黄浦区董家渡12号地块及董家渡14号地块（一期）居住房屋征收补偿方案
随着上海房屋拆迁的力度越来越大,目前对于被拆家庭中因为各种各样利益冲突而产生的纠纷也随之增加,本律师结合上海法院审理房屋征收案件的司法实践及10多年来从事房屋拆迁纠纷诉讼所积累的丰富经验，就普遍房屋征收利害关系人之间几种比较典型的矛盾情况提供一些意见和建议:
第一类使用权房屋拆迁中承租人的权利。目前在上海的房屋拆迁中，使用房屋拆迁，拆迁人只需要与承租人签订拆迁协议即可，并不需要其他住人签字同意，故许多同住人都担心承租人的权利过大,以至于自己的拆迁利益全部被承租人侵吞。
其实这种顾虑大可不必，拆迁利益属于家庭利益而并不属于其中的某一个人，虽然拆迁人只和承租人谈判，似乎所有的利益都是承租人说了算，实际上承租人只是整个家庭的代表人，也就是说，承租人只有代表家庭把拆迁利益这块蛋糕拿回来的权利，并没有自己分割的权利。确实有许多的承租人出于私心，未得到其他同住人的同意就私自处理了财产，或是把所有拆迁安置房登记在自己名下或是把补偿款都全部侵吞。但实际上，如果同住人通过法院诉讼要求确认自己的这块蛋糕的话，即使承租人已经办出了产证，也是可以追回的。
第二类产权房拆迁中产权人与同住人的利益冲突。有许多产权房按房屋面积拆迁时，有很大的误区认为，既然是按面积拆迁所有的利益当然应该都归产权人所有。实际不然，现在拆迁补偿中，简单的归纳可以分成两块，一块是对于房屋面积本身的作价补偿，俗称为“三块砖”另一块是其他的各类奖历。作为户口在拆迁房屋中实际居住的同住人，对于除“三块外的其他奖历是有权要求分割的，反之，有些因为继承或其他原因取得房屋产权却无户口的产权人，也是不能享受除“三块砖”之外的其他利益。
第三类同住人认定问题。在使用房拆迁中，同住人的身份尤为突出，一旦认定为同住人，就等于可以与其他家庭成员平均分割拆迁利益。
归纳起来主要是两点：有户口的不一定是同住人，相反没有户口的不一定不是同住人。
简而言之，拆迁纠纷是较为复杂的一类诉讼，其中很多看似同样的情况可能就户口迁入，实际居住及安置人员的实际房屋情况等的不同，就有可能会产生最终不同的法律结果。因此，故在当事人无法正确处理拆迁诉讼事务时，可以考虑聘请资深、专业的房屋动拆迁律师代理诉讼，完全可以起到力挽狂澜或保驾护航的关键作用。
附：黄浦区董家渡12号地块及董家渡14号地块（一期）居住房屋征收补偿方案
黄浦区董家渡12号地块及董家渡14号地块（一期）居住房屋征收补偿方案
公开部门：区住房保障房屋管理局
发布时间：2016/12/30
本地块房屋征收范围已由黄浦区人民政府确定，并已达到旧城区改建意愿征询的规定比例，现将居住房屋征收补偿方案公布如下：
一、房屋征收与补偿的法律依据
（一）《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）
（二）《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（市政府令第71号）
（三）《关于贯彻执行<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>的若干意见》（沪府办发[2012]24号）
（四）《关于贯彻执行<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>若干具体问题的意见》（沪房管规范征[2012]9号）
（五）《国有土地上房屋征收评估办法》（建房[2011]77号）
（六）《上海市国有土地上房屋征收评估管理规定》（沪房管规范市[2013]7号）
（七）《关于进一步规范本市房屋征收补偿工作的通知》（沪房管征[2014]243号）
（八）其他相关法规和规范性文件
二、房屋征收的目的
加快推进旧城区改建，改善居民的居住条件和环境。
三、房屋征收的范围
董家渡12号地块：东至外仓桥街（规划南仓街），西至中华路，南至董家渡路，北至王家码头路（沪黄房地拆许字[2007]第19号拆迁许可证已协议安置的除外）；董家渡14号地块（一期）：南仓街68—80号（双号）、82弄（全部）、84号、92—98号（双号），东江阴街1—45号、37弄1—3号，羊肠弄5号。
四、被征收房屋类型、建筑面积的认定办法
（一）房屋类型认定
房屋类型以房地产权证书记载或公房管理部门摘录为准。
（二）房屋建筑面积的认定
对于已经登记的房屋，其建筑面积，一般以房地产权证书和房地产登记簿的记载为准；房地产权证书和房地产登记簿的记载不一致的，除有证据证明房地产登记簿确有错误外，以房地产登记簿为准。
