小区车位，你买了吗？

随着我国家用汽车的普及，小区车位对人们的生活越来越重要，相关法律纠纷也越来越多。小区车位的所有权到底归谁？业主到底该不该购买？现本人就此类问题粗浅分析如下：

目前小区车位按照区位大致可分为两类，即地上车位和地下车位，地下车位又可分为普通地下车位和地下人防车位。

首先分析地上车位的归属。确定地上车位的归属之前，需先确定小区内部建筑物之外的土地使用权的归属。下图是大家都熟悉的《房屋不动产权证》（原称《房产权》），如图所示，该房建筑面积118.66m2，分摊面积34.39m2（该房分摊面积较大，一般的多层楼房分摊面积占建筑面积的20%左右，高层楼房分摊面积占建筑面积的30%左右）。也就是说，小区内部道路、绿化、空地等的土地使用权，以及地上设施等是全体业主以房子同等价格购买的，理应属于全体业主所有。因此，我国《物权法》第七十四条规定：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。       

根据法律规定，开发商或物业公司无权与个别业主、第三人签订小区车位使用权转让或租赁协议，已经签订的协议也应归于无效。如果小区业主需要购买、租赁车位使用权的话，应同小区业主委员会或经业主委员会授权委托的物业公司签订车位使用权转让、租赁协议。车位转让、租赁产生的收益归全体业主共有，物业公司可适当收取人工管理费用。

接下来再分析地下车位的归属。地下车位分为普通地下车位和地下人防车位，先看一下普通的地下车位，与地上车位一样，普通地下车位的土地使用权及相关设施等也已经公摊给全体业主了，按照我国《物权法》的相关规定，普通的地下车位产权归全体业主共有，就不再赘述。

最后分析地下人防车位。地下人防属于建造在小区人防工程内的、非战时用于停车的车位，所有权既不归业主，也不归开发商，而是属于国家所有。一直以来，对于地下人防车位如何使用，国家和地方相关规定里都有“谁投资谁受益”这么一条原则。为此，不少开发商以人防设施是他们出钱建的为由，将车位进行销售、租赁，其实这是开发商歪曲了概念，通常，人防设施的造价成本都被开发商算进了整个建筑成本里，业主购买房屋后，开发商即已收回成本，人防设施使用权自然应该归全体业主所有。          

另外，我国目前还没有系统的建筑物区分所有权法律，而实际上，每个建筑物都有空间专有权、公用设施共有权以及业主管理小区事务的成员权。相信随着我国法律的健全，小区车位的产权会越来越明晰，此类纠纷必然逐渐减少。