房屋买卖合同纠纷判决继续履行协助贷款

2016年7月8日，原告刘某作为乙方、被告温某作为甲方，经第三人金紫燕经纪公司（丙方）居间，就北京市顺义区×花园×区25号楼二单元402号房屋〔以下简称涉诉房屋〕签订合同编号为00000836的《北京市房屋买卖合同》，双方作出如下约定：……第三条成交价格、付款方式（一）经甲、乙双方协商一致，该房屋成交价格为人民币3330000元（小写），叁佰叁拾万元整（大写）。（二）付款1、乙方应在签订本合同时，即支付购房定金计人民币￥50000元……乙方为公积金贷款的，拟贷款人民币为金额为1200000元（小写），壹佰贰拾万元（大写。……甲、乙双方协商一致，乙方因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，或虽经批准但所获贷款数额不足拟贷款金额的，乙方应于获得银行审批结果通知之日起十个工作日内，由乙方继续申请其他银行贷款，直至贷款批准，在此期间已发生的及将要产生的各项费用由乙方自行承担。……第五条房屋交付……2、乙方为银行商业贷款或者公积金贷款的，甲、乙双方应在贷款机构签发的乙方贷款发放之日起3个工作日内办理完毕该房屋交接手续。3、甲方存有公共维修基金的，根据相关规定，在房产过户之后公共维修基金归乙方继续使用。……第六条违约责任……2、合同各方未按照约定履行义务的，导致合同履行迟延或无法履行，违约方应承担违约责任，赔偿给他方造成的损失。因迟延履行合同义务，违约方每逾期一日应赔偿相当于成交价格的千分之三的违约金，逾期超过十个工作日的，守约方有权解除合同。……第七条税、费相关规定1、本合同履行过程中，甲乙双方应按照国家及北京市相关规定缴纳各项税、费，根据甲、乙双方协商，以上税费由乙方全部缴纳承担。若因一方未按相关法律、法规、政策等规定按期、按金额缴纳相关税费从而导致房屋交易不能继续进行的，其应向对方支付本合同约定的房屋总价款的30%的违约金。2、本合同履行过程中因政策原因需缴纳新的税费的，由政策规定缴纳方缴纳；政策中未明确缴纳方的，由乙方全部缴纳。第八条

居间方服务收费标准及责任1、服务费66600元、产权过户服务费2000元、公积金贷款手续费3000元，实际收费金额柒万壹仟陆佰元由乙方承担……2、丙方责任丙方协助甲、乙双方办理银行贷款、网上签约、房屋产权过户等手续，并监督和见证甲、乙双方的买卖行为直至买卖完成为止。第九条权属转移登记1、甲、乙双方同意丙方为其办理网签手续，以便办理贷款及权属转移登记手续。2、甲、乙双方同意，按照补充协议约定的条件和期限，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。……第十二条

本合同自甲乙双方签字（盖章）之日起生效。甲乙双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或者不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。对本合同的解除，应当采取书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。第十三条

本合同一式三份，具有同等法律效力，其中甲方一份、乙方一份、丙方一份。

2016年7月8日，原告刘某作为乙方、被告温某作为甲方还同时签订《补充协议》，作出如下补充约定：房屋地址：顺义区×花园×区25号楼4层二单元402室。1、乙方于2016年8月18日支付给甲方第一笔首付款人民币柒拾万元整（含购房定金人民币伍万元整）。2、乙方于2016年11月5日支付给甲方第二笔首付款人民币壹佰零伍万元整（￥1050000元）。3、乙方于2016年12月31日支付给甲方第三笔首付款人民币叁拾捌万元整（￥380000元），双方并办理产权过户。4、乙方公积金贷款拟定金额为人民币壹佰贰拾万元整。5、甲方承诺此房为家庭名下满五年且唯一住房。

