裴X、任X等与XX公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

裴X、任X向本院提出诉讼请求：1、判令XX公司依据合同约定向裴X、任X交付房屋；2、判令XX公司向裴X、任X自2017年2月1日起至房屋实际交付之日止按照每日115元的标准支付逾期交房违约金，计算至裴X、任X起诉之日为100510元；3、本案诉讼费由XX公司承担。事实与理由：裴X、任X与XX公司于2016年7月29日签订《商品房买卖合同》，约定XX公司将其开发的位于XX区XX村××小区××单元××房以230000元的价格出售给裴X、任X。合同约定的房屋交付期限为2017年1月31日前，但XX公司未按合同约定书面通知裴X、任X办理交付手续。XX公司逾期交房的行为已经构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。裴X、任X为维护自身合法权益，现依据《民事诉讼法》第一百一十九条之规定向贵院提起诉讼，望依法判决准予裴X、任X的诉请。

符合合同的约定，请求法院依法驳回裴X、任X的诉讼请求。XX公司向本院提出反诉请求：判令解除

XX公司向本院提出反诉请求：判令解除裴X、任X与XX公司签订的《商品房买卖合同》。事实与理由：2015年2月10日，裴X、任X与XX公司签订了《商品房买卖合同》（预售），购买XX公司开发的XX花园X幢X单元X层X号房，合同总价274029元。因施工方一再拖延，且建筑单位施工能力不足，至今未完工，XX县住建局、质检站、设计单位多次下文要求整改，但建筑单位至今未完成整改，致使项目至今未经验收。鉴于此，项目到目前不能验收，验收和办证时间均不能确定。XX公司认为，鉴于项目实际，涉案《商品房买卖合同》的目的根本不能实现。为此，鉴于合同目的无法实现，XX公司愿意退房和支付违约金。XX公司为维护其合法权益，依法提起反诉，恳请法院依法支持XX公司的诉讼请求。

裴X、任X辩称，XX公司的反诉请求无法律及事实依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年1月23日，XX县##公司在XX县工商行政管理局注册登记成立，其经营范围为：房地产开发、土石方开挖、市场开发、政策允许的农副产品、建材购销。2018年4月24日，XX县##公司的名称变更为XX公司。

2016年7月29日，裴X、任X（买受人）与XX县##公司（出卖人）签订合同编号为XXXXXXXX的《商品房买卖合同》，合同约定：出卖人以出让方式取得位于XX村片区地块的土地使用权，土地使用权出让合同号为XX号。该地块土地面积为39093.88平方米，规划用途为住宅，土地使用年限自2009年6月25日至2079年6月25日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名XX花园，建设工程规划许可证号为XX号，施工许可证号为4XXXXXXXXXXXXXXX1；买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为XX县住房和城乡建设局，商品房预售许可证号为XX号；买受人购买的商品房为XX花园第X幢X单元X层X号房，该商品房的用途为住宅，属框剪结构，层高为3米,建筑层数地上21层，地下1层；该商品房建筑面积共130.49平方米，其中套内建筑面积104.81平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积25.68平方米；出卖人与买受人约定按建筑面积计算该商品房价款，该商品房单价为人民币每平方米1800.00元，总金额为人民币贰拾叁万肆千捌百捌拾贰元整。该房屋价款不含有线电视、宽带、电话初装费以及办理两证的相关税费；买受人于2016年7月29号一次性付总房款234882.00元整；出卖人应当在2017年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。2、因设计变更，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。3、因政府关于城市规划调整或因政府相关联部门的原因造成延期、延误的；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：1、逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。如果出现本合同第八条特殊原因第1、3点所述情况，出卖人不承担逾期交房的违约责任。该合同还对面积确认及面积差异处理、规划设计变更、交接、产权登记、保修责任等相关事宜作了详细约定。合同签订以后，裴X、任X在XX县##公司为其优惠购房款4882元后，向XX县##公司支付购房款共计230000.00元。后，XX县##公司未在2017年1月31日前将经验收合格且符合合同约定的商品房交付给裴X、任X。2019年7月26日，裴X、任X以XX公司逾期交房违约为由诉至法院，要求判如所请。庭审中，裴X、任X以XX公司自述涉案房屋不具备交付条件，且交付时间无法确定为由向本院申请撤回要求XX公司交付房屋的诉讼请求，只要求判令XX公司因逾期交房应向裴X、任X支付的违约金以及本案的诉讼费用由XX公司承担。

