律师观点分析
一、案件基本信息
原告为两名自然人购房人；被告一为新疆本地某房地产开发有限公司（下称 “房企”）；被告二为乌鲁木齐某商业银行支行（下称 “银行”）。本案于 2025 年 9 月立案，法院适用普通程序公开开庭审理。原告因主张所购房屋存在质量问题、未达标交付，诉请解除商品房买卖合同、解除个人购房借款担保合同，并要求房企返还购房首付款、已偿还房贷本息、支付违约金及资金占用利息，同时要求房企承担后续全部贷款本息。本律师接受房企委托，全程代理本案诉讼，最终法院驳回原告全部诉讼请求，我方当事人胜诉。
二、案情简介
2023 年 4 月，两名购房人与我方当事人房企签订《商品房买卖合同（预售）》，约定购房人购买案涉小区住宅一套，房屋总价款 938841 元，约定交房时间为2023 年 6 月 30 日前，双方明确房屋交付的唯一标准为取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告。合同签订后，购房人按约支付首付款 288841 元，并与银行签订《个人购房借款担保合同》办理按揭贷款，银行足额发放贷款，购房人自 2023 年 5 月起正常偿还房贷。
案涉楼栋于 2023 年 5 月经建设、勘察、设计、施工、监理五方主体验收合格，同年 6 月先后取得消防竣工验收备案凭证、房屋测绘报告及正式工程竣工验收备案表，完全满足合同约定及法定交付条件。房企于 2023 年 6 月向购房人邮寄书面收房通知书，并通过本地报纸发布小区整体交房公告，明确交房时段及未按时收房的法律后果。
购房人到场查验房屋后，以房屋存在墙体开裂、屋顶漏水、窗框开合异常、花园及地下车库未交付、小区消防设施运维异常等为由，主张房屋存在严重质量问题、未达到交付标准，拒绝收房。自 2025 年 7 月起，购房人先后向住建、市场监管、城市管理等多个行政部门投诉，相关行政机关就合同格式条款、房企拖延维修等行为作出行政处罚。2025 年 7 月，购房人向房企发送退房催告函，要求解除合同。双方协商无果后，购房人诉至法院，提出八项诉讼请求：
解除双方签订的商品房买卖合同；
解除购房人与银行的借款担保合同；
要求房企返还首付款、截至起诉时的房贷本息合计 409835.65 元；
判令 2025 年 10 月之后的贷款本息由房企向银行支付；
要求房企支付合同总价款 20% 的违约金；
主张资金占用利息及后续持续利息；
本案诉讼费用由房企承担。
三、代理思路与庭审抗辩策略
接受委托后，我团队全面梳理案件证据、合同条款及相关法律法规，结合案件事实制定分层抗辩策略，核心围绕合同效力、房屋交付条件、质量问题定性、解除权存续、法律关系区分五大维度展开抗辩：
（一）举证证明案涉房屋已完全符合法定及约定交付标准
案涉合同明确约定，房屋交付的排他性标准为建设工程竣工验收备案证明 + 房屋测绘报告，该约定系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。我方当庭提交五方竣工验收报告、工程竣工验收备案表、消防验收备案凭证、房屋测绘报告等全套文件，证实案涉楼栋在合同约定的 2023 年 6 月 30 日交房期限前，已完成全部法定验收及备案手续，完全具备交付条件。同时提交收房通知书、邮寄底单、报纸交房公告，证明房企已依法、依约履行交房通知义务，不存在逾期交房、违规交付的违约行为。
（二）严格区分 “主体结构质量缺陷” 与 “普通保修瑕疵”，否定合同解除的法定事由
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，仅房屋主体结构质量不合格，或质量问题严重影响正常居住使用，买受人才有权解除合同；普通外观、使用瑕疵属于出卖人保修范畴，不得作为解除合同的依据。针对原告主张的墙体裂纹、窗框变形、局部漏水等问题，我方提交报修记录、维修现场照片、沟通记录等证据，证实房企在接到购房人报修后，均在合理期限内完成维修，全面履行了保修义务。同时指出，原告无任何专业检测报告、司法鉴定意见证明案涉房屋存在地基、主体结构不合格的情形，其所列问题均为可修复的表面瑕疵，未达到 “严重影响居住使用” 的程度，不符合合同及法律规定的解除条件。
（三）主张原告合同解除权因除斥期间届满而彻底消灭
