律师观点分析
上海XX公司、A与B房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）XX02民终473号
上诉人(原审被告、反诉原告)：A，男，1977年1月14日出生，汉族，住江苏省，
上诉人(原审被告、反诉原告)：上海XX公司，住所地上海市嘉定区，
法定代表人：A，总经理，
上述两上诉人共同委托诉讼代理人：A，万商A(上海)律师事务所律师，
被上诉人(原审原告、反诉被告)：A，男，1965年10月13日出生，汉族，住浙江省，
委托诉讼代理人：A，上海XX律师事务所律师，
上诉人A、上海XX公司(以下简称“儒安公司”)因与被上诉人B房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2017)XX0114民初5714号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结，
上诉人A、儒安公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判，
事实和理由：一、己方与仲勤俭之间签订合同的名称虽然为《酒楼租赁合同》，但实际上双方建立的是承包经营关系，而非租赁关系，根据合XX的内容，行政罚款由A负责缴纳，且A提供了法定代表人为自己的“云怡海鲜坊”营业执照给己方使用，己方亦以“云怡海鲜坊”名义经营该酒楼，故可见其承包经营关系，二、合同及《补充协议》应于2016年11月14日解除，A应当对此承担违约责任，并且A应当自行承担未能办理该酒楼交接手续所产生的损失，1、经己方多次催告，仲勤俭仍不履行支付餐饮消费，己方应有权行使抗辩权，中止履行合同且不担任何违约责任，2、己方已向A发出解除合同通知，通知自2016年11月14日抵达A时生效，3、仲勤俭的案外债权人多次在酒楼聚众闹事，使得己方无法正常经营且不履行合同约定义务，应当承担解除合同的违约责任，4、己方从合同解除日起搬离，A怠于行使房屋交接的相关手续，应当自行承担相关损失，己方不应再支付房屋占有使用费，三、云怡公司的法定代表人于2017年4月6日发生变更，合同订立所依据的重大事实已发生变化，自变更发生后，仲A无权将酒楼授权己方继续经营，四、一审判决仲勤俭支付餐饮费，数额有误，应当按照合同约定，以人民币(以下币种均为人民币)12.5万/年折算，五、仲勤俭多次在己方处维修保养车辆，从未支付任何费用，应当偿还，
被上诉人A辩称，同意一审判决，请求予以维持，A向一审法院起诉，要求判令：1、仲勤俭与A签订的《酒楼租赁合同》于2017年3月9日解除；2、A支付2016年11月1日至2017年3月9日期间的租金人民币163,291.14元；3、A支付逾期付款违约金150,000元(自2016年8月15日起，以500,000元为本金，按日千分之五为标准计算60天)；4、高鹏周按租金标准支付自2017年3月10日起至实际搬迁之日止的房屋使用费；5、儒安公司对高鹏周的债务承担连带清偿责任，
高鹏周、儒安公司提出反诉，请求判令：1、高鹏周、儒安公司与A签订的《酒楼租赁合同》及《补充协议》于2016年11月14日解除；2、A支付餐饮费160,271.50元；3、A支付违约金150,000元；4、A支付修车款56,095元，
一审法院认定事实如下：2014年5月31日，仲勤俭(甲方)与A(乙方)签订《酒楼租赁合同》，约定甲方将位于上海市嘉定区XXXXX-XXX号三层酒楼(以下简称“系争房屋”)出租给乙方，租赁期限自2014年6月1日至2020年1月30日，第一期租期为16个月，自2014年6月1日至2015年10月1日，第二期租期为13个月，自2015年10月1日至2016年11月1日，第三期租期为13个月，自2016年11月1日至2017年12月1日，第四期及第五期的租期均为13个月，第一期至第三期的租金均为500,000元，第四期租金为550,000元，第五期租金为600,000元，第一期免租期为4个月，第二期至第五期的免租期均为1个月，付款方式为第一期签订合同时乙方支付甲方500,000元，以后每年提前三个月付清下期租金，A提前收回房屋违约，需赔偿乙方违约金600,000元，并约定甲方承诺在乙方租赁期间每月在租赁酒楼处餐饮消费20,000元，若每月消费达不到此标准，乙方仍然按照每月20,000元计算，每月收取当月的消费金额，每年的餐饮消费累计不得低于250,000元，若低于250,000元按不足部分的百分之五十收取(百分之五十收取不提供菜肴)等条款，
