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合同纠纷律师:只有夫妻一方签字的房屋买卖合同不是全部无效,应根据具体情况认定效力

发布者:吴丁亚律师|时间:2018年09月11日|分类:律师随笔 |31人看过

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     2008年1月5日张某通过中介买了房产证登记所有人李某的一套房子,签定合同时也只有李某一人签字了。合同约定付清房款当日交房,房产过户在2012年5月10日前完成。张某按约定于2008年1月20日支付了全部房款,付款后李某将房产证、房款收据、房屋钥匙一并交付给了张某,张某在经过装修后就搬进去居住了。但在2012年张某要求李某配合过户的时候,李某迟迟不予配合,由于房价上涨,李某觉得自己卖亏了,想让张某再加5万元才配合过户。但张某觉得,合同约定的也明确,我是08年买的你房,而且08年已房款全部付清,这会儿又要多加钱,也很生气。但对方说我咨询律师了,我这房子是夫妻共同财产,没有我妻子的签字,这合同是无效的,你打官司也是输。张某的儿子是大学生,就在网上查资料,他根据<<物权法>>第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:
  (一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;
  (二)以合理的价格转让;
  (三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。
  受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
  吴丁亚律师提示,当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。

    觉得对方说的好像也有道理。张某是单身母亲,用了自己全部积蓄还有向亲戚朋友借钱有了这安家之所,现在要把房子收回,真是要了她的命了。张某在经过几日的失眠后找到我,我向张某解释了对方的说法是错误的:根据《物权法》“第十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”房产证上登记仅为李某一人,基于不动产的公示、公信原则,买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人,基于完全权利人就有处分权;从另一方面,李某妻子将夫妻共同房产在对外公示的房产证上只写上李某一人的名字而没有写上自己名字,也足以让人有理由相信李某妻子给予李某的代理权;又根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(一) 第十七条 :“婚姻法第十七条关于"夫或妻对夫妻共同所有的财产,有平等的处理权"的规定,应当理解为: 
  (一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的,任何一方均有权决定。 
  (二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”显然,到向法院起诉之时,张某已在购买房屋居住近五年,李某妻子以不同意或不知道为由显然不能成立,张某取得房产支付了合理对价,是善意取得。所以李某的处分房产行为不是无权处分,既然不是无权处分那就不能适用《物权法》106条。其与李某之间签订的房屋买卖合同有效,应认定为有效,李某无权收回房屋。随后张某向人民提起诉讼要求李某协助履行过户义务,最终法院支持了张某的诉讼请求。

    吴丁亚律师提示,现在很多出售房屋的人在房价上涨时,会寻找理由来拒绝卖房,最常见的理由就是配偶不知情。这两年由于房价上涨较快,此类案件逐渐增多。但是法律界对此分歧还是很大的,法院对此判决也存在差异。我觉得对此问题,应区别不同的情形分别处理。一是房屋出售时,权利登记仅为出卖人一人的,基于不动产的公示、公信原则,买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人,其与出卖人之间签订的买卖合同,应认定为有效;但如有证据证明买受人存有过错,与出卖人恶意串通,损害其他共有人利益的除外。二是房屋出售时,权利登记为数人的,基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定,在其他权利人事后不予追认的情况下,应认定买卖合同无效;

    通过这个案例吴丁亚律师想告诉大家:在买二手房时,如果房产证上有共有人一定要让共有人都签字,没有共有人也尽量让产权登记人的配偶也签字,也要尽早及时过户,以免带来不必要的麻烦。另也想告诉大家金钱是有价的,诚信是无价的。

具体法律问题可以带证据来炜衡律所面谈,欢迎打电话法律咨询吴丁亚律师团队。

 


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