南京律师钟延成：经济适用房（拆迁安置房）交易当中的风险控制

2015年-2018年，南京地区的大量的拆迁安置房、经济适用房开始拿房、办理产权证、具备上市过户条件，因为拆迁安置房、经济适用房交易的时间跨度较长，江苏南京地区先后出现了“经济适用房的违约潮”、“拆迁安置房的违约潮”，大量的拆迁安置房、经济适用房的法律纠纷案件涌向法院，江宁区人民法院、秦淮区人民法院、栖霞区人民法院、建邺区人民法院、六合区人民法院等先后受理了大量的经济适用房买卖合同纠纷案件和拆迁安置房纠纷案件，有很多的买房因为种种原因败诉，未能获得房屋或者房屋赔偿款，今天小编有幸请到江苏永衡昭辉律师事务所合伙人钟延成律师，为大家讲述有关经济适用房、拆迁安置房买卖交易的法律风险控制。钟延成律师是南京地区知名房产律师，最近三年办理了比较多的拆迁安置房案件、经济适用房案件，对于拆迁安置房、经济适用房案件的办理、风险控制具有一定的心得体会，曾经公开发表《南京律师：拆迁安置房产权证办下来之后，卖方不配合过户又该怎么办？》一文，在南京地区引起比较强烈的反响。

小编：关于什么是经济适用房，什么是拆迁安置房，怎么定义？

钟延成律师：拆迁安置房，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。即因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。根据我国法律的规定，安置房的转让交易需要在取得该安置房房产证后才可以进行，这时的过户交易与一般的房屋没有任何区别之处。安置的对象是城市居民被拆迁户，也包括征拆迁房屋的农户。经济适用住房是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。经济适用房相对于商品房具有3 个显著特征：经济性、保障性、实用性。是具有社会保障性质的商品住宅。就现阶段而言，拆迁安置房也是统一纳入房管部门的“经济适用房”的管理范围，就这个层面而言，“经济适用房”的外延比拆迁安置房要宽。

小编：最近，南京地区出现了比较多的拆迁安置房、经济适用房的违约潮，那么拆迁安置房和经济适用房到底能不能买？购买者的利益到底是否能够得到保障？

钟延成律师：确实最近经济适用房和拆迁安置房的纠纷比较多，主要原因是这些房屋的交易时间比较长，加上南京市最近几年的房屋的交易价格的上涨比较厉害，导致当时的房屋价格和现在的房屋价值差距比较大，有些拆迁安置房或者经济适用房在现在的价值是当时的交易价格的几倍，相差几十万、一百多万的房屋很多，在这样较大的房屋价值差距之下，越来越多的卖方觉得当时卖房卖亏了，想主动违约等等。那么是不是拆迁安置房和经济适用房就不能购买了？答案当然是否定的，拆迁安置房和经济适用房虽然与商品房交易而言战线更长、风险相对而言比较高，但风险并不是不可控，下面本律师将从几个方面谈谈房屋的风险控制：

第一、合同交易无效的风险控制。就从拆迁安置房而言，现在原则上所有的拆迁安置房买卖的合同均可以确认为有效，不管是五年内的交易还是五年之外的交易。就拆迁安置房以外的经济适用房而言，因为经该类经济适用房属于保障性住房的性质，根据目前的司法实践，五年之内的经济适用房交易会被确认无效，五年之后的经济适用房交易可以确认有效，五年的起算时间原则以该小区内房屋发票的开具时间作为起算的时间。

第二、合同标的物是不明确的风险控制。这一类风险主要发生在“房票”买卖的案件当中。因为“房票”交易属于交易资格的交易，交易时并没有拿房选房，甚至房屋压根还没有建造，仅仅是拆迁当中获得的安置资格的交易，这一类案件当中，经常会出现卖方在拆迁过程中获得了多套的住房，导致标的物指向不明确的情况，从而容易出现违约，南京市六合区人民法院就曾经做出过类似的判决，因为出售人被安置有多套拆迁安置房，但是当时均未进行选房，选房时并未通知买受人，买受人后来起诉至法院要求交付房屋的诉讼请求，因为标的不明确曾经被法院驳回。

第三、合同签约主体无权处分、无权代理的法律风险控制。拆迁安置房和经济适用房因为很多在交易时，并未办理相关的产权证，导致交易主体在缔约时一定要特别注意审查签约人是否具有代理资格或者完全的处分权。办理案件的时间过程中经常会发现因为无权处分、无权代理行为导致买受人无法取得房屋的情形，从而买受人容易遭受比较大的损失。