新政之下，如何继续原本的购房进程，保障利益最大化？
随着八部门联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，自2021年1月22日正式施行，其中两大意见波及了许多原先已经在购房进程中的市民：
一、意见第三条严格执行住房限购政策。夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。
继深圳715新政之后，上海也出台了相应政策，来限制通过操作结离婚来获得购房资格进行购房的路径。该政策出台后，上海房地交易中心服务热线（962269）对相关新闻媒体明确反馈：目前交易中心口径是二手住房以网签合同日期为准，而一手新房则以认筹时间为准。也就是说，二手房住宅交易在1月21日之前（含1月21日当日）办理了网签业务的，适用老政策，不受该新政影响。
但是，陷入了尴尬境地的是符合该条意见，已经签订了二手房住宅居间合同但还未来得及签订网签合同的买方，新政一出，一下子从原本挺直腰杆的购房者变成了无资格购房人员，并且由于上海房地交易中心服务热线（962269）并未对此种已签订居间合同未进行网签的情形作出答复，致使这部分购房者一下子心慌慌，焦虑不已，四处“寻医问药”。
对此，建议大家可以参照2015年时上海上一次购房新政突然颁布之后，多数购房者选择向法院进行起诉，要求卖方继续履行居间合同的做法。在2015年时，上海也曾突然颁布新政一下子影响了一大批购房者的购房资格问题，当时这部分购房者去法院起诉，要求卖方继续履行居间合同，得到了法院的支持。法院认为本市房产新政的出台并不构成房屋继续交易的履行障碍，当事人签约后的房价涨跌，亦属于商业风险，双方均应各自承担。因此，卖方并不能基于因为签订居间合同后房价上涨，以自己的利益受到损害为由而违约。并且，继续履行合同，维持交易秩序，维护市场经济基本的稳定运行，优先于卖家通过赔偿违约金或双倍赔付定金的方式随意违约，一般购房者起诉继续履行的，并且没有不可继续履行的情形的，法院均会对购买方提出的继续履行合同的请求予以支持。
调整增值税征免年限。将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。
上海此次的新政对于增值税征免年限的增加，影响了一大批正在交易进行中的购房者，原本双方或是已经约定了各自承担相应税费，或是由下家承担全部税费，但是这一下子多出来的税费，令许多交易的买卖双方心慌不已，毕竟平白无故多出来几万元十几万元乃至更甚的税费究竟谁来承担，并且如此金额实在是一笔不小的负担。
对此问题，根据实务中上海法院的历史裁判观点，原本的税费，一般是根据“约定优先、法定补充”原则，即当事人对税费的支付有明确约定的，应遵守约定，由约定承担税费的一方承担税费；但当事人若是对税费的支付没有约定或约定不明的，则应当根据国家税费的法律法规的规定，来确定承担主体。对于双方对税费的支付作出约定后，因新政颁布这类宏观政策调控而发生税费增减的，一般当事人双方应当先行协商处理，若协商不成的，则增减部分仍应按国家税费法规确定承担主体。此次新政调整的征税税种是增值税，而根据增值税的定义，若无约定的情况下，增值税应当对卖方征收。在此之上，当事人对税费的支付没有约定或约定不明的，应根据国家税费法规确定承担主体，那么此次新政实施之后，多出来的税费，应当由卖家进行承担。
此外，还需要强调的是，当事人不得以税费调整或双方未作约定以及约定不明为由，要求解除合同。即使卖家提出要以双方对于税费的承担这一重大事项没有达成一致要求解除合同，根据上海法院实务中的观点，当事人不得以税费调整或双方未作约定以及约定不明为由，要求解除合同。法院并不会支持当事人提出因为新政而导致税费调整或是对增减的税费的承担约定不明而要求解除合同的请求。
因此，在新政实施后的新态势下，作为购房者切记不要自乱阵脚，应当寻求专业法律人士的帮助，设计相应的方案和策略，以保证交易能够顺利地继续进行下去，实现自身利益的最大化。
