（一）拆迁安置房遭遇他案的查封或保全

在买家起诉到法院要求出卖人办理过户手续时，突然发现拆迁安置房被其他案件查封在先。被查封的情况既可能发生在取得小产证之后，也有可能在取得大产证（暂时登记在开发商名下）之后尚未取得小产证之前。前面的查封是正式查封，后面的查封是要求开发商协助查封保全，两种查封均起到阻碍房产过户的作用。遭遇查封的原因可能有多种，包括但不限于借贷纠纷、合同纠纷、侵权损害赔偿纠纷、刑事案件和行政案件的查封。   

根据法律规定，交易房产在过户时如果存在查封或者抵押的情形，那么房产的所有权将不能办理变更登记，由此导致买卖双方的买卖合同无法履行。买家购买房产的目的亦会落空。在此情况下，买家一方面可以采取支付查封案件的执行款的方式得以解封，一方面可以通过提出执行异议以期待法院解封。如果买家尚未支付的房款大于查封案件的执行款，买家可以协调法院以支付房屋尾款的方式清偿查封案件的债务从而换取解除对房屋的查封。但是如果买家已支付了房屋买卖的全款或者剩余的尾款不足以清偿查封案件的债务，那么买家可以通过向查封法院提出异议的方式请求解除房屋上的查封。

（二）裁判规则的梳理

1、案号：（2015）浦民一（民）初字第46490号

原告洪涛购买的拆迁安置房在符合交易过户条件时，诉诸法院要求出卖人办理过户手续。但向房地产交易部门查询获悉，涉案房屋已被另案查封。洪涛不得不向查封法院另外申请执行异议，经审查后，法院认为由于原告购买的系争房屋是安置房，过户时间有一定限制条件，因此，原告对系争房屋在限制过户期间权利可能被限制应当有预期，但原告仍予购买，为此，原告对于系争房屋未能办理过户存在过错。从而对原告洪涛的执行异议之诉不予支持。

2、案号：（2016）沪0117民初10319号

法院观点：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告与被告之间并未订立书面的买卖合同，且原告明知系争房屋系动迁安置房，三年内不得上市交易转让，故其对系争房屋未能办理过户登记存在过错。综上，对原告提出的执行异议，法院不予支持。

3、案号：（2018）沪0113执异16号

原告魏某某与被告贺某某就位于松江区的某拆迁安置房签订了房屋买卖合同。原告按照合同约定支付了房款，被告将房屋交付原告，原告对房屋装修后入住。

另外由于被告贺某某与案外人林某存在借贷纠纷，林某诉请法院，双方达成调解。但贺某某没有按照调解书履行，林某向法院申请了强制执行。法院依法对贺某某名下的该拆迁安置房查封。

鉴于安置房存在查封这一过户障碍的情形，魏某某向执行法院提出执行异议，请求解除对安置房屋的查封。

法院观点：根据有关法律规定，被执行人未履行生效法律文书确定的义务，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权；金钱债权执行中，买受人根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条对登记在被执行人名下的不动产提出异议。

法院于2017年8月22日对系争房屋采取查封措施时，被执行人贺某某为系争房屋的权利人，故法院的查封措施并无不当。案外人魏某某向本院提出书面执行异议，称系争房屋已由其向被执行人购买，并已付清大部分房款，且已实际入住系争房屋。对此法院认为，系争房屋的性质为动迁安置房，3年内不得抵押、转让，对此案外人提出的房地产定金及买卖协议和上海市不动产登记簿上均有明示，故案外人对此应是明知的，但其在不符合条件的情况下仍然购房导致无法办理过户手续，对此应承担相应的过错责任，况且其至今未将剩余房价款交付执行，故案外人提出的执行异议依据不足，法院对此难以支持。法院驳回案外人魏某某的异议请求。

通过梳理上述司法判例可以看出，上海区域法院的倾向性裁判观点为：拆迁安置房在满足交易过户条件（即小产证满3年或者大产证和安置协议同时满3年）之前被司法查封的，法院对拆迁安置房屋买家提出的执行异议（之诉）不支持；拆迁安置房在满足交易过户条件之后被他案司法查封的，如果买家同时符合（）动迁房在可以上市交易（即满三年）之后被司法查封的，法院对拆迁安置房买家（需要同时满足(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行）的执行异议（之诉）支持。