南京房产律师：面对拆迁安置房买卖当中的“无权处分“，买方该如何维权？

面对着纷繁复杂的拆迁安置房交易市场，拆迁安置房具有交易时间长、房价波动大、房屋主体关系复杂、政策性强等特点，这些特点就直接导致了在司法实践过程中出现了大量的拆迁安置房的纠纷案件，而在纠纷案件当中，作为出卖人违约比较多理由就是，无权处分行为，所以案涉的拆迁安置房买卖合同无效。关于拆迁安置房买卖在被告（出卖人）抗辩无权处分时，具体的法律如何适用问题，今天小编有幸采访了江苏永衡昭辉律师事务所的钟延成律师。钟延成律师是江苏永衡昭辉律师事务所高级合伙人，近几年来长期从事拆迁安置房、经济适用房、商品房买卖的司法实践和研究，是南京地区知名房产律师。

小编：据广大网友反馈，很多拆迁安置房的买方只要提起过户诉讼，卖方就会经常抗辩“无权处分”要求确认无效，那么什么是“无权处分”，“无权处分”行为会导致合同无效么？

钟延成律师：无权处分（Unauthorized disposition），是指行为人没有处分权，却以自己的名义实施的对他人财产的法律上的处分行为。无权处分行为原则上不会导致合同的直接无效，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释 》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”

小编：那么是不是在拆迁安置房当中，所有的无权处分行为的抗辩就是没有作用的？

钟延成律师：真正的“无权处分”行为可以有效的阻却买方的要求过户的诉讼请求。比如拆迁安置房买卖当中常见的“父亲的房子儿子对外出售”、“老婆的房子，丈夫对外出售”，因为这些都构成了真正了“无权处分行为”，即使不会导致合同无效，但是也有可能有效的阻却买方的要求过户的诉讼请求。前提我说的是“真正的无权处分行为”，因为有很多的拆迁安置房当中的所谓无权处分行为，并不是真正意义上的无权处分行为，无权处分行为判断的基本依据是从善意第三人的角度去进行判断，不是从内部隐藏的法律关系去判断。

小编：买方诉讼，遭遇无权处分应该怎么办，才能最大限度的维护自己的合法权益？

钟延成律师：买方在诉讼时，一定要充分判断对方抗辩的“无权处分”的理由是否成立，如果判断预期是不成立的，可以继续诉讼，采取一些佐证的补强证据；但是如果预期出卖人确实构成了“无权处分”行为的或者法官释明的或律师明确提醒的，一定要及时变更诉讼请求，将过户可以更改成为索赔。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释 》“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的指引进行诉讼。