A、B等与C房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

律师观点分析

A、B等与C房屋租赁合同纠纷二审民事判决书 上海市第二中级人民法院 民事判决书 （2016）XX02民终8996号 上诉人(原审原告)：李建X，男，1967年1月25日出生，汉族，住上海市嘉定区， 上诉人(原审原告)：AX，女，1941年5月12日出生，汉族，住上海市嘉定区， 上诉人(原审原告)：AX，女，1963年11月3日出生，汉族，住上海市浦东新区， 上诉人(原审原告)：A，男，1970年3月3日出生，汉族，住上海市嘉定区， 上述四位上诉人的共同委托诉讼代理人：A，上海XX律师事务所律师， 被上诉人(原审被告)：AX，男，1976年6月1日出生，汉族，住浙江省温岭市， 委托诉讼代理人：A，上海XX律师事务所律师， 上诉人A、B、C、DX(以下简称“A等四人”)因与E房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2016)XX0114民初8816号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结， A等四人上诉请求：撤销一审判决，改判支持己方一审诉请，事实和理由：A带人强行搬入物品，并且物品并不是A私人物品，是其回收的旧办公家具，A通过报警才阻止B继续强行搬入回收物品，A去世后，涉诉房屋的家庭成员对各间归属、居住使用和管理有过明确约定，A独自出租涉案房屋未经其他共有人追认，应属无效，A用涉案房屋经营回收旧家具，改变房屋使用性质，合同无效，A一人无权对涉案房屋的改造装修作出决定，其行为无效，《补充协议》亦无效， A辩称，一审判决正确，请求予以维持， A等四人向一审法院起诉请求：一、确认A与B签订的《租赁合同》及《补充协议》无效；二、判令B将存放于上海市嘉定区安亭镇向阳XXXXX号房屋(以下简称“涉诉房屋”)内的物品全部搬离，并将两间房屋清空后返还， 一审法院认定事实：2016年3月14日，A与B在上海XX(以下简称“安苑地产”)的居间下签订了《租赁合同》一份，约定：A将涉诉房屋出租给B用于居住，租赁期限自2016年4月8日至2021年4月7日，月租金为人民币3,500元(以下币种均为人民币)，以现金方式支付，首期支付三个月租金，另付押金3,500元；A应保证所出租房屋权属清楚，无共有人之意见，无使用之纠纷；如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，当日，A与B另就涉诉房屋的装修改造、转租等事宜签订《补充协议》，允许A对涉诉房屋进行装修改造及对外转租，为证明其有权出租，A向B及安苑地产出示了其作为户主且居住地址登记为涉诉房屋所在地的户口簿，A及B各向安苑地产支付中介费1,750元，A另收取BX交付的租房押金3,500元， 2016年3月21日，A将涉诉房屋的钥匙交于B，A将个人物品搬入并存放于涉诉房屋的其中两间，2016年3月31日，A阻止B使用涉诉房屋，双方为此发生纠纷，A因此报警，民警接警处理后告知双方通过合法途径解决，2016年4月2日，A短信告知B，因涉诉房屋的其他共有人不同意出租，要求A收到短信后到安苑地产办理解除《租赁合同》及《补充协议》的相关手续，次日，A短信回复称不同意解除合同，2016年4月5日，A向安苑地产发送《告知函》，载明因涉诉房屋的其他共有人不同意出租，要求安苑地产通知A与B办理解除《租赁合同》及《补充协议》的相关手续，2016年4月下旬，A将涉诉房屋门锁更换，A因此不能进入并使用涉诉房屋， 一审另查明，涉诉房屋由A等四人及B(已故)作为立基人于1989年申请建房用地后建造， 一审庭审中，关于租金支付一节，A称其于2016年4月提出支付租金，但A拒绝告知卡号并拒收；A称已在第一时间告知B解除合同并返还押金，故未主张过租金，A为证明承租涉诉房屋后支出的费用，提供了购买家电的收据、装修改造协议及定金收条、租赁商铺及住宅各两间用于存放物品和居住的合同，A等四人对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，另外，A为证明B有权出租涉诉房屋，申请证人A出庭作证，证人陈述：证人为安苑地产的工作人员，并居间促成了A与BX签订《租赁合同》及《补充协议》，签订合同前一天，A携带户口簿及相关土地使用证前来安苑地产，并称涉诉房屋为其所有，证人核实了户口簿，A等四人认为证人系B的老乡及客户，与A存在利害关系，故对证人证言不予认可， 一审法院认为，共同共有人对共有的不动产或动产共同享有所有权，共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或约定不明的，各共有人都有管理的权利和义务，本案中，A等四人称涉诉房屋系四人共同共有，则A亦为共有人之一，在共有人未对管理共有物进行约定的情况下，A享有对涉诉房屋进行管理的权利，对外出租并收取租金应视为管理行为，而非A所称的无权处分行为，且《租赁合同》及《补充协议》也不存在《中华人民共和XX国合同法》第五十二条之无效情形，故A等四人要求确认《租赁合同》及《补充协议》无效并要求B搬离的请求，一审法院不予支持，一审法院判决：驳回A、B、C、D的全部诉讼请求， 二审中，A等四人提供落款日期为2009年9月17日分家协议一份，欲证明涉诉房屋的家庭成员达成析产协议，对涉诉房屋各间归属、居住使用和管理有过明确约定，A独自出租涉诉房屋属无权处分，A认为分家协议不是新证据，如果协议是2009年签订的话，A一方可在一审中提供，己方有理由怀疑该协议是事后伪造的，2016年4月1日A出具过一份告知函，A房屋是其所有，与分家协议内容前后矛盾， 二审另查明，2016年4月1日A向安苑地产出具告知函，载明：“签约时，本人以为安亭镇向阳XXXXX号房屋产权属于本人一个人所有，…，”， 本院认为，一审法院查明的事实无误，本院予以确认，A为完全民事行为人，根据《租赁合同》约定，A应保证所出租房屋权属清楚，无共有人之意见，无使用之纠纷，A有理由相信B在出租涉案房屋之前应已征得其他共有人的同意，A作为承租人，对于租赁合同相对方是否具备相应权利已尽到审慎义务， A等四人在二审中提供落款日期为2009年的分家协议，该协议内容直接指向一审判决认定意见关于共有人对于共有物约定部分，A等四人据此认为一审法院未查明相关事实，本院认为，如果确实存在2009年的分家协议，A理应在签订租赁合同时出示并告知承租人B，A等四人亦完全有条件在一审时将此分家协议作为证据提交一审法院，根据A出具的告知函内容，A在签订租赁合同时即认为系争房屋为其一人所有，与分家协议内容明显矛盾，A等四人是近亲属关系，在一审认定意见、判决结果对其不利的情况下提供该份分家协议，不排除存在事后串谋的可能，综合前述情况，该协议的真实性高度存疑，本院对该协议的证据效力不予认定， 根据《租赁合同》约定，有理由相信如果系争房屋确实存在多位共有人，A亦应是在征得其他共有人同意出租的情况下与B签订的《租赁合同》及《补充协议》，A等四人认为前述《租赁合同》及《补充协议》无效的上诉意见，缺乏事实和法律依据，本院不予支持，若A、B、C认为利益受损，可另行向A主张， 综上所述，A等四人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判， 二审案件受理费80元，由上诉人A、B、C、D负担， 本判决为终审判决， 审判长A 审判员B 代理审判员C 二〇一七年一月二十日 书记员D 附：相关法律条文 附：相关的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一A原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……