销售广告、宣传资料或样板房与实际不符的责任认定

《商品房销售管理办法》第31条规定，房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致；未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。

该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。开发商设置样板房的，交付商品房的装修质量应当与样板房的装修质量相当。样板房装修所用物品材料、施工质量和品质档次，应当作为认定装修质量要求的依据。

商品房买卖合同概括性排除广告宣传、样板房对装修质量要求而未作特别约定的，应视为未排除，开发商以此进行抗辩，人民法院不予支持，开发商仍应对商品房不符合按照广告宣传说明、允诺或样板房效果应达到的装修质量标准承担责任。商品房买卖合同对所交付商品房的装修与按照销售广告宣传说明、允诺或样板房效果等应达到的装修质量要求不一致之处有特别约定的，从其约定，但未对购房者进行提示或者说明的除外。

如案例二中，开发商B公司未能按照合同约定提供符合合同要求或者广告宣传效果的房屋，在双方没有对装修要求有特别约定的情形下，B公司应当承担相应的违约责任。