嗣后，仲勤俭(甲方)与A(乙方)又签订《补充协议》，约定因乙方房租无押金，所有责任若乙方不能承担由担保方儒安公司负无限担保责任，乙方承诺不对外办会员卡，只有甲方有权出售会员卡，并约定乙方超过15天未缴纳租金，每迟延一天支付百分之零点五的违约金，超过60天未付租金，甲方有权单方终止合同等条款，
签约后，A与B各自履行合同义务，A通过现金、转账等方式向仲勤俭支付租金，2016年7月31日，A未按约支付仲勤俭2016年11月1日至2017年12月1日期间的租金500,000元，
2016年11月13日，A向B发短信，内容为因仲勤俭的债权人到酒楼讨债，及A拖欠餐饮费，导致A无法经营，故要求A在一天内处理好，不然解除合同，A未予回复，
仲勤俭、高鹏周确认租金500,000元的计算时间为13个月，仲勤俭与A周于2017年6月22日办理了系争房屋的交接手续，
一审中，A提供餐饮对账单、票据，证明2016年2月至2016年8月期间，A在酒楼处共计消费70,543元，其中通过A已出售的会员卡消费47,688元，挂仲勤俭名下消费22,855元，A认为虽然合同约定其有权出售会员卡，但在实际经营中仲勤俭不清楚A是否亦出售会员卡，故仅认可仲勤俭签名的餐饮消费共计2,834元，高鹏周、儒安公司提供上海XX公司的商业承兑票据、上海XX公司向上海XX公司出具的汽车维修费账单及票据、上海XX公司工商信息、上海XX公司工商信息，证明A拖欠修车款56,095元，A认为B、儒安公司提供的材料仅说明上海XX公司欠过修车费，与A无涉，且上海XX公司已支付了修车款36,000元，
一审法院认为,A与B签订的《酒楼租赁合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，当属有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，A未按约支付仲勤俭租金，A的行为已构成违约，符合合同约定的解除条件，故A主张解除A与B周间的《酒楼租赁合同》的诉请，于法有据，一审法院予以支持，因仲A在起诉前未通知B解除租赁合同，故以诉状副本送达A之日即2017年5月3日合同予以解除，
因仲勤俭与A已办理了系争房屋交接手续，故对合同解除后系争房屋的返还事宜，本案不再处理，
同时A周应支付仲勤俭2016年11月1日至2017年5月3日期间的租金235,897.20元，合同解除后，A应支付B房屋使用费，至于房屋使用费的金额可参照租金计算，故2017年5月4日至2017年6月22日期间的房屋使用费为64,102.50元，
对于A主张的逾期付款违约金，A、儒安公司提出过高，请求予以调整，考虑违约金具有补偿性的特征及案件的实际履行情况，一审法院酌情确定逾期付款违约金为50,000元，
因儒安公司为A的欠款提供担保，故应对A的欠款承担连带清偿责任，
至于A提出其未按时向仲勤俭支付租金系行使不安抗辩权，因A未能提供证据证明仲勤俭存在法律规定可行使不安抗辩权的情形，故对A的辩解，一审法院不予采纳，
对于高鹏周、儒安公司主张的餐饮费，因补充协议约定A有权出售会员卡，结合租赁合同中A承诺每年应到酒楼处消费250,000元，故一审法院认定以会员卡消费的47,688元应视为仲勤俭餐饮消费金额，对于挂仲勤俭名下消费的款项，因高鹏周、儒安公司提供的餐饮票据涉及仲勤俭签名的金额为2,834元，A、儒安公司未能提供相应证据证明其他餐饮票据属于仲勤俭消费的事实，故一审法院认定A以餐饮票据消费2,834元，因此，按照租赁合同中关于餐饮消费的约定，仲勤俭应支付高鹏周、儒安公司餐饮费150,261元，