2016年7月8日，原告刘某按照前述合同约定向被告温某支付购房定金50000元，被告温某收取后向原告刘某出具了定金收据。

2016年7月8日，被告温某之妻朱玉红签署《配偶同意出售房产声明》一份，载明朱玉红与涉诉房屋产权人温某系夫妻关系，其作为产权人配偶同意将其名下坐落于顺义区×花园×区25号4层二单元402（房屋产权证编号为：X京房权证顺字第235300号）的房产出售。前述《配偶同意出售房产声明》为合同编号为00000836的《北京市房屋买卖合同》之附件。

2016年7月8日，被告温某签署《售房人家庭唯一住房承诺书》，载明温某承诺本次售房为家庭唯一住房，如有虚假、不实申报等违规行为，愿意承担由此产生的一切法律责任。（房屋坐落：顺义区×花园×区25号楼4层二单元402）。前述《售房人家庭唯一住房承诺书》亦为合同编号为00000836的《北京市房屋买卖合同》之附件。

2016年7月24日，被告温某与案外人郭小波经北京我爱我家博爱房地产经纪有限公司居间，就涉诉房屋另行签订合同编号为M16060067、成交价格为3480000元的《北京市存量房屋买卖合同》。被告温某及其妻子朱玉红夫妇在与郭小波洽商签订合同编号为M16060067的《北京市存量房屋买卖合同》过程中，无论是北京我爱我家博爱房地产经纪有限公司，还是温某、朱玉红夫妇均未告知郭小波在此之前被告温某已经于2016年7月8日与原告刘某就涉诉房屋签订合同编号为00000836的《北京市房屋买卖合同》及《补充协议》的事实。

2016年7月26日晚上，原告刘某、被告温某及其妻子朱玉红以及第三人金紫燕经纪公司的相关工作人员在第三人金紫燕经纪公司胜利店就是否继续履行合同编号为00000836的《北京市房屋买卖合同》及《补充协议》进行了洽商并各执一词。审理中，原告刘某就此次洽商过程提交录音资料一份。本院要求原告刘某解释说明其提交录音资料的证明目的、录音的设备、录音的时间、地点、以及录音中涉及的人物关系。原告刘某在2016年9月23日的质证过程中答复如下：录音资料是在2016年7月26日晚上，双方在第三人金紫燕经纪公司胜利店谈话的时候录制的录音。其证明目的为证明原告刘某想与被告温某继续履行合同，但是被告温某提出要求解除合同。录音里边的人物有原告刘某、被告温某、朱玉红夫妇两个人、第三人金紫燕经纪公司工作人员张娜、还有一个男性的工作人员〔原告刘某不知道他叫什么〕，其中，张娜是双方买卖合同的居间方具体经办的工作人员，当时，张娜也使用手机录音了，原告刘某是使用小米手机录音的。

被告温某对于原告刘某提交的录音资料真实性没有异议，认可原告刘某所述的录音时间和地点以及录音中的人物关系，承认在2016年7月26日晚上双方在第三人金紫燕经纪公司胜利店内，朱玉红和温某曾经提出与原告刘某解除涉诉的房屋买卖合同，但是， 北京优秀律师事务所吴丁亚律师炜衡团队。原告刘某不同意解除合同。

原告刘某提交的前述录音资料显示如下谈话内容：（1）被告温某之妻朱玉红明确表示不想出售涉诉房屋，并提出其不同意继续履行合同的原因包括“不满五唯一税太多”、“本来我就卖得便宜，现在没法承担了”、“老家儿（本院备注：方言，指长辈，多指父母）也不太同意我们卖”等。原告刘某对朱玉红的前述主张明确表示不予认可，反驳称其已经积极履行合同义务通过向朋友借款等方式将首付款凑齐，要求被告温某继续履行合同。（2）朱玉红主张原告刘某只交了定金，并主张“不想卖了”“你这样就强买了”，原告刘某则称双方签订合同之前被告温某报价为3350000元，双方经中介撮合洽商后约定成交价格为3330000元，因此，双方自愿达成协议合法有效，其要求继续履行合同，原告刘某反驳称被告温某要求解约的原因是“现在涨价了”。（3）朱玉红明确提出如果解除合同则支付原告刘某补偿款50000元，原告刘某明确表示反对，并要求被告温某继续履行合同。（4）原告刘某提出要求继续履行并按照合同约定向被告温某按期付款，朱玉红则称“现在你就是强迫我们把房卖给你”。（5）朱玉红明确告知原告刘某“那你就走法律程序吧，该起诉起诉吧”、“反正房子是我的，我也有公平买卖自由的权利吧，你的钱也跟我这呢，我就先花着了，我也没办法”。（6）原告刘某明确表示“我是严格诚实守信的原则，我在履行我的合同，我觉得我没有问题，至于您想和我解约”，对此，被告温某则明确答复“你是没问题，我现在就想解约了，我们该怎么赔就怎么赔。”