对于未经登记的房屋，以相关批准文件记载的建筑面积为准，实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准。相关批准文件未记载建筑面积，或者虽无批准文件但有相关材料证明在1981年以前已经建造并用于居住的房屋，以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量的建筑面积为准。
承租的公有居住房屋，以租用公房凭证所记载的建筑面积为准；租用公房凭证记载的是居住面积的，按下表所列的换算系数计算建筑面积：
房屋类型
公寓
独立住宅
（花园住宅）
新里住宅
新工房
（有电梯、成套）
新工房
（无电梯、成套）
新工房
（无电梯、不成套）
“两万户”
新工房
旧里住宅
简屋
换算系数
2.06
1.83
1.82
2.00
1.98
1.94
1.65
1.54
1.25
2001年11月1日前租用公房凭证中已有记载、用于居住并已计算收取租金的阁楼，高度在1.2米至1.7米（含1.7米）的部分，按照实际居住面积的1/2及上款规定的换算系数计算建筑面积；1.7米以上的部分，按照实际居住面积及上款规定的换算系数计算建筑面积。
五、征收居住房屋的补偿方式及补偿、补贴计算标准
征收居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
（一）被征收居住房屋的补偿金额=评估价格+价格补贴。
（二）评估价格=被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收房屋的建筑面积。被征收房屋的房地产市场评估单价低于评估均价的，按评估均价计算。
（三）评估均价=被征收范围内居住房屋评估总价÷居住房屋总建筑面积。评估均价标准，由房地产价格评估机构在评估后计算得出，由房屋征收部门在征收范围内公布。
（四）价格补贴=评估均价×补贴系数×被征收房屋的建筑面积。本区补贴系数为0.3。
（五）套型面积补贴=评估均价×补贴面积。被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，被征收房屋的补偿金额增加套型面积补贴。套型面积补贴按照房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证计户补贴，本区每户套型补贴面积标准为15平方米建筑面积（被征收房屋属于成套独用居住房屋的，本地块根据其套型面积较小的实际，被征收房屋的补偿金额增加套型面积补贴，每户套型补贴面积标准为12平方米建筑面积）。
六、征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋的补偿、补贴标准
征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被征收人选择货币补偿的，租赁关系终止，对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格×20%；对公有房屋承租人的补偿金额计算公式为：评估价格×80%+价格补贴，被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，按规定增加套型面积补贴。
征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被征收人选择房屋产权调换的，由被征收人负责安置公有房屋承租人，租赁关系继续保持。对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格+价格补贴，被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，按规定增加套型面积补贴。
七、征收执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋的补偿、补贴标准
征收执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋，对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格×100%。
对房屋承租人的补偿按照有关公有房屋承租人的补偿规定执行。
八、居住困难户审核办法（附件一）
九、特殊对象范围及照顾标准（附件二）
十、签约期限
房屋征收决定作出后，被征收人、公有房屋承租人根据房屋征收补偿方案签订附生效条件的补偿协议。在签约期限内达到规定签约比例的，补偿协议生效；在签约期限内未达到规定签约比例的，征收决定终止执行。
