?在实际生活中，房屋所有权人出于购房人的信任，在购房人未支付任何购房款的情况下，将房屋直接过户到买受人名下，而买受人办理房屋过户手续后，一直拖延履行支付购房款；或者是购房人支付首期购房款后，出卖人积极配合购房人办理过户手续，事后一直拖欠剩余购房款；或是出卖人在买受人支付首付款后，后期款项通过银行按揭的方式支付，则在出卖人申领《房地产权证》后，出卖人将其直接交付给买受人的按揭银行，亦视为出卖人将《房地产权证》交付买受人。而后期买受人不愿意购买该房屋向出卖人主张解除购房合同的。出卖人能否向买受人主张解除合同呢？解除合同的条件是什么呢？另外，能否要求买受人继续履行支付剩余购房款，并要求其支付相应的违约金呢？还需要考虑的是，解除合同与继续履行合同是任意二选一还是二者是递进式的关系呢？ 这里还有一项值得深思的问题是不动产登记的效力与作用是什么？
法规汇总
出卖人能否解除与买受人之间的房屋买卖合同，当事人之间协商一致，可
以解除；如双方在合同中约定解除合同的具体条件的，在条件成就时解除权人也可以要求解除合同。（约定解除权）
——《合同法》第九十三条 当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
出卖人按照合同约定将房屋过户到买受人名下，而买受人未在合同规定的期间内将购房价金交付给出卖人，在出卖人予以多次催要的情况下，仍不予付款，出卖人可以根据法律规定主张买受人根本违约出，进而主张解除双方签订的购房合同。（法定解除权）
——第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
因出卖人已经将房屋过户到买受人名下，如果合同中没有约定解除合同的具体条款，出卖人需要举证证明买受人未支付购房价金。
——《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
——《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
因出卖人已经将房屋过户到买受人的名下，在合同解除后，出卖人有权要求买受人配合其恢复不动产登记上的名字。并要求买受人支付相应数额的违约金。
——第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
出卖人可以选择要求买受人继续履行合同，并要求买受人支付逾期付款期间的违约金。
——第一百三十条 买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
——第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
——第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
裁判规则案例详解
房屋买卖合同中没有约定付款的具体日期，出卖人无法举证证明买受人根本违约，法院没有支持出卖人解除合同的诉请。
裁判摘要
苏奎芳与刘丽房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
案号：（2016）京02 民终 1026 号
案情介绍：2009年12月22日，出卖人苏奎芳与刘丽（买受人）签订《存量房屋买卖合同》，约定出卖人将北京市东城区1-2-4号房屋（以下简称涉诉房屋）以20万元的价格卖给刘丽。由于双方是母女，价格较低，购房手续全部由刘丽办理。刘丽答应过户完向出卖人支付房款，但至今未支付。出卖人每年都向刘丽索要房款，但买受人刘丽以没钱为由拒绝。刘丽以照顾出卖人为由搬进涉诉房屋居住，而将自己的房子出租赚取租金。在刘丽既不支付房款也不照顾出卖人的情况下，出卖人认为刘丽至今未付房款已构成根本违约，故将买受人刘丽诉至人民法院请求：解除双方签订的《存量房屋买卖合同》，并将诉争房屋产权恢复到出卖人苏奎芳名下。
摘 要：依法成立的合同对双方当事人具有拘束力，非因约定或法定事由，不得解除。现苏奎芳以刘丽未付房款已经构成根本违约为由解除合同，本院分析如下:首先，双方合同中并未约定付款期限，也未约定逾期付款能否导致出卖人有权解除合同，亦未约定本案情形属于根本违约的情形，故苏奎芳主张解除合同并无合同依据。其次，因双方未约定付款期限，苏奎芳亦未举证证明其曾向刘丽主张过房款，同时综合双方系母女关系、苏奎芳并未交房、刘丽明确表示同意支付房款等情形，本院对苏奎芳关于刘丽构成根本违约的主张，不予采纳，故苏奎芳亦不具有法定的解除权。
实务分析：在上述案例中，法院没有支持上诉人苏奎芳的所主张的买受人根本违约的诉讼理由，主要是基于两点：其一是合同没有约定付款的具体时间，没有约定对方未付款，出卖人有解除合同的权利；其二是苏奎芳未向法院举证证明其向刘丽追讨过购房款。在本案中，可知出卖人在将房屋过户到买受人名下，如果在合同中约定出卖人解除权的或买受人存在根本违约的情况下，可以向法院起诉解除与买受人签订的购房合同，但是，需要收集买受人违约的证据。
案例二：
裁判摘要
案情介绍：2009年12月5日，雷泽玉（认购方）与黄玉霞（出售方）及新港公司（担保方）签订《【中国南方进出口商品交易中心】商铺认购书》，并带备首期价款及购铺税费到发展商指定地点与出售方签署《商铺买卖合同》。采取的付款方式:商业按揭款优惠折扣特惠价减两年租金。合同中约定买受人选择按揭付款方式的，则在出卖人申领《房地产权证》后，出卖人将其直接交付给买受人的按揭银行，亦视为出卖人将《房地产权证》交付买受人。
