贾某辉、邢台某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

律师观点分析

本院经审理认定事实如下：2019年6月2日，原告与被告签订了编号为YS2019015281的《商品房买卖合同》，约定原告购买高开区智慧路（永安路）以东、信德路（振兴路）以西、新兴东大街以北、建设东大街以南皓顺府一期24号楼7层2单元701,首付款为336396元，剩余73万元采取银行贷款方式支付。约定房屋交付时间为2020年12月30日。合同签订后，原告按照合同约定支付了购房首付款284857元，并办理了按揭贷款手续。

《商品房买卖合同》第九条约定，商品房交付条件应当符合：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、已取得房屋测绘报告。商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条约定被告应在2020年12月30日前向原告交付该商品房。如遇不可抗力因素导致项目停工的，合同约定的交房期限相应予以顺延。第十二条约定，如被告逾期交房超过60日，原告有权解除合同。原告解除合同的，应当书面通知被告，被告应当自解除合同通知到达之日起15日内退还原告已付全部房款（含已付贷款部分），并自原告付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时被告按照全部房价款的1％向原告支付违约金。

另查明，自原被告双方商品房买卖合同签订后，2019年9月23日0时至10月4日24时（12天）、2019年10月16日12时至2019年10月25日12时（9天）、2019年10月30日8时至2019年11月10日8时（11天）、2019年11月14日8时至11月17日17时（4天）、2019年11月20日18时至2019年11月24日12时（4天）、2019年11月27日12时至2019年12月1日15时（5天）、2019年12月6日12时至2019年12月31日24时（26天）系重污染天气橙色、红色预警。因在重污染天气红色预警下，相关文件规定上述期间，除应急抢险外，停止所有施工工地和建筑工地作业。在重污染天气橙色、黄色预警下，相关文件规定上述期间，除应急抢险外，城市建成区停止所有施工工地的土石方作业（包括停止土石方开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等作业，停止建筑工程配套工程道路和管沟开挖作业），建筑垃圾和渣土运输车、砂石运输车辆禁止上路行驶，故对重污染红色、橙色、黄色预警天气认定为不可抗力。故认定为不可抗力，以上合计2019年造成的停工天数为12＋9＋11＋4＋4＋5＋26＝71天。

自2020年1月1日0时至2020年1月13日12时（13天）、2020年1月14日16时至2020年2月15日12时（32天）、2020年2月19日12时至2020年3月1日18时（11天），自2020年10月23日12时至2020年10月27日16时（5天）、2020年11月9日8时至2020年11月18日12时（10天）、2020年11月24日8时至2020年11月27日8时（3天）、2020年11月30日13时至2020年12月13日9时（13天）、2020年12月18日16时至2020年12月29日8时（11天）系重污染天气橙色、红色预警，2020年12月29日至2021年1月4日（7天）火炬办综合执法队要求继续落实橙色预警措施，故认定为不可抗力。2020年1月24日因发生新冠疫情，河北省启动重大突发公共卫生事件一级响应，2020年4月30日解除，在疫情期间，因人员流动受限，必然导致误工，酌定停工为30日。2020年因不可抗力导致的停工天数为13＋32＋11＋5＋10＋3＋13＋11＋7＋30=135天。

自2021年1月21日8时至1月28日12时（7天）、2月9日10时至2月15日13时（7天）、2月25日12时至3月1日10时（4天）、3月2日14时至3月16日8时（14天）、10月28日12时至11月7日10时（10天）、11月16日12时至11月19日16时（3天）、11月24日16时至11月30日10时（6天）、12月3日16时至12月6日14时（3天）、12月9日8时至12月16日10时（7天）、12月19日12时至12月24日10时（5天）、12月26日12时至12月31日8时（5天）系重污染天气橙色或红色预警，故2021年因不可抗力导致的停工天数为7+7+4+14+10+3+6+3+7+5+5=71天。

综上，自原、被告签订商品房买卖合同之日2019年6月2日至合同约定交房日2020年12月30日，不可抗力导致停工天数为206天，被告交房日期应当顺延至2021年7月25日，因在2020年12月30日至2021年7月25日之间又出现不可抗力导致停工天数32天，被告交房日期应当顺延至2021年8月26日。

再查明，被告锦宸公司于2022年1月20日在微信群通知原告贾某辉交付房屋，贾某辉至今未接收案涉房屋。贾某辉曾通知锦宸公司要求解除合同，锦宸公司未同意。案涉的皓顺府一期24#楼，已于2022年3月30日通过竣工验收，但至今未取得房屋竣工验收备案证明文件、测绘报告、《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。

本院认为，原被告签订的商品房买卖合同合法有效，对双方当事人均有约束力。关于被告已通知原告交付房屋原告未接收，能否视为被告已经履行了交付房屋的义务，根据《商品房买卖合同》的约定，被告锦宸公司应当在2021年8月26日前交付房屋，虽然被告锦宸公司在2022年1月20日通知原告贾某辉交付房屋，但当时案涉房屋尚未进行竣工验收，时至今日虽然经过了竣工验收但仍不符合合同约定的交付条件，原告有权拒绝接收，不能视为锦宸公司已经交付。

关于商品房买卖合同是否应当解除，虽合同约定的解除条件已经成就，但涉案房屋已经完成竣工验收，具备交房的基本条件，所欠缺的各项交房必备手续正在办理当中。确定合同是否解除必须考虑原被告双方的合同目的，对房地产市场稳定的影响，被告的违约程度以及对合同目的实现的影响程度。综合以上情况，结合本案实际，本院认为被告锦宸公司违约程度未到达根本违约，故原告请求解除合同，本院不予支持。原告认为被告现交付的房屋不符合合同约定的条件，可拒绝接收房屋，导致逾期交房的，原告可以通过主张逾期交房违约金的方式弥补自己的损失。因商品房买卖合同不予解除，故对原告其他诉讼请求，也不予支持。

在因不可抗力导致停工天数计算中，对被告锦宸公司所主张的国际自行车比赛为不可抗力，因国际自行车比赛只是市区内部分道路白天封闭，建筑工地可以合理安排工作事项继续施工；被告锦宸公司所主张中考导致停工2天，属不可抗力，因中考期间政府主要针对噪声污染进行限制，建筑工地可合理安排工作项目继续施工；对未被认定的其他扣除天数，因被告未提供相应证据，故对被告锦宸公司所提出上述期间为不可抗力期间，本院不予采信。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第五百六十三条第一款之规定，判决如下：

驳回原告贾某辉的诉讼请求。

案件受理费15356元，减半收取计7678元，由原告贾某辉负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向河北省邢台市中级人民法院在线提交上诉状。