，当事人也应当遵循诚实信用的原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。又根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一、二款“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一） 因重大误解订立的；（二） 在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”，买方可以也可与卖方协商房屋降价、赔偿损失、解除合同等。如若不行，也可通过仲裁或诉讼程序要求撤销合同，或要求承担缔约过失责任等。
针对第三种情况，也属于较为罕见的情形，就是买卖双方在签订房屋买卖合同之后，房屋发生“非自然死亡”成为“凶宅”，此时是否属于可撤销合同或可解除合同需要从合同履行的情况、发生“非自然死亡”的原因、房屋交付情况、合同目的等进行综合分析，较为复杂，也颇具争议。一旦出现，建议委托专业人士处理。
律师建议
一、针对买方，我们不建议买方以侵权之诉要求对方赔偿房屋贬值的损失等。其原因是对于发生非正常死亡事件的房屋，购买者是否存在避讳心理及其程度会因人而异，对房屋评价和价值认可的程度也会受事发时间的长短、不幸事件的性质、购买者文化水平、社会观念等诸多因素的影响，由此导致房屋贬值程度也不尽相同。因此，涉案房屋发生非正常死亡事件只是影响房屋价值的因素之一，且对于房屋贬值程度没有统一衡量标准。所以差价的证明极其困难，法院往往难以支持诉求。
二、针对卖方和中介方，我们的建议是如果其出卖的是“凶宅”，一定要对对方进行如实披露，并留下书面证据，比如出具《告知书》等。对于知情后购买的房屋，买方便不能以此为由行使撤销权。
三、权利人行使合同撤销权的时间为权利人知道或应当知道撤销事由之日起1年的除斥期间（注意与诉讼时效不同）。
四、需要注意的是，针对“凶宅”信息未披露并不必然可撤销，需要具体情况具体分析。比如南京市中院（2017）苏01民终3310号丁本武与戴超、倪玉丹房屋买卖合同纠纷二审民事判决书认为：“在房屋买卖过程中，房屋出卖人虽有义务披露影响房屋价值或缔约决策的重大信息，但涉案房屋中发生跳楼事件距涉案房屋买卖合同签订已有8年之久，且死亡地点并非处于室内；两被上诉人一家在涉案房屋内居住也已超过三年，故该信息对涉案房屋及一般公众的影响相对较小，并不属应当披露的信息范围。两被上诉人称其持有期间未发生死亡事件，已尽到了一般意义上的披露义务。”
