湖北省十堰市郧阳区人民法院

民事判决书

（2016）鄂0321民初1816号

原告：官某某，男，1972年4月24日出生，汉族，住湖北省十堰市张湾区。

委托诉讼代理人：ＸＸ，十堰市张湾区东风法律服务所法律工作者。代理权限：一般代理。

被告：张某某，男，1989年5月11日出生，汉族，住湖北省十堰市郧阳区。

委托诉讼代理人：胡宏武，湖北孔优旺律师事务所律师。代理权限：特别授权，包括代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代为签收法律文书。

原告官某某诉被告张某某房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2016年12月13日公开开庭进行了审理。原告官某某及其委托诉讼代理人ＸＸ、被告张某某的委托诉讼代理人胡宏武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告官某某向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令原被告达成的口头转让协议无效；2、请求判令被告返还原告支付的转让费25000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年11月5日下午17时，被告张某某伙同案外人刘明生将一间约20平方米的门面房转让给原告，刘明生自称是房东，口头约定租期是2年，第一年月租金1600元，第二年月租金1700元，双方承诺于2016年11月18日签订正式的书面租赁合同。被告张某某随后收取了原告支付的25000元转让费，2016年11月15日上午，房屋所有人胡继业通知原告搬出房屋，原告得知，房屋出租期限于2016年11月18日到期，房屋所有权人早已通知被告腾退房屋，并将房屋另作他用，被告根本无权转让该门面。被告采用非法欺诈手段骗取原告转让费，原告为维护自己合法权益，特向法院提起诉讼。

被告张某某辩称，一、原告与房屋所有权人胡继业授权的委托经营人刘明生达成了口头租赁合同，该租赁合同真实合法有效。本案商铺的所有权人胡继业将商铺委托刘明生对外出租经营，2014年10月15日，刘明生将商铺出租给黄山百灵，租期至2019年10月18日。2016年8月16日，被告经刘明生同意，从黄山百灵处转让取得商铺租赁经营权，支付给黄山百灵17000元转让费，并将商铺重新装修，更名为好友记餐馆，并购置了冰箱、餐车、消毒柜等设备。2016年11月5日，原告找到被告要求转租涉案商铺，原告即将此通知了刘明生，刘明生到场后，被告将商铺的委托租赁和转租的过程详细告知了原告，并将胡继业给刘明生出具的委托书和租赁合同、刘明生与黄山百灵签订的租赁合同及黄山百灵与被告签订的转租合同全部出示给了原告。原告随即与刘明生达成口头租赁协议，对租赁期限、租金等进行了详细约定，协议达成后，被告将商铺交付给原告使用，原告也实际在商铺中经营了十余日。原告之所以退租是因为其租赁经营期间生意不理想所致，同时，原告在2016年11月18日租金起算之日开始后没有及时缴纳租金，导致商铺所有权人要求其搬离商铺，违约责任在于原告。二、原告与被告之间经友好协商将商铺内的设备和装修附着物作价25000元变卖给原告，双方之间是买卖合同关系，被告已经将前述所有物品交付给原告，原告无权要求被告退还货款。原被告及刘明生协商商铺转让事宜达成协议后，原告称转租后继续将商铺用于经营餐饮行业，原被告经协商将商铺内的抽油烟机、消毒柜、餐车、桌椅等设备和装修一并作价25000元变卖给原告，被告将前述所有设备及商铺交付给了原告。原被告之间转让商铺内设备和装修财产的行为是双方的真实意思表示，并不违反国家法律和行政法规的规定，原告无权要求被告退还。

本院经审理认定事实如下：2016年8月16日，被告张某某与案外人黄山百灵签订《店面转让协议》，约定黄山百灵将其从刘明生处承租经营的位于十堰市xx东汽一中博雅园x层商铺转让给张某某经营使用，转让后店铺内的装修、装饰及其他所有设备和房屋装修等营业设备全部归张某某所有。当日，张某某向黄山百灵支付转让费17000元。张某某承租商铺后，购置了经营餐饮使用的油烟机、餐桌餐椅等设施设备，对房屋重新进行了装修，并办理了个体工商户营业执照，工商登记名称为张湾区广东路好友记餐馆，在该商铺内经营餐饮服务。张某某未与刘明生重新签订书面租赁合同。2016年11月1日，张某某向刘明生交纳了该房屋2016年10月18日至2016年11月18日的租金1600元。2016年11月初，原告官某某看到张某某在网上发布的转让该商铺广告后，遂与张某某电话联系，协商转让商铺事宜。官某某与张某某协议商铺转让其经营，房屋内的设施设备及装修材料全部都转给官某某继续使用，转让费为25000元，官某某表示同意。张某某随即联系了刘明生，三人见面后，刘明生对官某某与张某某之间转让商铺表示同意，但告知官某某房屋系胡继业所有，其受胡继业委托对外经营出租，官某某应当与自己签订租赁合同，并缴纳租金。官某某与刘明生口头约定，在2016年11月18日后，双方另行签订新的租赁合同。2016年11月5日，官某某将转让费25000元支付给张某某，张某某将商铺钥匙交给官某某，房屋内的设施设备及装修材料全部都交由官某某继续使用。官某某接手商铺后，继续在商铺内从事餐饮经营。2016年11月15日，因商铺内电路出现故障，物业管理人员ＸＸ到商铺内，告知官某某，如果在2016年11月18日后准备继续租赁商铺，需要直接与胡继业或者十堰紫星吉房地产开发有限公司签订租赁合同。官某某随后即向张某某提出退还转让费的主张，双方协议未果，官某某遂提起本案诉讼。2016年11月19日，官某某即停止了对商铺的经营。