另查明，涉案商品房未经验收合格，且验收时间无法确定。

本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，裴X、任X与XX县##公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力强制性规定，合法有效，裴X、任X与XX县##公司均应按照合同的约定全面履行各自的义务。XX县##公司系XX公司的前身，XX县##公司更名后，原XX县##公司的债权债务已转为XX公司的债权债务。因此，裴X、任X向XX公司主张权利，符合法律规定。XX公司在裴X、任X履行支付购房款的义务后，理应按照合同约定在2017年1月31日前将经验收合格且符合合同约定的商品房交付给裴X、任X，其至今仍未交付房屋，实属违约，应按照《商品房买卖合同》“逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。”的约定，承担支付逾期交房违约金的违约责任。因此，对于裴X、任X要求XX公司自2017年2月1日起至实际交付房屋之日止按日万分之五即日115元（230000元×0.0005元=115元）的标准支付逾期交房违约金的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。庭审中，XX公司以约定的违约金日万分之五过高，且涉案房屋交付时间无法确定为由，辩称双方约定的违约金过分高于实际损失。本院认为,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。根据上述司法解释的规定，人民法院对违约金的调整应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则综合予以衡量。具体到本案，首先，XX公司并未根据“谁主张，谁举证”的原则向本院提交证据证明双方约定的违约金过分高于实际损失的事实；其次，合同签订后，裴X、任X积极支付XX公司购房款，但XX公司却未在合同约定的期限内将经验收合格且符合合同约定的房屋交付给裴X、任X，存在过错；最后，涉案合同系XX公司提供的格式合同，且逾期付款违约金的计算标准亦为打印而非手写，由此可知，逾期付款违约金的计算标准系XX公司单方面提供的格式条款，现XX公司以其房屋未经验收合格，且交房时间无法确定为由主张约定的违约金过分高于实际造成的损失，有违公平及诚实信用原则。综上所述，本院认定裴X、任X与XX公司对逾期付款违约金计算标准的约定，符合法律规定，尚不存在明显过高的情形。故，对于XX公司的上述抗辩意见，本院不予采纳。庭审中，裴X、任X以XX公司自述涉案房屋不具备交付条件，且交付时间无法确定为由向本院申请撤回要求XX公司交付房屋的诉讼请求，系其真实意思表示，且符合法律规定，本院予以准许。

庭审中，裴X、任X要求XX公司继续履行合同，而XX公司则以涉案房屋验收合格及交房时间无法确定致使合同目的无法实现为由要求解除合同。因此，反诉的争议焦点为涉案《商品房买卖合同》是否已如XX公司所述不能实现其目的亦或不具备继续履行的条件。本院认为，首先，裴X、任X与XX公司签订《商品房买卖合同》后，已全面履行支付购房款的义务，而XX公司至今未将经验收合格且符合合同约定的商品房交付给裴X、任X，已构成违约。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，裴X、任X作为守约方享有解除合同的权利，而XX公司作为违约方不享有解除合同的权利。而且裴X、任X在庭审中明确表示不同意解除合同，要求XX公司继续履行合同。因此，XX公司作为违约方要求解除合同，不符合合同约定；其次，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。XX公司与裴X、任X签订《商品房买卖合同》，其目的在于将案涉房屋出售给裴X、任XX获得购房款。而本案，裴X、任X已全额支付XX公司购房款230000.00元，对于XX公司来说，其与裴X、任X签订《商品房买卖合同》的目的已实现；最后，《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。根据上述法律的规定，有违约行为的一方当事人请求解除合同，没有违约行为的另一方当事人要求继续履行合同，当违约方继续履行所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所获得的利益，合同已不具备继续履行的条件时，可以允许违约方解除合同。根据XX公司庭审陈述，案涉房屋已建成，仅未经验收合格，且大部分业主已入住，XX公司只需积极组织案涉房屋验收合格，便可向裴X、任X交付房屋。而且，XX公司亦未向本院提交证据证明继续履行涉案《商品房买卖合同》所需的财力、物力已超过合同双方基于合同履行所获得的利益。因此，涉案合同尚具备继续履行的条件。综上所述，XX公司要求解除其与裴X、任X签订的《商品房买卖合同》，既不符合合同约定，亦不符合法律规定，本院不予支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、被告XX公司自2017年2月1日起至XX花园第X幢X单元X层X号房实际交付之日止以230000元为基数按照日万分之五的标准支付原告裴X、任X逾期交房违约金。其中2017年2月1日至2019年6月30日的逾期交房违约金为100050元，限本判决生效后30日内付清。2019年7月1日后的逾期交房违约金，限每满6个月支付一次，至实际交房之日不足6个月的，限实际交房之日付清；

二、驳回被告XX公司的全部反诉请求。