摘 要：2014年7月28日，黄玉霞向原审法院提起本案诉讼，请求判令:1、黄玉霞与雷泽玉于2009年12月13日签订的《商铺买卖合同》继续履行；2、雷泽玉向黄玉霞支付广州市花都区花东镇白云机场北出口空港大道1号航空商住大厦首层1062号商铺购房余款140000元及违约金。雷泽玉原审提起反诉，请求判令:1、解除雷泽玉与黄玉霞于2009年12月5日签订的《【中国南方进出口商品交易中心】商铺认购书》（编号:no0000673）及2009年12月13日签订的《商铺买卖合同》；2、黄玉霞向雷泽玉返还定金20000元、房价款120000元及其利息；3、黄玉霞与雷泽玉共同承担本次交易所产生的委托公证费200元、律师费1480元、办证税费9372元，黄玉霞向雷泽玉支付5526元；
黄玉霞与雷泽玉及新港公司签订的《【中国南方进出口商品交易中心】商铺认购书》、《商铺买卖合同》是各方当事人的真实意思的表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，黄玉霞、雷泽玉及新港公司均应依约履行各自的义务。黄玉霞与雷泽玉、新港公司在履行买卖合同过程中，并没有发生合同约定或法律规定合同解除的情形，因此，黄玉霞要求雷泽玉继续履行合同理据充分，予以支持。
法院判决：依《商铺买卖合同》约定，雷泽玉除向黄玉霞支付首期购房款（包含定金）140000元外，余款140000元以银行按揭的方式支付。因此，雷泽玉在向黄玉霞支付首期购房款后，应依约定办理按揭贷款申请手续。而雷泽玉经新港公司通知办理按揭贷款申请手续后，却至今仍未办妥按揭贷款，亦未以现金方式付清余款，应承担相应的责任。故黄玉霞要求雷泽玉支付房款140000元的请求，理由成立，予以支持。但由于雷泽玉申请按揭贷款的银行是黄玉霞指定的，而雷泽玉已依约支付全部房价款的50%，因此雷泽玉未能办妥按揭贷款亦不能完全归责于雷泽玉。故黄玉霞要求雷泽玉逾期支付房款140000元的违约金的请求，不予支持。
原审法院作出如下判决:
一、黄玉霞与雷泽玉于2009年12月13日签订的《商铺买卖合同》继续履行。
二、雷泽玉于本判决发生法律效力之日起十日内向黄玉霞支付剩余购房款140000元。
三、驳回黄玉霞的其他诉讼请求。四、驳回雷泽玉的全部反诉请求。
二审法院维持原判作出如下说理：
黄玉霞与雷泽玉签订的《商铺买卖合同》是双方真实意思表示，合同内容没有
违反法律法规的相关规定，双方均应按照合同约定履行各自义务。
关于能否判令雷泽玉一次性支付剩余房款的问题。在商品房买卖关系中，出卖人的主要义务是交付房屋及将房屋过户至买受人名下，买受人的主要义务是支付房屋价款。买卖合同中约定的应由银行按揭支付的购房余款并未实际支付，原审基于公平合理原则，判令雷泽玉一次性支付剩余房款，并无不当，本院予以维持。至于雷泽玉上诉称其只有办理按揭贷款手续的义务，并无办妥按揭贷款手续的义务，因雷泽玉的上述主张是对合同内容的片面理解，且与其作为购房人负有支付购房款的基本义务相悖，本院不予支持。
关于雷泽玉能否主张案涉合同解除的问题。涉案商铺出卖方虽有逾期办理产权过户手续事实，但广州市国土资源和房屋管理局已经以雷泽玉为房地产权属人核发了案涉房屋的房地产权证书，此时，出卖人的合同义务已经全部履行完毕，雷泽玉签订《商铺买卖合同》购买案涉商铺的合同目的已经实现，故雷泽玉理应足额支付购买案涉商铺的对价，原审判处合同继续履行，雷泽玉付清余款并无不妥。因涉案商铺所在商住大厦已经取得建筑工程消防验收合格，且涉案商铺现已取得产权人登记为雷泽玉的房地产权证，雷泽玉以涉案商铺的间隔和装修没有竣工验收为由，主张解除合同，理据不足。原审法院认为雷泽玉反诉请求没有事实和法律依据，并无不当，本院予以维持。
实务解析：上述案例中，出卖人向法院主张要求买受人继续履行合同，并支付违约金，法院支持其诉讼请求的原因是由于，合同双方均按照合同的内容履行主要义务，出卖人的主要义务是交付房屋及将房屋过户到买受人名下，买受人支付给出卖人50%的购房款，出卖人要求其一次性支付剩余款项于法有据；买受人向法院主张解除与出卖人之间的购房合同，法院没有支持的理由是，出卖人已经将房屋过户到买受人名下，涉案标的亦验收合格，买受人提出的事由无法达到证明出卖人根本违约的目的，而合同中并未有约定买受人解除合同的条件。故法院没有支持买受方解除合同的请求。
在案例中，合同中约定买受人逾期付款的违约责任（第五条）:“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理:按逾期时间长短，分别处理（即下列两点不合并执行）。（1）逾期在15日之内，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按每日应付房价款1‰的标准向出卖人支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过15日后，出卖人有权单方面提出解除本合同。若出卖人选择解除本合同的，出卖人可将买受人已付房价款作为违约金没收，且购房定金亦不予退回。若出卖人选择继续履行本合同，本合同继续履行，按本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按每日应付房价款1‰的标准向出卖人支付违约金。出卖人可以选择两种方式保障自我的权益，即可以选择继续履行合同，也可以选择解除合同的方式。
综上所述，从上文两则案例分析，出卖人按照合同的约定履行交付房屋，并完成过户的主义务，而买受人怠于履行付款义务，在出卖人多次催讨后仍不付款的，出卖人可以选择两种途径维护自身利益，即要求买受人继续履行合同或通过举证证明买受人出现合同法九十四条的规定，解除合同。当然出卖人与买受人也可以协商解除合同或合同中约定在买受人逾期付款出卖人有权解除合同。
下一篇
无
上一篇
无
