杨浦区90街坊旧城区改建地块房屋征收补偿方案

 【律师话】随着上海房屋拆迁的力度越来越大,目前对于被拆家庭中因为各种各样利益冲突而产生的纠纷也随之增加,本律师结合上海法院审理房屋征收案件的司法实践及10多年来从事房屋拆迁纠纷诉讼所积累的丰富经验，就普遍房屋征收利害关系人之间几种比较典型的矛盾情况提供一些意见和建议:

  其实这种顾虑大可不必，拆迁利益属于家庭利益而并不属于其中的某一个人，虽然拆迁人只和承租人谈判，似乎所有的利益都是承租人说了算，实际上承租人只是整个家庭的代表人，也就是说，承租人只有代表家庭把拆迁利益这块蛋糕拿回来的权利，并没有自己分割的权利。确实有许多的承租人出于私心，未得到其他同住人的同意就私自处理了财产，或是把所有拆迁安置房登记在自己名下或是把补偿款都全部侵吞。但实际上，如果同住人通过法院诉讼要求确认自己的这块蛋糕的话，即使承租人已经办出了产证，也是可以追回的。

  第三类同住人认定问题。在使用房拆迁中，同住人的身份尤为突出，一旦认定为同住人，就等于可以与其他家庭成员平均分割拆迁利益。

附:杨浦区90街坊旧城区改建地块房屋征收补偿方案

尊敬的房屋所有人、公有房屋承租人：

上述房屋征收范围已经市住房城乡建设管理委、市发展改革委、市财政局、市规划资源局、市文物局、市房屋管理局和杨浦区旧改部门共同确认，旧城区改建的项目已列入我区2019年国民经济和社会发展计划。

为使房屋征收工作依法有序进行，现将房屋征收政策、法规及房屋征收补偿的有关事项以书面形式告知如下：

（一）《中华人民共和国物权法》第四十二条；

（三）上海市人民政府令第71号《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（以下简称：《细则》）；

（五）沪建法规[2016]664号《上海市住房和城乡建设管理委员会关于公布部分规范性文件清理结果的通知》

（七）本市市、区相关法规、规章和规范性文件

（一）征收补偿协议主体的确定

被征收人、公有房屋承租人可以书面授权委托1-2名代理人与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议。

被征收人以房地产权证所载明的所有人为准，公有房屋承租人以租用公房凭证、公有非居住房屋租货合同所载明的承租人为准。

（二）关于房屋征收的房屋评估机构选定及评估时点

　　房地产价格评估机构由被征收人、公有房屋承租人协商选定；协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人、公有房屋承租人按照简单多数的原则，以得票数多少的顺位确定估价机构。房屋征收部门将确定的房地产价格评估机构予以公告。

被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收都门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部门对房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向市房地产估价师协会组织的房地产估价专家委员会申请鉴定。

公有房屋的房屋类型以公房管理资料记载的房屋类型为准。

对于已经登记的房屋，其建筑面积，一般以房地产权证书和房地产登记簿的记载为准；房地产权证书和房地产登记簿的记载不一致的，以房地产登记簿为准。对于未经登记的房屋，以相关批准文件记载的建筑面积为准，实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准，相关批准文件未记载建筑面积，或者虽无批准文件但有相关材料证明在1981年以前已经建造并用于居住的房屋，以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量的建筑面积为准。

在2001年11月1日前租用公房凭证中已有记载、用于居住并已计算收取租金的阁楼，高度在1.2米至1.7米（含1.7米）的部分，按照实际居住面积的1/2及上款规定的换算系数计算建筑面积；1.7米以上部分，按照实际居住面积及上款规定的换算系数计算建筑面积。其他情形的阁楼，不计算建筑面积。