另查明，前述商铺坐落于十堰市××区车城街办××1-4，建筑面积为42.26㎡，规划用途为车库，房屋所有权人为胡继业。胡继业系十堰紫星吉房地产开发有限公司法定代表人，刘明生系十堰市春华物业管理有限公司博雅园管理处工作人员。2014年5月1日，胡继业向刘明生出具《委托书》，内容为：兹委托物业管理公司刘明生同志代签十堰市张湾区xx路xx巷xx号博雅园x期x楼x号车库出租（改造门面）合同事宜。同时，十堰市春华物业管理有限公司博雅园管理处在《委托书》上备注“此房屋尚没有办理产权分割，特委托刘明生同志代签01、10号车库出租合同事宜”，并加盖了十堰市春华物业管理有限公司博雅园管理处印章。2014年8月16日，胡继业的父亲胡国新与刘明生签订《房屋租赁合同》，约定将前述房屋出租给刘明生，租金为每年6000元，租赁期限自2014年11月18日至2016年11月18日止。刘明生当日即向胡国新交付了12000元租金，双方约定房屋可以由刘明生自己经营使用，亦可以对外出租转租，刘明生接手该房屋后，对房屋进行了简易装修，接通了水电线路。2014年10月15日，刘明生（甲方）与黄山百灵（乙方）签订《房屋租赁合同》，将前述房屋出租给黄山百灵作为商铺经营使用，租金为每年30000元（含物业费），合同期限为5年，同等条件下黄山百灵优先续租，租期从2014年10月18日至2016年10月18日止。

2016年9月1日，胡继业再次给刘明生出具《委托书》，委托书内容与2014年5月1日出具的《委托书》完全一致，落款处加盖了十堰紫星吉房地产开发有限公司印章。

本院认为：本案争议的焦点是原告官某某与被告张某某达成的口头转让协议是否无效及官某某向张某某交付的25000元转让费是否应当退还的问题，结合当事人诉辩观点及案件事实，本院评析如下：

一、关于官某某与张某某达成的口头转让协议是否无效的问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。第八十八条规定：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第二百二十四条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。本案中，案外人刘明生受房屋所有权人胡继业委托对外出租房屋，刘明生将房屋出租给黄山百灵，双方已经形成了房屋租赁合同关系。在合同履行过程中，黄山百灵将承租经营的房屋转让给张某某，属于前述合同规定的合同权利义务的转让。在该租赁合同期限（2016年10月18日）届满后，张某某又向刘明生交纳了一个月的房屋租金，但双方未签订书面租赁合同，依法应当视为双方签订了不定期租赁合同。在该租赁合同履行期限内，张某某又与原告官某某协商，将房屋转让给官某某经营，房屋出租人刘明生对此表示同意，张某某将前述承租合同中的权利义务又转让给官某某，由官某某作为合同主体继续履行，该转让行为不违反法律规定，合法有效。官某某诉称刘明生明知在2016年11月18日以后即丧失了对涉案房屋的出租权，却恶意串通张某某转租房屋，系《合同法》第五十二条第二款规定之“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”，但本院认为，官某某在与张某某协商转让承租房屋时，双方均系自愿真实意思表示，房屋出租人刘明生亦同意张某某转让承租经营的房屋，并将其受托出租房屋及张某某与其签订的租赁合同等情况告知了官某某，张某某转让其承租房屋过程中的行为并无违反法律规定之情节。至于张某某与刘明生之间的租赁合同期限（2016年11月18日）届满后，出租人刘明生是否有权继续出租房屋以及官某某与刘明生之间如何约定房屋承租事宜均与张某某无关，并非张某某在转让其租赁房屋时应尽之合同义务。同时，官某某也未提供任何证据证明张某某与刘明生存在恶意串通转租房屋损害其利益的行为。故，官某某主张要求判令其与被告张某某达成的口头转让协议无效的主张，依据不足，本院不予支持。

二、关于官某某向张某某交付的25000元转让费是否应当退还的问题。官某某诉称其与被告张某某达成的口头转让协议无效，其向张某某支付的25000元是转让其经营权的费用，与张某某经营房屋中的设施设备和装修材料无关，应当予以退还。张某某辩称将其承租经营房屋中的设施设备和装修材料全部作价25000元转让给官某某，不应当退还。本院认为，前已述及，官某某与张某某口头达成的转让承租经营房屋的口头协议合法有效，双方应当按照协议约定履行义务。官某某与张某某达成转让承租房屋的协议后，张某某将其承租经营的房屋和其经营时购置的设施设备和装修材料全部转让给官某某，官某某向张某某交付了25000元转让费。官某某诉称其交付的25000元并非设施设备和装修材料的作价款，与常理明显不符，对于官某某交付给张某某的25000元，应当认定为张某某将其经营承租房屋时购置的设施设备和装修材料折价出卖给官某某的折价款，双方形成了关于承租房屋中的设施设备和装修材料的买卖合同关系。因该合同已经履行完毕，且并无依法应当撤销或确认无效之情形。故，官某某要求张某某退还25000元转让费的主张，于法无据，本院不予支持。

本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人未能达成协议。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第七十七条、第八十八条、第二百二十四条第一款、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：

驳回原告官某某的诉讼请求。

案件受理费1000元，减半收取500元，由原告官某某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。十堰市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省十堰市中级人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰广场支行；账户：17×××01，通过邮局汇款的，款汇湖北省十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：湖北省十堰市张湾区浙江路66号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。

本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年（该期间从判决履行期间的最后一日起计算；判决分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算）。

审判员　党　平

二〇一七年三月十二日

书记员　梅将军

附：本案所适用的相关法律条文

1、《中华人民共和国合同法》

第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。

法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

第五十二条有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。

法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。

第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。

第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。

……

第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

2、《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

……

第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。