【普法】房屋过质保期后漏水问题法律分析及解决方案

秦某于2007年与开发商签订《北京市商品房预售合同》（以下简称“合同”），购买位于北京市朝阳区西坝河东里商品房，该房屋于2007年底完成交付。

入住后第一个雨季（2008年6月左右）开始，房屋客厅天花板墙体出现裂纹并严重漏水，屋内每个窗户边缘均漏水，入户门口上方的天花板也开裂漏水。秦某于遂即时向开发商委托的物业管理公司提出房屋质量维修请求，但未能解决根本问题。最终秦某通过诉讼途径解决该问题并拿到胜诉判决，法院判令：一、开发商对涉案房屋窗户及窗户附件屋面进行维修，使该房屋不再漏水；二、对房屋室内墙面进行维修，并恢复原状。

判决生效后原双方达成和解协议，开发商对漏水房屋进行修缮并给予原告一定经济赔偿。不想，在2018年该房屋再次出现漏水现象，业主是否有权再次向开发商主张权利，如果不能，则又应采取何种救济措施？

根据《民诉法解释》第467条“一方当事人不履行或者不完全履行在执行中双方自愿达成的和解协议，对方当事人申请执行原生效法律文书的，人民法院应当恢复执行，但和解协议已履行部分应当扣除。和解协议已经履行完毕的，人民法院不予恢复执行。”以及《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第87条之规定“当事人之间达成的和解协议合法有效并已履行完毕的，人民法院作执行结案处理”，因此双方在执行中达成和解协议并实际履行后，案件即视为执行完毕，若没有证据能够证明被告在履行协议时存在不完全履行情况，则再次申请执行判决，法院不予受理。

同时，考虑到秦某所购房屋已经超出5年的房屋防水质保期，再次通过诉讼向开发商主张维修或赔偿，能够获得法院支持的可能性并不高。

（1）是否属于专项维修范围

《北京市住宅专项维修资金管理办法》第二十一条，住宅共用部位的维修和更新、改造范围包括：

（一）屋面防水层破损，顶层房间渗漏的；

（二）楼房外墙出现雨水渗漏，引起外墙内表面浸湿；

（三）地下室出现渗漏、积水的；

（四）楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或空鼓率超过国家相应标准、规范的规定值；

（五）增加保温层、建筑保温层出现破损或脱落，或建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿、结露、结霜或霉变；

（六）外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染的；

（七）公共区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维护墙、院门等出现破损的；

（八）公共区域门窗或窗纱普遍破损的；

（九）其它情况。

第二十二条住宅共用设施设备的维修和更新、改造范围包括：

（一）电梯主要部件需要进行维修或更换的；

（二）二次供水系统设备部件磨损、锈蚀严重的；

（三）避雷设施不满足安全要求的；

（四）配电设备部分电缆、电线、配电箱（柜）内元件损坏的；

（五）消防系统出现功能障碍，或部分设备、部件损坏严重的；

（六）楼内排水（排污）设备出现故障，给、排水管道漏水、锈蚀严重、排污泵锈蚀或其他设备损坏的；

（七）其他情况。

结合前述规定，住宅共用部位的维修和更新、改造范围包括了屋面防水层破损，以及顶层房间渗漏的情况，而本案中秦某房屋恰恰位于顶层，因此满足申请专项维修基金的条件。

（2）如何申请使用专项维修基金

根据《北京市住宅专项维修资金管理办法》第10条规定，业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅的业主交存的住宅专项维修资金，由市住房资金管理部门负责日常管理。在成立业主大会后，业主委员会可选择开立专项维修资金专户并申请划转小区业主交存的专项维修基金。因此若小区已成立业主大会，首先应查明小区专项维修基金是否已划转业主大会管理。本所律师通过咨询有权机关并结合以往经验，业主可先到物业公司就屋顶漏水情况报修并申请使用专项维修基金，若物业公司表示该笔资金已经划转到业主大会设立的资金账户，则再向业主大会提出维修申请。

对于住宅专项维修基金已经划转业主大会管理的，根据《北京市住宅专项维修资金管理办法》第二十七条规定，按照以下程序办理：

（一）物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等；

（二）业主大会依法通过使用方案；

（三）物业服务企业组织实施使用方案；

（四）物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；

（五）业主委员会依据使用方案审核同意，并报区、县建委（房管局）房屋安全和设备管理部门备案；使用售后公有住房住宅专项维修资金的，经区、县房改管理部门审核同意；区、县建委（房管局）房屋安全和设备管理部门、房改管理部门发现不符合有关法律、法规、规章规定和使用方案的，应当责令改正；

（六）业主委员会向开户银行发出划转住宅专项维修资金的通知；使用售后公有住房住宅专项维修资金的，区、县房改管理部门向市住房资金管理部门区县管理部发出支付住宅专项维修资金的通知；

（七）业主大会开户银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

对于没有成立业主大会的小区，或虽已成立业主大会，但专项维修基金未划转业主大会管理的，根据《北京市住宅专项维修资金管理办法》第二十六条规定，按照以下程序办理：

（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；

（二）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；

（三）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；

（四）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向区、县建委（房管局）房屋安全和设备管理部门申请列支；其中，使用售后公有住房住宅专项维修资金的，向区、县房改管理部门申请列支；

（五）区、县建委（房管局）房屋安全和设备管理部门、房改管理部门审核同意后，向市住房资金管理部门区县管理部发出划转住宅专项维修资金的通知；

（六）市住房资金管理部门区县管理部将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

实践中，业主在提出使用维修基金后，后续资金提取以及使用的具体过程，主要由物业公司和业主大会来推进，业主个人的权利仅在于敦促其尽快履责的权利。若物业公司或业主大会怠于履行职责，则可以考虑通过诉讼方式解决。