原告刘某以被告温某在2016年7月26日明确表示不同意继续履行为由于2016年8月5日诉至本院。本院于2016年9月1日向被告温某送达原告刘某的民事起诉状、证据材料、举证通知书以及开庭传票。本院于2016年9月23日组织双方进行了质证；并先后于2016年10月19日和2016年10月28日开庭。

本院依职权调取的涉诉房屋交易档案显示，涉诉房屋系由被告温某于2004年6月4日从北京市顺义大龙城乡建设开发总公司以一次性支付现金347269元的方式购置，并未使用购房贷款。

原告刘某与被告温某签订合同编号为00000836的《北京市房屋买卖合同》的合同目的为将其原来居住的北京市顺义区×花园×区6号楼四单元601室更换楼层相对较低的房屋。原告刘某就其居住的北京市顺义区×花园×区6号楼四单元601室已经与案外人李文海签订合同编号为00000804的《北京市房屋买卖合同》，将北京市顺义区×花园×区6号楼四单元601室卖予李文海以筹措更换房屋的大额资金，并借助购房贷款购置涉诉房屋。本案审理过程中，原告刘某与李文海签订的前述房屋买卖合同正在实际按照合同约定办理网签手续、交接购房款、办理产权登记过户事宜等合同履行手续过程中。

2016年10月28日的庭审中，原告温某提交交寄日期为2016年10月26日、编号为1013354752520的EMS快递单复印件一份和《解除房屋买卖合同通知书》复印件一份，欲证明其在2016年10月26日曾经向原告刘某邮寄过解除合同通知书但被原告刘某拒收。前述有被告温某签名且落款日期为2016年10月26日的《解除房屋买卖合同通知书》载明内容如下：致刘某男士：2016年7月8日，你作为买受人与出卖方温某签订了《北京市房屋买卖合同》及《补充协议》。合同生效后，由于出卖方温某没有收到你支付的购房首付款。现温某依据《北京市房屋买卖合同》第六条第2项、第十二条及《补充协议》第1条的约定，正式向你提出解除《北京市房屋买卖合同》及《补充协议》的书面通知。

2016年10月28日的庭审中，原告温某当庭提交《民事反诉状》，《民事反诉状》所列诉讼请求为：1.请求依法判令解除《北京市房屋买卖合同》及《补充协议》；2.请求依法判令反诉被告刘某支付违约金99900元；3.诉讼费由反诉被告刘某负担。《民事反诉状》所列事实与理由如下：2016年7月8日，反诉人温某与被反诉人刘某签订了《北京市房屋买卖合同》及《补充协议》，协议约定反诉人将其坐落于北京市顺义区×花园×区25号楼二单元402号房屋出售给被反诉人，房屋出售价为3330000元，并约定被反诉人于2016年8月18日向反诉人交付第一笔购房款700

000元。合同生效后，被反诉人向反诉人交付了定金50000元。在《补充协议》约定的付款日期届满时，被反诉人未按照约定支付购房款已经超过十个工作日。反诉人依据《北京市房屋买卖合同》第六条第2项的约定，依法享有合同的解除权。2016年10月26日，反诉人依据《北京市房屋买卖合同》第十二条的约定，依法向被反诉人送达了书面的《解除房屋买卖合同通知书》。综上，反诉人认为被反诉人已经严重违约，鉴于被反诉人已经起诉反诉人要求继续履行合同，因此，反诉人有权向人民法院提起，请求法院判令解除合同。

