借名买房违反政策规定被法院驳回确认合同无效

上诉人王某因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。

王某在一审法院诉称：2007年12月25日，王某、李某就昌平区某居住区501房屋达成协议，约定由王某给付李某472423元，李某将其申请的经济适用房出售给王某，待该房屋具有上市条件时，李某将房屋产权变更为王某。协议签订后，王某给付李某房款及其他各项费用共计52万元，李某将房屋交付王某使用。现该房屋已满五年，具备上市交易条件，但李某拒绝履行原协议约定的义务。故王某诉至法院，诉讼请求：一、判令李某继续履行2007年12月25日签订的房屋购买协议书；二、判令李某配合王某办理房屋产权变更手续；三、判令李某赔偿因违约造成的损失30万元。

李某在一审法院辩称：涉案房屋是经济适用房，国家政策规定不允许买卖。房屋还没有办理产权之前就以李某的名义买卖是不允许的，当时李某不懂政策，且有一定的困难，就跟王某商量由王某出钱购买。办理产权证后情况发生了变化，双方把买卖关系变成借款，讲明如果还不起钱再办理房屋过户。现李某不同意把房屋转让给王某，王某提出的赔偿损失的请求也不符合相关规定，王某居住五年也应给一定的补偿。合同是无效的，法院应驳回王某的诉讼请求。

一审法院经审理查明：2007年12月25日，王某（甲方）与李某（乙方）签订《协议书》。协议主要约定：一、以乙方名义购买位于北京市某居住区501室经济适用房，房款总价为322423元。购房款包括购房所产生的一切税、费等均由甲方一次性支付。甲方除全额支付以上款项外，需另外支付乙方15万元（甲方已经支付给乙方）。甲方支付完毕上述款项后，该房屋交由甲方管理。甲方对该房屋有权独立处理。甲方行使相关权利时，乙方必须无条件对甲方予以协助。……三、乙方承诺，该房屋可自由上市交易时将该房屋转让给甲方，甲方无需另行支付给乙方任何费用，届时，因转让所产生的所有契税、费用均由甲方负担。……十、乙方承诺无论何种原因，出现以下情形之一的，乙方除全额返还甲方所支付的一切款项外，另行支付甲方违约金15万元：1、乙方不配合甲方办理相关手续的，或乙方私自处分房屋的；2、无论何种形式的一方给甲方行使管理权及处分权造成障碍的；3、乙方不按合同约定办理转让手续的；4、无论何种原因的不能转让给甲方的；5、其他侵犯甲方权利的。

2007年12月26日，李某与北京天鸿嘉诚房地产开发有限公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定李某购买位于北京市昌平区某501的房屋一套，价款为322423元。合同签订后，王某支付了购房款及专项维修资金、契税、土地出让金、印花税等费用，并于房屋交付后对该房屋进行了装修，后在该房屋内居住至今。2008年7月29日，北京市建设委员会颁发了该房屋的所有权证，登记的房屋所有权人为李某，房屋性质为经济适用住房。本案庭审中，王某称其不具有在北京市购买经济适用住房的资格。

另查：2009年1月15日，王某、朱显霞（甲方）与李某、裴云瑞（乙方）签订《借款合同》，主要内容为：一、甲、乙双方经协商，因乙方缺资金购买昌平县某501房房产，甲方同意借款52万元人民币给乙方，用于支付上述购房及相关费用。二、借款期限从2007年12月20日至2012年12月31日到五年。乙方购昌平县某501房屋可以转让时办妥房产转移至甲方王某名下止，以该房屋抵偿所借款项。乙方协助甲方将昌平县某501房产过户转移到王某名下后，该房产为乙方归还甲方借款，并由甲方出具收条。三、上述条款甲、乙双方同意后，按照规定手续将昌平县某501房产到房地局办理借款抵押手续或由乙方自愿将房产证给甲方作抵押，并到公证处办理公证。四、2012年12月31日前，乙方不愿办昌平县某501房产转移过户到王某名下时，乙方应归还甲方所借款项，并自愿支付年利率20%的五年期利息。甲方不能以放弃房产为理由，要求乙方还借款和利息。甲乙双方约定，如因任何一方违约，以该房产当时总房价抵押所借款和利息。双方都没有任何异议和债务关系。

以上事实，有《协议书》、购房款发票、住宅专项维修资金专用收据、契税专用税收缴款书、土地出让金收据、印花税发票、房屋所有权证、《借款合同》及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。

一审法院认为：经济适用住房是政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房，其购买资格具有专属性。本案中，王某因不具有在北京市购买经济适用住房的资格，借用李某的名义购买涉案经济适用住房，该行为违反了国家关于经济适用住房的相关政策、法规的规定，故双方签订的《协议书》应属无效。现王某要求李某继续履行该协议，配合办理房屋产权变更手续，并要求李某赔偿因违约造成的损失的诉讼请求，法律依据不足，法院不予支持。至于合同无效后的相关问题处理，双方当事人可另行解决。关于李某辩称双方协议变更了法律关系一节，法院认为，双方签订的《借款合同》从约定的内容上看，其实质仍具有借名购买经济适用住房的性质，双方之间并不存在真实的借款关系，故对李某的辩解法院不予采信。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：驳回王某的诉讼请求。

王某不服一审判决，向本院提起上诉，请求法院撤销原判，依法改判驳回对方全部诉求，诉讼费由对方承担。王某的上诉理由是：一审判决认定我方是借名购买经济适用房，双方签订的合同无效是错误的；协议书实际上是转让协议书；双方签订的协议书真实、合法、有效，未违反法律、法规的强制性规定；一审法院判定合同无效违背了合同法诚实信用、鼓励和促进交易的基本原则。

对此，李某答辩称，不同意对方的上诉请求，要求依法驳回上诉，维持原判。

在二审法院审理期间，王某向法庭提交《现房买卖合同》等证据，对方对该证据不予认可。本院经审查认为，王某未在一审程序中提交，且上述证据不符合最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条所规定的二审程序中“新的证据”情形，故本院不予采纳。

本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实有当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。

本院认为，经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房，其购买资格具有专属性。本案中，探求王某与李某签订《协议书》的真实意思表示，实为借名购买经济适用房之法律关系，并非上诉人主张之房屋转让协议。王某因不具有在北京市购买经济适用住房的资格，借用李某的名义购买涉案经济适用住房，该行为违反了国家关于经济适用住房的相关政策、法规的规定，故《协议书》应无效。王某要求李某继续履行该协议，配合办理房屋产权变更手续，不予支持。合同无效后的返还赔偿问题的处理，可另行解决。

综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，王某的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费五千八百元，由王某负担（已交纳七十元，余款五千七百三十元于本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费五千八百元，由王某负担（已交纳）。

本判决为终审判决。