至于高鹏周、儒安公司提出《酒楼租赁合同》及《补充协议》于2016年11月14日解除的意见，因A与B间系租赁关系，A使用了系争房屋，理应向仲勤俭支付租金，根据A、儒安公司支付租金的方式，其应知晓仲勤俭的银行账号，且高鹏周、儒安公司未能提供证据证明A构成违约，因此，高鹏周、儒安公司提出解除合同的理由不符合法律规定，故对高鹏周、儒安公司的该意见一审法院不予采纳，根据前述的理由，《酒楼租赁合同》及《补充协议》应于2017年5月3日解除，
至于A、儒安公司主张仲勤俭支付违约金150,000元的请求，因无事实和法律依据，故一审法院对该项诉请不予支持，
至于高鹏周、儒安公司主张仲勤俭支付修车款56,095元的请求，高鹏周、儒安公司提供的证据显示修车主体系上海XX公司，未能证实系A拖欠修车款，故一审法院对该项诉请亦不予支持，
一审法院判决：一、仲勤俭与A签订的《酒楼租赁合同》及《补充协议》于2017年5月3日解除；二、A应于判决生效后十日内支付仲勤俭2016年11月1日至2017年5月3日期间的租金235,897.20元；三、A应于判决生效后十日内支付仲勤俭2017年5月4日至2017年6月22日期间的房屋使用费64,102.50元；四、A应于判决生效后十日内支付仲勤俭逾期付款违约金50,000元；五、上海XX公司对A的上述债务承担连带清偿责任；六、仲勤俭应于判决生效后十日内支付A、上海XX公司餐饮费150,261元；七、驳回A、上海XX公司要求仲勤俭支付违约金150,000元、修车款56,095元的诉讼请求，
二审中，当事人均无新证据提交，
本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认，
本院认为，根据双方所签合同名称及合同内容，可以确定本案为房屋租赁合同关系，上诉人A、儒安公司认为本案是承包经营关系的上诉意见，缺乏事实依据，本院不予采纳，
根据租赁合同约定，A应在2016年7月31日之前支付仲勤俭2016年11月1日至2017年12月1日期间房屋租金500,000元，A逾期未支付房屋租金，构成违约并应承担相应的违约责任，A有权根据租赁合同约定行使合同解除权，承载仲勤俭解除合同意思表示起诉状副本送达高鹏周、儒安公司之日，双方租赁合同即行解除，上诉人A、儒安公司认为因仲勤俭未支付每月餐饮消费构成其履约抗辩的上诉意见，与合同约定不符，本院不予采纳，上诉人A、儒安公司认为因仲勤俭债务人到系争房屋催讨债务导致无法实现租赁合同目的，事实依据不足，本院不予采纳，同时需要指出的是，高鹏周、儒安公司提供的是2016年10月1日的110报警回执和2016年11月6日拨打属地派出所的通话详单，从时间上看均发生在A未按合同约定时间支付租金的情况下，A系租赁合同违约方，无权行使合同解除权，综上，上诉人A、儒安公司认为租赁合同于2016年11月14日解除的上诉意见，缺乏事实和法律依据，本院不予支持，
仲勤俭与A于2017年6月22日办理系争房屋的交接手续，A应支付占有使用系争房屋期间的相应费用，儒安公司应根据合同约定对于高鹏周应支付的租金、房屋使用费及违约金承担连带责任，
根据一审庭审笔录载明，高鹏周自认酒店于2016年11月14日已停止经营，在此情况下，包括A在内显然无法再行餐饮消费，鉴于餐饮消费的客观情况因A停止经营而发生了根本性变化，上诉人高鹏周、儒安公司要求仲勤俭支付自2016年12月1日至2017年5月3日合同解除日期间餐饮消费的上诉意见，本院难以支持，
本案租赁合同未涉及上海XX公司与上海XX公司之间的汽车维修费用结算问题，此系另一法律关系问题，本案对此不作处理，适格主体可另循途径解决，
综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判，
二审案件受理费13,781.5元，由上诉人A、上海XX公司负担，
本判决为终审判决，
审 判 长 A
审 判 员 姚 跃
代理审判员 B
二〇一八年一月十七日
书 记 员 张末然
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
A原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
陈一律师