在商品房买卖过程中，商品房购买者往往因为房屋质量或者房屋环境与销售广告或者宣传资料有出入而投诉甚至诉讼开发商，这很大程度反映购房者和开发商对商品房销售广告和宣传资料的性质及相应法律责任认识上的问题。

根据《中华人民共和国合同法》第十四条规定要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。其中所谓“具体”，指要约的内容必须具有足以使合同成立的主要条款。如买卖合同的要约具备标的物、数量即可谓内容具体。所谓“确定”指要约的内容明确，而非含糊不清，要约在内容上是最终的、无保留的。

根据《中华人民共和国合同法》第十五条规定要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。其中寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。但商业广告作出旨在订立买卖合同的意思表示，内容符合要约规定的，应视为该广告为对不特定人发出买卖的要约。

同时根据《商品房买卖合同解释》第三条规定商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

综上可知，有关商品房的销售广告和宣传资料的性质方面，应根据实际情况区分销售广告和宣传资料的内容是属于正常的商业宣传即要约邀请，还是属于开发商必须恪守、不得违反的要约。

对此，开发商在商品房的销售广告和宣传资料中，对于那些自己无法兑现的宣传内容，应避免使用具体明确的词。比如楼盘的规划指标，包括容积率、绿化率、配套生活设施等，不要用具体的数字或设施名称来说明，取而代之以一些笼统的词来说明，比如绿化率极高，容积率很低，生活配套设施完善等等。

对于购房者来说，在签订房屋买卖合同之前除了要审查开发商提供的五证两书是否齐全之外（所谓“房地产五证”即开发商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》。其中最重要的是检验《国有土地使用证》和《预售许可证》，两者表明所购房屋是否属合法交易范畴。所谓“房地产两书”指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任与解决纠纷的重要法律文件。），还应事先与开发商约定当开发商交付房屋不符合销售广告和宣传资料中就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺时的违约金计算标准或金额，以避免日后不必要的纠纷，维护自身的合法权益。