——解读《自然资源部关于做好不动产抵押权登记工作的通知
2021年4月6日，自然资源部发布《自然资源部关于做好不动产抵押权登记工作的通知》（下称“《不动产抵押登记新规》”），旨在登记层面落实《民法典》对不动产抵押的相关规定，持续优化不动产登记营商环境。此次《不动产抵押登记新规》重申了《民法典》中关于抵押不动产类型、抵押担保范围、抵押物转让登记等内容，对不动产登记簿、不动产权证书和不动产登记证明的完善和更新提出了新的要求。《不动产抵押登记新规》第一条规定，学校、幼儿园、医疗机构、养老机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施、养老设施和其他公益设施，以及法律、行政法规规定不得抵押的其他不动产，不得办理不动产抵押登记。该规定系《民法典》第三百九十九条及《民法典担保制度解释》第六条“以公益为目的的非营利机构的公益设施不得设定抵押”在登记环节的落实。值得注意的是，《民法典担保制度解释》第六条虽然同时规定了公益设施在融资租赁或保留所有权方式中仍可以作为非典型担保物，但鉴于直租型融资租赁或保留所有权方式中的标的皆为动产，而非不动产，因此，《不动产抵押登记新规》中排除以公益目的成立的非营利法人公益不动产的抵押登记能力，与《民法典担保制度解释》的例外规定并不冲突。《不动产抵押登记新规》附表中列示了可以办理抵押的不动产包括土地、土地和房屋、土地和在建工程、林地和林木、海域、海域和构筑物、其他七类。应该说通过列举+兜底的方式基本覆盖了所有的不动产及其附着物的类型。其中，对构筑物作为抵押不动产的列示，能否解决长期以来由于构筑物缺乏明确的登记部门，无法办理权属登记的情况而导致大量构筑物陷入价值沉淀、不能有效利用的困境，最为关注。近年来，融资租赁的司法实践中不乏法院因构筑物未办理权属登记而否认出租人的物上权利进而否定融资租赁法律关系的判例。业内人士期待本次《不动产抵押登记新规》将构筑物明示为可登记的抵押不动产类型，以解决前述困境。但遗憾的是，《不动产抵押登记新规》对构筑物的列示为“海域和构筑物”，相对应的是“土地与房屋”或“土地与在建工程”。根据文义理解，《不动产抵押登记新规》对构筑物的列示应限定为海域的构筑物，不包括土地使用权之上的构筑物。三、将担保范围作为登记事项，解决登记的担保范围与合同约定之间可能存在的不一致《不动产抵押登记新规》第二条规定，当事人对一般抵押或者最高额抵押的主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权费用等抵押担保范围有明确约定的，不动产登记机构应当根据申请在不动产登记簿“担保范围”栏记载；没有提出申请的，填写“/”。长期以来，由于各地不动产抵押登记系统是否设置“担保范围”栏并不统一，司法实践中往往出现抵押担保范围的认定应以合同中约定为准还是以登记为准的问题。为了解决这一冲突，《九民会纪要》第58条作出指引：由于地区登记系统设置及登记规则致使合同约定的担保范围与登记不一致的，以合同约定认定担保物权的担保范围；如果不动产登记系统设置与登记规则比较规范但仍然出现不一致的，以登记的担保范围为准。《民法典担保制度解释》第四十七条规定，不动产登记簿就抵押财产、被担保的债权范围等所作的记载与抵押合同约定不一致的，人民法院应当根据登记簿的记载确定抵押财产、被担保的债权范围等事项。据此，对抵押担保范围的认定应以登记为准，《不动产抵押登记新规》将担保范围纳入登记事项，从登记层面解决了不动产抵押实践的困扰。四、增设抵押不动产转让特约登记，保障抵押不动产依法转让《不动产抵押登记新规》第三条规定，当事人申请办理不动产抵押权首次登记或抵押预告登记的，不动产登记机构应当根据申请在不动产登记簿“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”栏记载转让抵押不动产的约定情况。有约定的填写“是”，抵押期间依法转让的，应当由受让人、抵押人（转让人）和抵押权人共同申请转移登记；没有约定的填写“否”，抵押期间依法转让的，应当由受让人、抵押人（转让人）共同申请转移登记。约定情况发生变化的，不动产登记机构应当根据申请办理变更登记。《民法典》施行前已经办理抵押登记的不动产，抵押期间转让的，未经抵押权人同意，不予办理转移登记。《民法典》第四百零六条规定了抵押物的流转权利，同时明确另有约定除外。《民法典担保制度解释》第四十三条进一步依据特约是否办理了登记规定抵押物流转的法律效力，即（1）约定未登记，转让合同有效；（2）约定未登记但抵押财产已经交付或者登记，转让行为发生物权效力，但受让人明知的除外；（3）约定已登记，转让合同仍有效；（4）约定已登记且抵押财产已经交付或者登记，可主张转让行为不发生物权效力，但因受让人代替债务人清偿债务导致抵押权消灭的除外。由此可见，特约是否登记对于抵押不动产是否能发生物权转移效力起到了决定性作用。《不动产抵押登记新规》除将特约作为登记事项外，还基于记载内容不同，对抵押不动产转让的具体操作进一步明确为：（1）如果该栏记载为“是”，抵押期间依法转让的，需要经抵押权人同意才能办理转移登记，即应当由受让人、抵押人（转让人）和抵押权人共同申请转移登记。（2）如果该栏记载为“否”，抵押期间依法转让的，应当由受让人、抵押人（转让人）共同申请转移登记。（4）对于《民法典》施行前已经办理抵押登记的不动产，未经抵押权人同意，仍然不得转让。《不动产抵押登记新规》第三条将“抵押权登记信息”页的“最高债权数额”修改为“最高债权额”并专设一个登记栏目，填写最高额抵押担保范围所对应的最高债权数额。同时增设最高债权确定事实和数额一栏，作为配套登记内容。实践中，对于最高债权额一直存在“本金最高限额说”与“债权总额最高限额说”两种观点。其中，“本金最高限额说”认为，最高债权额仅指主债权，主债权之外的利息、迟延利息及违约金等仍为担保权效力所及，不受该最高限额的限制，只要担保范围中包括了前述债权，则超过部分仍可优先受偿。“债权总额最高限额说”则认为，最高债权额即是指担保责任的限额。为弥合分歧，《民法典担保制度解释》第十五条界定了最高债权额的范围，确立了“当事人可以约定最高债权额的内容，但登记的最高债权额为债权总额最高限额”的基本立场。在此基础上，《不动产抵押登记新规》明确“填写最高额抵押担保范围所对应的最高债权数额”，进一步在登记层面落实：登记的最高债权额即为担保范围的全部债权，不再存在依据约定的担保范围调整登记的最高债权额的空间，不仅解决了本金最高限额说与债权总额最高限额说的争议，也积极回应了《民法典担保制度解释》的登记需求。《不动产抵押登记新规》系《国务院关于实施动产和权利担保统一登记的决定》后，登记机构为落实《民法典》《民法典担保制度解释》的又一配套细则，有望推动新担保制度的全面落实，并据此进一步改善营商环境。