1、原始设计为非居住房屋，延续至房屋征收决定作出时仍作为非居住房屋使用的，应当认定为非居住房屋；

3、房地产权证书和房地产登记簿记载的权利人为单位，可以认定为非居住房屋，但其房屋性质明确记载为居住或者实际用作职工或者职工家庭居住使用的除外；

(六)房屋征收补偿协议生效或停止征收的条件

三、居住房屋

征收居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

1、征收居住房屋

2、征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被征收人选择货币补偿的，租赁关系终止

（1）评估价格 = 被征收房屋的房地产市场评估单价 x 被征收房屋的建筑面积

评估均价= 被征收范围内居住房屋评估总价÷居住房屋总建筑面积

（2）价格补贴= 评估均价×补贴系数×被征收房屋的建筑面积补贴系数为0.3。

每户补贴面积为15平方米建筑面积。

被征收居住房屋的补偿金额确定后，对按规定条件和计算标准折算人均建筑面积不足22平方米的居住困难户，增加保障补贴，但已享受经济适用住房政策的除外。增加的保障补贴可以用于购买产权调换房屋。

折算单价为：21500元/平方米

居住困难的被征收人、公有房屋承租人应当在申请受理期内（详见基地公告）向区住房保障机构提出居住困难审核申请，并提供相关证明材料。

逾期提出申请的，区住房保障机构将继续受理，并按照《细则》、《关于进一步规范本市房屋征收补偿工作的通知》以及本市经济适用住房的相关规定进行认定、公示。公示期内有异议的，由区住房保障机构在15日内进行核查和公布。由此可能产生的后果（如签约延迟、奖励费减少等），由申请人自行承担。

协议生效后，符合以下条件的居民可享受下列奖励和补贴：

凡在规定签约期限内签约并在协议生效后30日内腾空、搬迁交房完毕的居民，每户奖励250000元，并按被征收房屋建筑面积奖励 5000元/平方米。如在签约期的第一个月内签约的居民，每户再增加奖励 50000元。

2、集体签约奖

规定签约期限届满时签约率超过85%的，则每增加1%，对已签约并在协议生效后 30日内腾空、搬迁交房完毕的居民，每户再增加奖励 5000元。（该奖励仅适用于在规定签约期限内签约的居民。

如签约首日签约率达到85%的，则对首日签约并在协议生效后30日腾空、搬迁交房完毕的居民，每户按被征收房屋建筑面积给予8000元/平方米奖励，低于200000元的按200000元计。

凡签约并在协议生效后30日内腾空、搬迁交房完毕的居民，每户奖励50000元。

被征收人、公有房屋承租人选择货币补偿的，每户按被征收房屋建筑面积给予20000元/平方米补贴，低于600000元的按600000元计。

（1）搬家补助费

每户搬家补助费低于1000元的，按1000元计。此外，还将为居民提供免费搬场一车次。

电话、热水器、空调、有线电视、宽带、家用（独用）电表和煤气等家用设施移装按每户2000元给予一次性补贴。

对不予认定建筑面积，每户按不予认定建筑面积给予1000元/平方米的材料费补贴，每户不予认定建筑面积的材料费补贴低于50000元或者没有不予认定建筑面积的也按50000元计。

房屋征收部门委托房地产价格评估机构对被征收房屋室内装饰装修价值进行评估，并按评估结果予以补偿。

1、征收居住房屋产权调换(购房)的原则

（2）每产权户（租赁户）选购的产权调换房屋价值原则上不得超过被征收房屋的补偿金额(含居住困难保障补贴)。

2、征收居住房屋产权调换房屋的地点及价格

（产权调换房屋的详细地址及房屋价格以基地公示为准）

3、征收居住房屋选择期房产权调换的过渡方式和过渡补贴

（2）选择期房产权调换的，按以下标准给予过渡补贴：

过渡补贴按月发放至所选择的产权调换房屋符合交房条件并通知交房当月止。

如选择产权调换房屋为现房的居民，在协议生效后30日内腾空、搬迁交房完毕的，给予被征收户一次性补贴5000 元/套。

征收居住和非居住兼用的房屋，被征收人或公有房屋承租人选择货币补偿的，应当按照居住建筑面积和非居住建筑面积分别计算货币补偿款，合并后的货币补偿款为该房屋的补偿金额。

