李*才、金*蓉等商品房销售合同纠纷

律师观点分析

当事人　　原告：李*才。
　　原告：金*蓉。
　　委托诉讼代理人：杨长长，四川广典律师事务所律师，系特别授权。
　　委托诉讼代理人：陈铭，四川广典律师事务所实习律师，系特别授权。
　　被告：广安**房地产开发有限公司，住所地四川省广安经济技术开发区。
　　法定代表人：汪*玮。
　　委托诉讼代理人：谯*祥。
审理经过　　原告李*才、金*蓉与被告广安**房地产开发有限公司(以下简称“**公司”)商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告李*才、金*蓉的委托诉讼代理人杨长长、陈铭，被告**公司的委托诉讼代理人谯景祥均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称　　原告李*才、金*蓉向本院提出诉讼请求：1、判决被告赔偿原告截止2021年6月30日因被告逾期交付房屋的违约金8837元(718462元×0.0001×123天)。及资金占用利息(利息以8837元为基数，从2021年1月1日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止)；2、本案的诉讼费由被告承担。诉讼中，原告因其违约金有笔误，将其违约金金额变更为10274元。事实和理由：原、被告于2019年1月29日签订《四川省商品房买卖合同(预售)》，约定被告将位于广安区以718462元的价格出售给原告。合同签订后，原告按约履行了付款义务，被告理应在2020年12月30日前交付该商品房。约定的交房时间已到，因被告未能完成案涉房屋的修建，达不到交房条件。于2021年7月22日向原告交付房屋。而被告行为已构成严重违约，但原、被告就赔偿事宜多次协商未果，原告为维护其合法权益故诉讼来院。
被告辩称　　被告**公司辩称，原告所述为事实，公司交房确实存在逾期，按合同约定修建的房屋于2021年6月30日就具备交付条件，公司于2021年7月2日在广安日报公告通知业主接房，没有来接房的公司就不承担逾期交房的违约责任了，违约金应降低。
　　原告围绕其诉讼请求，依法向本院提交的证据有：《四川省商品房买卖合同(预售)》、购房款收据等，上述证据，经原、被告双方质证后，本院予以确认，并在卷佐证。
本院查明　　根据原、被告双方的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　2019年2月12日，原告李*才、金*蓉(买受人)与被告**公司(出卖人)签订《四川省商品房买卖合同(预售)》并备案登记，主要约定：1.原告购买被告开发的位于广安市广安区房屋，预测面积139.70平方米，总价款718462元；2.商品房交付条件：取得规划验收批准文件和建设工程竣工验收报告、取得房屋面积实测报告书；3.商品房交付期限：2020年12月30日前交房，除不可抗力外，出卖人未按约定的时间交付商品房的，逾期在90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金……等等。
　　合同签订后，原告按照合同约定履行了付款义务。被告**公司于2021年7月2日在广安日报上刊登《交房催告公告》通知业主接房，2021年7月7日又在广安日报上刊登《变更通知》，称“**城”项目目前不具备交付使用条件，待项目竣工验收合格并报广安区住房城乡建设局后，另行通知交付使用时间。2021年9月3日**公司在其售楼部张贴公告、设立公示牌，通知各业主办理接房手续。已发生法律效力的类案民事判决书中认定涉案小区的逾期交房期间扣除疫情不可抗力的影响期间2个月。
本院认为　　本院认为，本案合同的成立发生在民法典施行前，但该合同约定的义务履行持续至民法典施行后，双方在民法典施行后因房屋交付问题发生争议，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》的规定，本案应适用民法典的规定。
　　原、被告双方签订的《四川省商品房买卖合同(预售)》系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效，原被告双方应按照合同约定履行各自义务。双方合同约定的交房期限为2020年12月30日，被告未能如期交付房屋，已构成违约，应承担相应的违约责任。已发生法律效力的类案民事判决书确认案涉小区被告逾期交房违约期间扣除疫情不可抗力的影响期间2个月，就本案而言亦应扣除2个月，就本案而言，原告于2021年7月22日完成接房，认定违约期间从2021年3月1日起至2021年7月22日止，故违约期间为143天。
　　本案中，原告主张按合同约定计算违约金，查明合同中双方对违约金的计算标准比广安市同地段房屋租赁市场行情以及两级法院认定的逾期交房违约金计算的普遍标准高出很多，故本院酌情予以降低，按房款的日万分之一进行计算。因此，被告**公司应向原告支付的逾期交房违约金为为10274元。关于原告所主张的违约金之利息，无合同约定及法律依据，故本院不予支持。
　　据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百九十条第一款、第五百九十三条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条、第二十条的规定，判决如下：
裁判结果　　一、被告广安**房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内向原告李*才、金*蓉支付逾期交房违约金10274元；
　　二、驳回原告李*才、金*蓉的其他诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，须履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；须履行其他义务的，应当支付迟延履行金，权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。
　　本案受理费50元，减半收取25元，由原告李*才、金*蓉负担5元，被告广安**房地产开发有限公司负担20元。被告广安**房地产开发有限公司负担的受理费于本判决生效后三十日内直接向原告李*才、金*蓉支付。
　　本判决为终审判决。
　　本判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施。构成犯罪的，依法追究刑事责任。