二手房买卖过程中存在的法律风险

在二手房买卖过程中，买卖双方经常会遇到各种各样的问题，比如买家不能按约付款，买方迁户以及抵押涤除等问题，甚至有些当事人在置换中遇到问题后，仍然认为，不是我不想买，是因为我自己的房子没卖掉，所以没有违约责任，违约责任属于严格责任，一旦违约不管基于什么原因，都应当承担法律责任。二手房交易简易流程图如下：

以下是二手房买卖过程中，买卖双方应当注意的法律风险：

一、从买方的角度而言应当注意审查以下法律风险：

1、是否具有购房资格？

买方在过户日届满前不具购房资格会导致房屋买卖合同解除，买方按照合同约定承担违约责任。

2、若全额付款，是否具备付款能力？涉及按揭贷款的，买方的征信如何？

若履行过程中买方付款能力不足，不能按约付款，除和卖方协商一致延长付款时间外，则卖方可按照合同约定行使解除权，解除房屋买卖合同并要求买方承担违约责任。

3、卖方若为委托售房，则受托人是否具有委托书等受托手续？

卖方受托人无权代理的，实际房屋所有人不予追认，则合同无效，买房人可向无权代理人主张赔偿损失，而不能追究卖方的违约责任。

二、从卖方角度应当审查如下法律风险：

1、最新房屋产调是否拉过，房屋上是否存在抵押、查封、违建信息等？

若存在抵押、查封，应当按照合同约定的时间解除房屋上存在的房屋及抵押；如果房屋上存在违建信息，应当向买家履行提前披露义务，若未告知买家，其后因过户需拆除违建，导致买方合同目的不能实现的，则买方可要求解除合同，并追究卖方违约责任。

2、房屋是共同所有还是单独所有，若共同所有则共有人是否全部同意卖房？

无权处分的不影响买卖合同的效力，若应其他所有人不同意导致不能进行房屋过户的，买方可要求无权处分人按照合同约定承担违约责任。

3、房屋里的户口能否在合同约定的时间内迁出？

若房屋中存在遗留户口问题，则应确定户口迁出的时间确定合同中的户口迁出期限，若不能按合同约定迁户的，则买方可主张卖方的逾期迁户责任。