依据《民法典》及案涉合同附件约定，商品房买卖合同解除权需在法定期限内行使，逾期则权利消灭。原告自 2023 年 6 月收到收房通知、查验房屋时，即已知晓其主张的 “质量问题”，此时便具备行使解除权的条件。但原告直至 2025 年 7 月才发函解约、提起诉讼，间隔远超法定 1 年除斥期间，合同解除权已依法灭失。此外，原告在长达两年多的时间内持续正常偿还银行贷款，该行为与其主张 “房屋无法使用、要求解约” 的诉求自相矛盾，进一步佐证其并非因房屋质量问题无法履行合同。
（四）厘清多重独立法律关系，逐一驳回原告附属诉求
区分房屋竣工验收与物业服务运维：原告提及的小区消防设备损坏、消防控制室无人值守等问题，属于物业公司日常物业服务范畴，与房屋本身的消防竣工验收备案是两个独立法律关系，不能以此否定房屋交付效力；
区分房屋主体与附属配套：地下车库、花园等附属设施并非案涉商品房买卖合同的核心标的物，附属配套交付瑕疵不影响房屋主体交付，不构成主合同解除理由；
区分行政责任与民事责任：市场监管、城管部门针对合同格式条款、拖延维修作出的行政处罚，属于行政监管结果，仅代表房企存在行政合规瑕疵，不能直接推定民事层面房屋质量不合格、合同应当解除；
区分主合同与从合同：购房借款担保合同依附于商品房买卖合同（主合同），若主合同解除诉求不成立，解除借款合同、转移还贷主体等从合同诉求亦无法律基础。
（五）抗辩违约金、资金占用利息诉求
原告主张高额违约金及资金占用利息，但未提交任何有效证据证明其实际产生的经济损失。违约金的核心功能为弥补实际损失，在损失无法举证的前提下，该项诉求缺乏事实依据，不应得到支持。
四、案件争议焦点
购房人以房屋存在质量问题为由主张解除商品房预售合同，是否具备事实及法律依据；
购房人基于合同解除提出的返还房款、承担贷款本息、支付违约金及利息等全部诉讼请求，是否应当支持。
五、裁判结果
经审理，法院全面采纳我方代理意见，作出如下判决：
现有证据无法证实案涉房屋主体结构质量不合格，案涉房屋已完成法定竣工验收及备案，购房人主张解除《商品房买卖合同（预售）》的诉求不予支持；
因主合同解除诉求不成立，依法驳回购房人解除个人购房借款担保合同、要求返还首付款及房贷本息、判令房企承担后续贷款本息、支付违约金、资金占用利息等全部诉讼请求；
本案案件受理费由原告两名购房人自行承担。
六、案件亮点
精准界定房屋质量问题边界：本案清晰区分 “主体结构质量问题” 与 “普通保修瑕疵”，紧扣司法解释核心裁判规则，从根源上否定原告的解约基础，是商品房质量纠纷中的典型抗辩思路；
活用除斥期间规则：准确适用合同解除权的除斥期间规定，抓住原告怠于行使权利的关键事实，成为本案胜诉的重要突破口；
拆分复杂法律关系：将房屋买卖、物业服务、行政监管、借款担保四类法律关系逐一拆分，避免原告混淆概念、转嫁责任，逻辑完整、抗辩层次清晰；
隔离行政处罚与民事裁判：明确行政机关的行政处罚不等同于民事违约 / 合同解除的依据，厘清行政责任与民事责任的边界，纠正原告的法律逻辑误区。
七、办案心得
本案是典型的商品房预售合同纠纷，也是房企日常高频涉诉案件，结合本次代理经历，总结实务经验如下：
重视证据链的前置留存：房地产企业在交房环节，务必完整留存五方验收、竣工备案、消防备案、测绘报告等交付核心文件，同时固定收房通知、公告、邮寄记录等送达证据，从源头证明交付行为合法合规；
分类应对房屋质量异议：面对业主提出的质量问题，第一时间区分主体结构、表面瑕疵、附属配套、物业问题四大类型，主体结构问题审慎处理，普通瑕疵及时履行保修义务并留存维修记录，避免小瑕疵演变为解约借口；
重点审查权利行使期限：商品房买卖合同解除权适用除斥期间（不适用诉讼时效中断、中止规则），办案中需第一时间梳理权利人知晓事由的时间，判断解除权是否灭失，该程序性抗辩往往能直接定案；
区分不同法律责任：业主常将物业服务问题、行政处罚结果、附属设施问题混同为房屋买卖合同违约，代理时需逐一剥离法律关系，明确不同主体、不同行为对应的责任范围；
理性应对关联诉求：商品房买卖纠纷常牵连银行按揭借款合同，需明确从合同依附于主合同的基本法理，主合同不解约，则从合同相关诉求自然失去支撑。
对于购房业主而言，也需明确：商品房质量瑕疵不等于必然可以解除合同，仅主体结构严重不合格、房屋彻底无法居住时，法律才支持解约；一般性维修瑕疵，应当通过要求开发商履行保修义务维权，而非直接主张解除合同。