就被告温某当庭提出的前述反诉是否受理一节，合议庭当庭告知双方当事人需要待合议庭合议再予答复。原告刘某则主张不应当受理被告温某当庭提出的反诉，并主张出现本案纠纷的原因在于被告温某以其行为明示违约，双方之间的合同合法有效应当继续履行。被告温某之委托代理人朱玉红当庭解释称其之所以提反诉，是因为原告刘某要求其支付违约金，并当庭表示其经考虑，当庭撤回反诉意见，不提反诉了。

另查一：原告刘某已于2016年9月21日向本院提出财产保全的申请，要求查封登记在被告温某名下坐落于北京市顺义区×花园×区25号楼4层二单元402号房屋一套，并提供现金700000元作为担保。本院经审查认为：登记在被告温某名下坐落于北京市顺义区×花园×区25号楼4层二单元402号房屋系本案争议标的物，原告刘某的财产保全申请符合法律规定，应予准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条、第一百零八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百五十二条、第四百八十七条之规定，本院于2016年9月21日作出（2016）京0113民初11664号民事裁定，裁定查封登记在被告温某名下坐落于北京市顺义区×花园×区25号楼4层二单元402号房屋一套；查封期限为三年。本裁定书送达后立即执行。如不服本裁定，可以向本院申请复议一次。复议期间内不停止裁定的执行。本院已于2016年9月21日下午依法向北京市国土资源局顺义分局送达了前述财产保全民事裁定和协助执行通知书，对涉诉房屋采取了查封措施，查封期限为2016年9月21日起至2019年9月20日止。

经本院于2016年9月21日依职权查询，涉诉房屋上未设定抵押权，在本院依据（2016）京0113民初11664号民事裁定对涉诉房屋采取查封措施之前，未有其它法院对涉诉房屋采取查封措施。

另查二：本案审理过程中，原告刘某陆续向本院案款账户交纳、缴存财产保全担保金和购房首付款，具体情况如下：（1）2016年9月21日，原告刘某将财产保全担保金700000元通过银行转账方式汇至本院案款账户；（2）2016年10月31日，原告刘某将1050000元通过银行转账方式汇至本院案款账户；（3）2016年11月8日，原告刘某将380000元通过银行转账方式汇至本院案款账户。

原告刘某明确其将购房首付款直接交到法院案款账户的原因如下：其一、被告温某在双方就涉诉房屋签订房屋买卖合同后一房二卖，严重不讲诚信，现在案件正在审理期间，原告刘某如果现在直接将首付款交给被告温某，原告刘某担心被告温某再次言而无信持有原告刘某的大额款项后拒绝配合继续履行双方之间的买卖合同，并由此造成原告刘某巨大损失。其二、原告刘某将前述购房首付款按照合同约定的期限提前交至法院的案款账户，用于证明和担保原告刘某有经济能力继续履行双方之间签订的房屋买卖合同。其三、被告温某在2016年10月28日的庭审中居然提出反诉请求，并声称其曾经在2016年10月26日向原告刘某寄过解除合同的通知书，但被拒收。被告温某在2016年10月28日的庭审中反诉请求为判决解除双方的合同，并反诉要求原告刘某向其支付违约金99900元。被告温某在2016年10月28日庭审中虽然后来又表示申请撤回反诉请求，但是被告温某的前述反复无常言而无信倒打一耙的恶劣行为，进一步证明其不讲诚信，原告刘某充分信赖法院能够公正执法，将合同约定的剩余首付款在合同约定的期限届满前交纳至法院案款账户，这样才能充分确保资金安全，以避免因被告温某不讲诚信造成原告刘某的重大损失。其四、对于原告刘某交到法院的首付款，原告刘某要求法院在确保被告温某按照合同约定全面履行其合同义务后再向其发放，以充分保证原告刘某的大额资金安全。

