南京律师钟延成：拆迁中承租人的权利如何保护？承租人可获得哪些权益？

南京小王公司自2011年起开始租赁杨某的厂房2000平米，合同前面一年一签，一直签到2016年，因为双方都比较熟悉，自2017年开始双方就没有签署租赁协议，但是房屋租金正常支付。2018年3月案涉房屋划入征地范围，拆迁部门要求尽快完成搬迁。出租人和承租人一直就补偿问题未能达成一致性意见，双方争议很大。很快，因为政府的压力，承租人选择迁出厂房，并在迁出厂房之后进行了拆除，承租人因此遭受了比较大的损失，南京小王公司法定代表人小王因为该拆迁事宜亏损几百多万，但是却不知道如何进行维权。后来经人介绍，找到了江苏永衡昭辉律师事务所  钟延成律师团队，钟延成律师经过了解情况之后，认为本案需要解决下列问题：1、承租人主张权益是否存有法律依据？2、租赁关系如何证明？3、不定期租赁出租人和承租人均可随时解除合同，本案当中承租人的权益是否应当支持？4、如可以支持如何确定补偿款的分配比例和数额？哪些项目承租人可以分配。

经过指定了比较周全的法律方案之后，向南京市雨花台区人民法院提起诉讼，并通过多方面的调查取证，调取了相关的拆迁资料，确认了租赁关系。最后在钟律师团队的法律支持之下，小王公司顺利获得补偿150余万元。

钟延成律师：

租赁合同尚未到期，房屋遭遇拆迁的，出租人与承租人在租 赁合同中对拆迁时如何处理有约定的，按照约定处理。租赁合同 对此没有约定或者约定不明的，承租人主张赔偿损失的，分别其 情形予以处理。

（1）关于装饰装修价值的损失。在承租人有证据证明其装 饰装修初始价值的情况下，其损失与租赁合同已经履行的期限相 关，可以剩余租期与全部租期的比例计算其装饰装修损失，但不 得超过房屋所有权人获得的装饰装修补偿。在承租人没有证据证 明其装饰装修初始价值的情况下，根据公平原则由出租人与承租 人进行分担。

（2）关于搬迁损失和停产停业损失。承租人有证据证明其 搬迁损失和停产停业损失的，其应获得相应的补偿，但不得超过 房屋所有权人获得的搬迁费和停产停业损失补偿。承租人不能举 证证明的，根据公平原则由出租人与承租人进行分担。

（3）关于可得利益。房屋被征收后会导致承租人商业机会 丧失，承租人向出租人主张可得利益的，由于其获得的补偿不能 超过房屋所有权人获得的补偿范围，而该损失并不在征收补偿范 围之内，故承租人无权主张可得利益。

（4）关于补助奖励费用。根据《国有土地上房屋征收与补 偿条例》第17条第2款规定，补助和奖励由市、县人民政府制定 补助和奖励办法予以规定。因此，关于承租人能否获得补助、奖 励，由当地政府规定。当地政府没有规定的，补助奖励归属于房 屋所有权人，承租人无权取得。

（5）资产设备。承租人在租赁房屋内的资产设施、附属物等在拆迁过程中给予补偿的，相应的补偿权益应当归承租人所有。