居住权问题简述

2021年1月1日，首部《民法典》正式施行，《民法典》物权编一大亮点，在于增加了“居住权”这一新型用益物权，并以专章规定了居住权制度。所谓的“役权”，是为特定的地或特定的人设定的权利。居住权也属于“役权”。役权中的“役”就是使用的意思，役权可分为地役权和人役权，为特定的地（需役地）的便利而设定的权利就是地役权，而为特定的人（需役人）的便利而设定的权利就是人役权。所以，居住权也被称为“人役权”。

一、居住权的法律依据

1、据民法典第三百六十六条：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”

2、第三百七十一条以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定

也即居住权的产生有两种方式，其一为合同约定，其二为遗嘱。

二、居住权的权能与使用边界

1、居住权人仅享有占有、使用权能，不得私自处分、出租（合同另有约定的除外）。

据民法典内容来居住权系对他人的住宅享有占有、使用的的一种用益物权，属于物权的其中一种。我们通常所说的物权所有权权能范围为民法典第二百四十条规定的：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”，即所有权人可以依法对所有物进行占有、使用、收益、处分。对比民法典对居住权的限定来看，居住权人仅限于占有和使用，并不能对住宅进行收益和处分，这就是民法典规定的：“居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外”。

2、设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同，并向登记机关进行登记后，居住权设立完成。

据民法典：“第三百六十七条设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。”故如果是依据合同约定设立的居住权，必须通过书面形式进行。

3、居住权灭失

民法典第三百七十条规定：“居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。”出自之外居住权人放弃居住权、、设立居住权的住宅灭失、生效法律文书导致居住权消灭等皆属于灭失事由。

居住权一旦消灭，当事人应及时办理居住权注销登记。