另查三：前述两份买受人不同、交易价格不同但交易标的房屋相同的两份房屋买卖合同截止到2016年9月23日履行程度相同，即两位房屋买受人刘某、郭小波分别于前述房屋买卖合同签订当天向被告温某支付定金50000元，交易标的房屋目前处于空置状态，在被告温某、朱玉红夫妇的实际掌控之下，没有出租，涉诉房屋既未交付给刘某、亦未交付给郭小波。由于原告刘某就涉诉房屋与温某签订合同编号为00000836的《北京市房屋买卖合同》的时间早于郭小波就涉诉房屋与被告温某签订合同编号为M16060067的《北京市存量房屋买卖合同》，而前述两份合同的履行程度相同，况且，本院根据原告刘某的财产保全申请已于2016年9月21日对涉诉房屋采取的查封措施，原告刘某作为购房人的合同编号为00000836的《北京市房屋买卖合同》具备继续履行的条件。基于前述原因，郭小波与被告温某签订合同编号为M16060067的《北京市存量房屋买卖合同》无论是在法律上还是在事实上将不可能继续履行。郭小波因而提起诉讼， 北京优秀律师事务所吴丁亚律师炜衡团队要求：1、解除郭小波与温某于2016年7月24日就坐落于北京市顺义区×花园×区25号楼4层二单元402号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议；2、温某返还郭小波购房定金5万元、支付违约金69.6万元及中介费4.5万元；3、案件受理费由温某负担。

因郭小波之妻张锐系本院法官，根据相关规定，本院将前述案件报请北京市第三中级人民法院指定管辖，北京市第三中级人民法院依法作出裁定，指定原告郭小波诉被告温某房屋买卖合同纠纷一案由北京市通州区人民法院管辖，前述案件据此依法移送管辖至北京市通州区人民法院，该案案号为（2016）京0112民初37982号。

在（2016）京0112民初37982号案件审理过程中，该案原告郭小波于2016年10月31日向北京市通州区人民法院提出财产保全申请，请求对该案被告温某名下的债权741000元进行冻结。北京市通州区人民法院经审查认为，该案原告郭小波的申请符合法律规定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条、第一百零二条、第一百零三条第一款规定，于2016年11月4日作出（2016）京0112民初37982-1号民事裁定，裁定冻结被申请人温某名下债权741000元，期限为一年。

就前述财产保全裁定，北京市通州区人民法院已向本院发出《协助执行通知书》。

另查四：审理中，原告刘某提交第三人金紫燕经纪公司出具的《过户及贷款流程》一份，载明内容如下：房屋地址：顺义区×花园×区25号楼4层二单元402。甲方：温某

身份证号：×××乙方：刘某身份证号×××。1、双方办理网签，并进行公积金面签（到顺义公积金管理中心办理），乙方准备材料：夫妻身份证、户口本、结婚证、建行卡、学历证、职称证。甲方准备材料：夫妻身份证、户口本、结婚证、建行卡、房本，公积金评估配合对本房进行拍照评估。2、缴税（到顺义税务所进行缴税）乙方准备材料：夫妻身份证、户口本、结婚证、税费。甲方准备材料：夫妻身份证、户口本、结婚证、房本。3、过户（到顺义区不动产登记中心过户）乙方准备材料：夫妻身份证、户口本、结婚证。甲方准备材料：本人身份证、房本。4、办理物业交接（到本小区物业、顺义歌华有线进行变更）乙方准备材料：身份证。甲方准备材料：本人身份证。以上办理所有手续需甲乙双方及中介方亲自到场办理。

上述事实，有庭审笔录、询问笔录、《北京市房屋买卖合同》、《补充协议》、汇款凭证、录音等在案为证，可作为认定案件事实之依据。

本院认为：

根据《中华人民共和国合同法》第六条之规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，依法成立的合同，自成立时生效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 北京优秀律师事务所吴丁亚律师炜衡团队，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

