汤容滨律师
为依法保护当事人合法权益、规范建筑市场秩序，最高人民法院于2026年6月29日正式发布《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（以下简称《建工解释二》）。该司法解释自2026年6月30日起施行。
《建工解释二》立足于当前建工案件审判实践中的重点与难点，针对招投标效力、资质借用、工程款结算以及优先受偿权等核心议题作出了明确且具有实操性的规定。以下是汤律师对该司法解释的核心法律规则梳理与专业解读。
一、完善招投标规则的实质性审查与效力认定
《建工解释二》在坚持招标投标制度严肃性的同时，对部分特殊情形的合同效力认定作出了优化，并严厉打击违反公平竞争的暗箱操作。
1.尊重政策调整的客观实际：
若建设工程施工合同订立时属于必须招标的项目，当事人未经招标订立合同，但起诉时因国家政策调整该项目已不再属于必须招标的，人民法院不应仅以未招标为由认定合同无效。这一规则有效避免了一方当事人滥用效力规则套取利益，在法律许可范围内维护了交易安全。
2.严惩“明招暗定”与串通行为：
在确定中标人前，招标人与投标人若以意向书、会议纪要或者补充协议等形式，先行就工程范围、工程价款等实质性内容进行谈判并且该投标人最终中标，人民法院应当依法认定该中标合同无效。
二、严控“借用资质”乱象与细化折价补偿机制
针对建筑市场中屡禁不止的“挂靠”与资质出借行为，《建工解释二》在司法裁判层面上与行政执法同向发力，坚决压缩违法行为的寻租空间。
1.全盘否定借用资质协议及费用的效力：
人民法院应当认定出借资质、允许他人使用本企业名义承揽工程的合同无效。对于建筑施工企业据此主张的资质借用费或使用费，人民法院一律不予支持。
2.厘清借用方的折价补偿请求权路径：
（1）在建设工程质量合格的前提下，借用资质的单位或个人可参照其与建筑企业关于支付工程款项的约定，请求建筑施工企业支付折价补偿款。
（2）若借用方试图直接向发包人主张折价补偿款，需视发包人是否知情而定。如果发包人在订立合同时不知道且不应当知道资质借用情形，法院不予支持借用方的请求。
（3）如果借用方能提供证据证明发包人在订立合同时知道或应当知道借用情形的，法院应当通知出借资质的企业作为第三人参加诉讼，并根据实际情况判决发包人直接向借用方承担责任。
三、拓宽农民工工资与实际施工主体的维权通道
《建工解释二》进一步完善了特殊主体的权益保障机制，特别是针对农民工欠薪问题给出了更为直接的司法支撑。
1.赋予农民工直接诉权：
参与工程建设的农民工可以依据《保障农民工工资支付条例》的相关规定，直接请求建设单位、施工总承包单位、分包单位等先行垫付、先行清偿或者清偿拖欠的工资，人民法院对此依法予以支持。
2.明确特定主体的代位权：
对于借用资质的单位或个人，以及接受转包、违法分包的单位或个人，如出借方、转包方怠于行使到期债权影响其权益实现，相关主体可以依法向发包人行使代位权。
四、细化工程价款结算与破解“以审代结”
工程价款结算是建工纠纷的核心区，《建工解释二》针对固定价格合同及久拖不决的审计问题设定了清晰的裁判规则。
1.严格固定总价合同的价格调整：
在约定固定价格结算的合同中，除非当事人另有约定或符合民法典情势变更的规定，否则当事人仅以人工费、主要建筑材料价格发生重大变化为由请求调整工程价款的，法院不予支持。
2.明确中途解除合同的比例结算算法：
采用固定总价的合同若被解除，对于质量合格的已施工部分，如当事人无法协商一致，法院可参照当地行政主管部门发布的计价标准，确定已施工部分占全部工程的比例，并以该比例乘以固定总价来确定应当支付的工程价款。
3.打破审计结果的绝对约束：
虽然合同约定以审计或财政评审结论作为结算依据，但如果因非承包人原因导致结论未在合理期限内出具，或者承包人有证据证明结论与合同约定明显不符的，承包人申请进行司法鉴定，人民法院应予准许。
五、规范建设工程价款优先受偿权的行使边界
建设工程价款优先受偿权因其具有超级优先效力，严重影响抵押权人及其他债权人利益，《建工解释二》对其行使条件进行了严密限制。
1.明确排除停工窝工损失：
人民法院须在判决主文中明确享有优先受偿权的工程价款数额及对应工程。并且明确规定，承包人因发包人原因造成的停工、窝工等损失主张优先受偿的，不予支持。
2.严格限定以折价协议行使优先权的条件：
承包人若依据折价协议主张已行使优先权，必须同时符合四个要件：工程质量合格、工程可折价、发包人逾期且经催告合理期限内仍未付款、折价金额与实际价值基本相当。此举旨在防止发包人与承包人串通低价折价以转移财产。
3.确立债权受让人的权利审查标准：
对于工程价款债权受让人主张优先受偿的，法院须综合考察工程是否竣工验收合格、价款是否结算、转让合同是否有效、是否支付了合理转让款等因素进行裁判。