（一）居住部分

（二）非居住部分

被征收房屋非居住部分的补偿金额=评估单价×非居住建筑面积

对公有房屋承租人非居住部分的补偿金额=评估单价×80%×非居住建筑面积

停产停业损失=评估单价×非居住建筑面积×10%

4、设备搬迁和安装费用

5、无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用

被征收人、公有房屋承租人认为其无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用超过上述标准的，应当提供相关证明材料。房屋征收部门委托房地产价格评估机构对无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用进评估，并按评估结果予以补偿。

被征收居住和非居住兼用房屋合并后的补偿金额确定后，对按规定条件和计算标准折算人均建筑面积不足 22 平方米的居住困难户，增加保障补贴，但已享受经济适用住房政策的除外。增加的保障补贴可以用于购买产权调换房屋。

（四）征收居住和非居住兼用房屋签约搬迁的奖励和补贴标准

1、按期签约奖

签约期限届满后签约的被征收户，每户奖励300000元，并按被征收房屋建筑面积奖励5000元/平方米。

与征收居住房屋相同。

与征收居住房屋相同。

与征收居住房屋相同。

（1）对被征收居住和非居住兼用房屋内注册有工商营业执照且在有效期内的，每户给予工商营业执照补贴100000元。

6、均衡实物安置补贴

7、其他补贴

（五）征收居住和非居住兼用房屋自购房奖励及房屋产权调换（购房）原则

与征收居住房屋产权调换（购房）的原则相同。

与征收居住房屋产权调换房屋的地点及价格相同。

与征收居住房屋选择期房产权调换的过渡方式和过渡补贴相同。

与征收居住房屋选择产权调换房屋为现房的一次性补贴相同。

（一）征收非居住房屋的补偿

1、征收非居住房屋

2、征收执行政府规定租金标准的公有出租非居住房屋，被征收人选择货币补偿的，租赁关系终止

3、停产停业损失补偿

被征收人、公有房屋承租人认为其停产停业损失超过上述标准的，应当提供相关证明材料。房屋征收部门委托房地产价格评估机构对停产停业损失进行评估，并按评估结果予以补偿。

设备搬迁和安装费用按被征收非居住房屋建筑面积400元/平方米计算确定。被征收人、公有房屋承租人认为其设备搬迁和安装费用超过上述标准的，应当提供相关证明材料。房屋征收部门委托房地产价格评估机构对设备搬迁和安装费用进行评估，并按评估结果予以补偿。

无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用＝评估单价×非居住建筑面积×10％（其中非居住建筑面积50平方米及以下部分按20％计算）。

（二）征收非居住房屋的搬迁的奖励和补贴标准

1、按期签约奖

2、集体签约奖

3、按期搬迁奖

4、不予补偿建筑的营业面积处理

5、证照补贴

（2）对被征收非居住房屋内注册有烟草专卖许可证且在有效期内的，每户给予烟草专卖许可证补贴50000元。

房屋征收部门委托房地产价格评估机构对被征收房屋室内装饰装修价值进行评估，并按评估结果予以补偿。

1、征收非居住房屋自购房奖励

2、征收非居住房屋产权调换房屋的地点及价格

   （产权调换房屋的详细地址及房屋价格以基地公示为准）　

征收非居住房屋，设自购房奖励加奖期。凡在加奖期内签订全货币补偿协议且不再对协议进行调整变更的，每户奖励600000 元，同时按被征收非居住房屋建筑面积给予5000元/平方米奖励（其中50平方米及以下部分按15000元/平方米奖励）。加奖期结束后签订全货币补偿协议的，不再享受自购房奖励加奖。该加奖期限详见基地公告。

六、补偿决定及复议和诉讼

被征收人、公有房屋承租人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

被征收人、公有房屋承租人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的区人民政府依法申请人民法院强制执行。

被征收户的补偿费用或者房屋产权调换后的余款，待补偿协议生效，并在搬迁交房后的 60日内发放。

本次房屋征收工作将本着公平、公正、公开的原则进行，实行补偿过程透明、补偿结果公开，并按照征收工作进程及时公布、公示与房屋征收补偿密切相关的各类信息，请居民及时关注。

二〇一九年五月二十四日