本案中，现已查明，原告刘某与被告温某经第三人金紫燕经纪公司居间就涉诉房屋签订合同编号为00000836、成交价格为3330000元的《北京市房屋买卖合同》的时间为2016年7月8日。而被告温某与案外人郭小波经北京我爱我家博爱房地产经纪有限公司居间签订合同编号为M16060067、成交价格为3480000元的《北京市存量房屋买卖合同》的签订时间为2016年7月24日。据此，被告温某将涉诉房屋一房二卖的事实清楚、证据确凿，被告温某在与郭小波洽商、签订《北京市存量房屋买卖合同》时故意隐瞒涉诉房屋在此之前已经出售给原告刘某的事实，签订前述成交价格相对较高的房屋买卖合同后，被告温某在2016年7月26日故意隐瞒其将涉诉房屋另行出售给案外人郭小波的情况，编造诸多理由向原告刘某提出要求解除双方之间的房屋买卖合同，恶意违约。被告温某前述行为严重背离诚实信用，恶意侵害交易安全，损害他人利益造成矛盾纠纷，对其行为应当予以严厉谴责！

由于原告刘某就涉诉房屋与被告温某签订合同编号为00000836的《北京市房屋买卖合同》的时间早于郭小波就涉诉房屋与被告温某签订合同编号为M16060067的《北京市存量房屋买卖合同》，而前述两份合同的履行程度相同，况且，本院根据原告刘某的财产保全申请已经对涉诉房屋采取的查封措施，原告刘某作为购房人的合同编号为00000836的《北京市房屋买卖合同》具备继续履行的条件。基于前述原因，案外人郭小波与被告温某签订合同编号为M16060067的《北京市存量房屋买卖合同》无论是在法律上还是在事实上将不可能继续履行。况且，案外人郭小波已经依法另行提起诉讼，要求解除合同、退还定金并赔偿违约金与中介费。据此，原告刘某确认其与被告温某之间的《北京市房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效并继续履行，于法有据，于情合理，本院予以支持。对于具体履行内容以及履行顺序，本院根据双方《北京市房屋买卖合同》及其《补充协议》中所作的相关约定、原告刘某提交的由第三人金紫燕经纪公司出具的《过户及贷款流程》记载内容，充分考虑到原告刘某在本案诉讼过程中积极筹措资金将合同约定首付款提前交至本院案款账户、因被告温某单方恶意违约造成部分合同义务履行期间在案件审理过程中已经届满或者接近届满、被告温某恶意违约并且在诉讼过程中仍然不知悔改的恶劣行为可能给原告刘某购房资金造成的巨大道德风险和交易风险等因素予以酌情调整并合理确定。

对于原告刘某所主张的违约金一节，鉴于本院依法支持原告刘某要求继续履行合同的诉讼请求，因此，基于填补损害原则以及充分发挥违约金预防、惩治恶意违约行为的制度功能，就被告温某对其恶意违约行为应当承担的违约金应当分段予以考量和确定。首先，本判决生效之后法院基于原告刘某的强制执行申请向被告温某发出强制执行通知书之前，因被告温某恶意违约造成原告刘某迟延接收、入住涉诉房屋、因依法维权发生相关合理费用等直接损失，应由被告温某向原告刘某支付违约金的方式予以合理赔偿，具体数额，本院根据被告温某的违约情节、原告刘某迟延入住涉诉房屋造成损失等情况予以酌定，对原告刘某该项诉讼请求过高的部分，本院不予支持。其次，鉴于被告温某一房二卖恶意违约的情节十分恶劣，且在诉讼过程中仍然不知悔改，涉诉合同继续履行需要被告温某痛改前非、认清形势、积极配合，若原告刘某持生效判决向法院申请强制执行，为有效震慑遏制恶意违约防范藐视司法权威的行为出现，本院酌定以法院向被告温某发出强制执行通知书之日为基准日，由被告温某按照每日九千九百九十元的标准〔即双方在合同编号为00000836的《北京市房屋买卖合同》第六条违约责任中约定的违约金计算标准〕向原告刘某承担迟延履行的违约责任，直至其按照本判决、编号为00000836的《北京市房屋买卖合同》、《补充协议》以及强制执行通知书确定的内容实际履行完毕之日止。

