前段时间有朋友一直在到处看房，或是为了结婚，或是用于投资；不管是朋友的反馈还是网络信息显示，从2015年下半年到2016年第一季度整个上海乃至全国房价均在不断激涨。尤其是在2016年3月25日上海市限购新政出台的前夕，上海市房产交易市场的火爆可以用火山喷发来形容。
此次上海市政办公厅发布的限购新政被网友调侃为历史最严限购令，其最严的体现莫过于将非沪籍原满2年社保的购房条件调整为满5年；在此，很多非沪籍人士可能会因社保未满5年不能购房而不得不推迟婚期，侧面上也给本就鸭梨山大的外乡屌丝们增加了生存和恋爱成本，降低了此类人群的追梦指数。作为外乡屌丝的一员，虽然说即便没有最严限购令的存在我也无力购房，但当看到这则限购令时内心依然会产生些许的不满和吐槽。
吐槽是不需要成本的，最严限购令的实施除了引起众人一片嘘声之外，更大的影响莫过于各种房屋买卖纠纷接踵而至。最近所里接到的咨询以及接待的客户很多也都是关于房屋买卖合同卖家违约的问题，通过梳理，我发现卖家反悔违约的情况主要有以下几种：
第一种，卖方以出售房屋时未与其他共有人协商一致为由，主张房屋买卖合同无效。这里的其他共有人可以是房产证上注明的人，也可以是未在房产证上注明，但是基于夫妻关系或者继承关系而享有房屋份额的人。
第二种，卖方并非房屋的实际所有权人，以实际所有权人不同意为由反悔拒绝履行合同。最常见的应该类似于姐姐委托妹妹卖房，签订合同后房价大涨，姐姐心生悔意，便以妹妹擅自处分、姐姐不予追认为由主张合同无效。
第三种，卖方以房屋没有取得权属证书为由，要求确认房屋买卖合同无效。
第四种，单纯因为房价上涨，基于房价涨幅明显高于其所需承担的违约赔偿金的考虑，而主张毁约。
第五种，卖方一房数卖，违反房屋买卖合同，主张毁约。
第六种，公司没有及时向卖方转交定金或者有中介公司暂保管的定金约定不明，导致卖方毁约，要求确定合同无效。
第七种，因政策性或其他自然灾害等不可抗力因素，导致合同无法履行，卖方主张解除合同。
一旦在房屋买卖过程中，卖方以上述理由反悔，主张合同无效或解除合同，买方又该如何应对，维护自己的合法权益，法律法规对此又有何规定，这里可以作如下思考：
针对第一种和第二种情况
第一种和第二种简要来看就是关于处分权的问题，即卖方是否为有效处分权人，如果卖方得到共有人或者实际所有人的明确、有效的委托授权，那么其作为有处分权人与买方所签订的房屋买卖合同必然是有效的，且效力及与房屋共有人或实际所有权人。反之，卖方在没有得到共有人或者实际所有权人的有效委托授权时与买方签订的房屋买卖合同也并非当然无效，根据我国《物权法》第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”
可见，只要符合善意取得的条件，即买方受让房屋时出于善意，并支付了合理对价并进行了登记，则从保护善意第三人、维护交易安全的目的出发，法院也会认定房屋买卖合同有效，允许买方取得房屋的所有权。
针对第三种情况
卖方在尚未取得房产证之前，虽不能享有房屋的所有权，但其享有买卖合同上的债权;而债权转让是我国《合同法》赋予合同当事人的权利之一，无任何理由及规定禁止当事人转让自己的合同权利。因此，卖方将期房再予转让并不违反法律的禁止性规定。具体还需从以下两种情况处理：
1、在双方签订的房屋买卖合同中附合同生效的条件，即告知买方签订买卖合同时尚未取得小产证，待卖方取得房地产权证后及时办理房屋交易手续。
2、买卖双方先签署购买房屋的意向协议书，约定待卖方房产证办理完毕后，双方再签署正式的房地产买卖合同以及办理相关的过户手续。
针对第四种情况
根据我国《合同法》第60条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”签订房屋买卖合同后，卖方不愿意再履行买卖合同，属于违约行为，买方可以按照合同约定或者法律规定行使房屋买卖合同解除权，并要求卖方支付违约金、赔偿金;也可以不行使解除权，要求卖方继续履行该合同。
针对第五种情况
出卖人就同一房屋订立数个房屋买卖合同的情形，首先需要确定数个买卖合同的效力。根据《物权法》第十五条之规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力；《合同法》第五十二条规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。在目前的司法实务中，一般不轻易否定合同的效力，除非存在法律法规有明确规定合同无效或被禁止的情形，否则应当认定数个买卖合同均有效。
房屋所有权人一房数卖，数个房地产买卖合同不能因订立时间在后而被认定为无效。除非当事人有《合同法》第五十二条规定的情形。
房屋所有权人作为转让方就同一房屋订立数个买卖合同，在买卖合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：
1、已先行合法占有房屋的受让方请求转让方履行房地产权转移登记等合同义务的，应予支持；
2、均未办理房屋变更登记手续，又未合法占有房屋，先行支付房屋转让款的受让方请求转让方履行交付房屋和办理房地产权转移登记等合同义务的，应予支持；
3、合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。未能取得房屋所有权的受让方请求解除合同、赔偿损失的勺按照《合同珐》的有关规定处理。
一房数卖的数个合同均为有效的情形下，对涉案房屋有占有而未办理权属登记的当事人和未占有而已办理权属登记的当事人因均主张房屋权属而发生冲突，此时对该两种情形下当事人的合法权益均应予以保护，但在保护方式方法上有所区别。原则上讲，法院会考虑到判决与执行相互衔接，对于合法占有的宜维持现状，已经办理房地产权转移登记手续的受让方，请求转让方交付房屋等合同义务的，因事实上履行不能，故不予支持，但其可向转让方请求解除合同、赔偿损失。同理，已经办理房地产权转移登记手续的受让方请求合法占有在先的当事人迁让的，亦不予支持。
针对第六种情况
由于定金合同必须缴付定金方才生效，而现在二手房交易时，买方往往是把定金缴付给中介公司，再由中介公司转缴给卖方;卖方则将房屋产权证原件交中介公司保管。因此，为了确保定金合同生效，买方应当在定金合同里面约定，中介公司转缴定金的义务或者约定定金由中介公司保管视同缴付卖方。同时，必须委托正规的中介公司进行居间买卖，以保证交易的安全和成功。
针对第七种情况
根据我国《合同法》第94条第一款之规定，因不可抗力致使不能实现合同目的；合同当事人可以要求解除合同。所谓不可抗力，根据《合同法》第153条之规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。其包括重大自然灾害、重大的社会非正常事件以及某些政府性行为。各地政府颁发的限购政策即为政府性行为，可以认定为不可抗力，所以在此情况下房屋买卖合同签订后，由于相应住房限购政策的实施，当事人无法办理房屋所有权变更登记，买卖人请求解除合同，并要求出卖人返还所收收的购房款或定金的，如果经审查，当事人的确因住房限购政策的实施而不能办理房屋所有权变更登记，法院对其请求可予支持。
