-引言

---合同效力——无效

《土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。……”

第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……”（注：该规定属于管理性规定，而非效力性规定）

《物权法》第一百五十二条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”

第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”从上述法律的规定可以看出购买农村宅基地房屋是不符合法律规定的，但是，上述法律又没有明确禁止。

《房地产法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；……”农村宅基地上建造的房屋时“未依法登记领取权属证书的”房屋，但是《房地产法》的适用对象是“城市房地产”【《房地产法》第一条：为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。】

但是，法律实务上认为非同一集体经济组织成员购买农村宅基地房屋的合同是无效的。

---动迁利益分割：平衡买卖双方的利益

【《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”】

出售农村宅基地房屋的一方在交易完成之后以合同无效或者其仍然是土地使用人为由主张其享有所有动迁利益明显是违背诚信原则的，也是非常不公平的。但是，合同无效的法律后果是返还原物。那么，应当如何找到保护买受方合法权益的法律依据或者法理依据呢？上海市松江区人民法院（2015）松民三（民）初字第3216号和上海市第一中级人民法院（2015）沪一中民二（民）终字第3659号民事判决书给我们提供了一个非常有借鉴意义的思路：房地分开。

1、突破地随房走是一般原则

《房地产法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”

根据该规定，“地随房走”是一个基本的法理。购买农村宅基地上的房屋的同时也就购买了该宅基地的使用权。但是，法律所禁止的正是农村集体土地的买卖，这也是导致买卖合同无效的根源。如果在分割动迁利益的时候能够将房屋和土地割裂开来，更有利于实现公平的裁判。

2、房屋的动迁利益全部归属买受方

抛开“房随地走”的法理，单单购买农村房屋的合同并非无效。这样，房屋即属于买受方所有。动迁利益是很多利益的综合，其中很重要的一项即是房屋利益的转化（数砖头的结果），这部分利益应当全部归属买受方。

3、土地使用权动迁利益在买卖双方之间进行分割

土地使用权不论是否还登记在卖售方名下，买受方作为实际支付了对价的一方都应当享有一部分权益。因此，对于土地使用权动迁利益应当在买卖双方之间进行分割。至于分割的比例，应当由法官依照实际情况自由裁量。