综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：

裁判结果

一、确认原告刘某与被告温某就坐落于北京市顺义区×花园×区25号楼二单元402号房屋〔以下简称涉诉房屋〕签订的《北京市房屋买卖合同》、《补充协议》合法有效；

二、被告温某协助原告刘某办理涉诉房屋网签事宜，即：亲自到不动产登记机构办理网签合同登记、签署事宜，并提交办理涉诉房屋网签手续所需要的被告温某本人和配偶朱玉红身份证原件及其复印件、户口簿原件及其复印件、结婚证原件及其复印件原件、涉诉房屋的所有权证及其复印件、涉诉房屋的购房票据与契税票据原件及其复印件等手续与证明材料，直至涉诉房屋的网签手续办理完毕为止，于本判决生效之日起十五日内执行。

三、被告温某协助原告刘某办理涉诉房屋的购房贷款审批事宜，即：亲自到公积金管理机构协助原告刘某办理公积金面签事宜，并按照公积金管理机构要求提供办理公积金面签事宜所需的被告温某本人和配偶朱玉红身份证原件及其复印件、户口簿原件及其复印件、结婚证原件及其复印件原件、涉诉房屋的所有权证及其复印件、被告温某在中国建设银行开立的结算账户等手续与证明材料，并且，配合公积金管理机构委托的机构对涉诉房屋进行拍照评估，直至办理完成涉诉房屋的购房贷款审批事宜，于本判决生效之日起十五日内执行。

四、被告温某协助原告刘某办理涉诉房屋的缴纳税款事宜，即：亲自到税款征缴机构协助原告刘某办理缴纳税款，并按照税款征缴机构要求提供办理缴纳税款所需的被告温某和配偶朱玉红身份证原件及其复印件、户口簿原件及其复印件、结婚证原件及其复印件原件、涉诉房屋的所有权证及其复印件等手续与证明材料，直至办理完成涉诉房屋的缴纳税款事宜，于本判决生效之日起十五日内执行。

五、被告温某协助原告刘某办理涉诉房屋的过户事宜，即：亲自到不动产登记机构协助原告刘某办理涉诉房屋的过户手续，并按照不动产登记机构要求提供被告温某身份证原件及其复印件、涉诉房屋的所有权证其复印件等手续与证明材料，直至办理完成涉诉房屋的过户事宜，于本判决生效之日起十五日内执行。

六、被告温某在其实际取得贷款机构拨付贷款一百二十万元之日起七日内，将涉诉房屋腾退给原告刘某居住使用，将涉诉房屋的钥匙、水卡、电卡、燃气卡等交付给原告刘某，并且，亲自到物业管理机构协助原告刘某办理物业交接事宜，按照物业管理机构要求提供被告身份证原件及其复印件等手续与证明材料。

七、被告温某在其实际取得贷款机构拨付贷款一百二十万元之日起七日内，协助原告刘某办理涉诉房屋有线电视登记的变更事宜，即：亲自到有线电视机构协助原告刘某办理有线电视登记的变更，并按照有线电视机构要求提供被告温某的身份证原件及其复印件等手续与证明材料。

八、被告温某支付原告刘某迟延履行违约金五万元，于本判决生效之日起七日内执行。

九、若原告刘某持本案生效判决向法院申请强制执行，则以法院向被告温某发出强制执行通知书之日为基准日，由被告温某按照每日九千九百九十元的标准向原告刘某承担迟延履行的违约责任，直至被告温某按照本案生效判决、编号为00000836的《北京市房屋买卖合同》、《补充协议》以及强制执行通知书确定的内容全部实际履行完毕之日止。

十、自被告温某将涉诉房屋产权实际登记过户至原告刘某名下之日起，被告温某方有权从本院案款账户领取原告刘某已经按照编号为00000836的《北京市房屋买卖合同》及《补充协议》交至本院案款账户的首付款余额部分〔需扣除原告刘某已付购房定金五万元和根据北京市通州区人民法院（2016）京0112民初37982-1号民事裁定冻结的被申请人温某名下债权七十四万一千元〕。

十一、原告刘某与被告温某就涉诉房屋签订编号为00000836的《北京市房屋买卖合同》及《补充协议》的合同条款与本判决主文的内容不一致的部分，均以本判决主文确定的内容为准，其余合同条款继续履行。

十二、驳回原告刘某其它诉讼请求。