根据市、区相关规定，本地块房屋征收补偿协议生效条件为签约期限内签约比例达到85%。
本地块房屋征收补偿签约期限为3个月（起始日期根据被征收房屋评估进展情况确定），具体时间另行公布。签约期限内，如签约比例提前达到85%，则签约期限调整为签约比例达到85%后的15日止，但被征收人、公有房屋承租人与房屋征收部门签约所能享受的相关奖励、补贴仍按原签约期限结算。
十一、征收居住房屋的奖励和补贴标准
奖励和补贴以房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证计户发放。
1、签约奖励费
被征收人、公有房屋承租人与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议并在约定期限内搬离被征收房屋的，每户奖励15万元。房屋建筑面积在25平方米以上的，每增加1平方米增发奖励费3000元。
2、签约比例奖
签约比例在本地块触摸屏即时公布。
被征收人、公有房屋承租人与房屋征收部门在签约期限内签订房屋征收补偿协议并在约定期限内搬离被征收房屋的，本地块总签约率达到85%的，每户一次性奖励5万元。总签约率超过90%的，每户再予增发奖励费2万元。
3、签约速度奖
为鼓励加快签约，本地块按签约时段设立签约速度奖：
签约期限第1个月内签订房屋征收补偿协议并在约定期限内搬离被征收房屋的，每户给予签约速度奖13万元；
签约期限第2个月内签订房屋征收补偿协议并在约定期限内搬离被征收房屋的，每户给予签约速度奖11万元；
签约期限第3个月内签订房屋征收补偿协议并在约定期限内搬离被征收房屋的，每户给予签约速度奖9万元。
4、搬迁奖励费
为鼓励搬迁，本地块按搬迁时段设立搬迁奖励费：
被征收人、公有房屋承租人与房屋征收部门在签约期限内签订房屋征收补偿协议，并在约定期限内搬离被征收房屋，办理完毕交房手续的，每户发放搬迁奖励费8万元；在超过约定期限30天内搬离被征收房屋，办理完毕交房手续的，每户发放搬迁奖励费5万元。房屋建筑面积在25平方米以上的，每增加1平方米增发奖励费1000元。
5、实物奖励
被征收人、公有房屋承租人与房屋征收部门在签约期限内签订房屋征收补偿协议，在约定期限内搬离、腾空并办理完毕交房手续的，每户给予价值1万元的实物奖励。
6、家用设施移装费
每户给予家用设施移装费2000元。
7、搬迁费
按被征收房屋建筑面积每平方米24元结算（按房地产权证书或租用公房凭证计户）。每户低于1000元的，按1000元发放。若选购征收配套商品房（期房）的搬迁费增加一倍计算。
凡在征收签约期内签约并按约定期限内搬离被征收房屋的（原住房腾空且钥匙交房屋征收部门），本地块为每户免费提供搬场车一次。
8、建筑面积补贴
按被征收房屋建筑面积每平方米5000元补贴,低于15万元的，按15万元/户计算。
被征收人、公有房屋承租人选购本地块提供的就近安置房源的，不享受建筑面积补贴。
9、无搭建补贴
被征收房屋除房地产权证、租用公房凭证记载外无搭建和阁楼的，给予被征收人、公有房屋承租人一次性补贴10万元。
10、室内装饰装修补偿
对被征收人、公有房屋承租人以被征收房屋建筑面积为准，按500元/平方米补偿。
被征收人、公有房屋承租人有异议的，可以委托估价机构通过评估确定。
11、户籍迁移奖励
选择货币补偿的被征收人、公有房屋承租人，自搬离原址之日起一年内，被征收房屋内所有户籍人口迁出黄浦区的，每户可获得户籍迁移奖励1万元。
选择房屋产权调换的被征收人、公有房屋承租人，自该户选购的用于产权调换的房屋全部交房后一年内，被征收房屋内所有户籍人口迁出黄浦区的，每户可获得户籍迁移奖励1万元。
如超出上述期限的，将不再办理领取手续。
12、征收补偿费用计息标准
对在征收签约期限内签订房屋征收补偿协议的被征收人、公有房屋承租人，按房屋征收补偿协议补偿总金额（不包括签约比例奖、实物奖励、户籍迁移奖励、特殊对象补贴、临时安置费）以一年期贷款利率4.6%标准计息，征收补偿费用计息时间从签订协议之日起至房屋征收补偿签约期限结束，所产生的利息待协议生效后与房屋征收补偿费用一并发放。
十二、用于产权调换房屋的基本情况和选购办法
本地块安置房屋主要包括浦东新区惠南民乐D01-04地块、奉贤区南桥15-30A-03A地块、闵行区鲁汇四期B地块、青浦区徐泾北16-02地块、浦东新区周康航C-06-09地块、松江区南部C18-30-01地块、松江区南部C18-41-01地块、松江区佘山11A-04A地块、松江南拓展基地19-01、松江南拓展基地22-06等处房源及就近安置房源浦东新区《绿洲康城》。房源选购操作办法另行公布。
被征收人、公有房屋承租人选择货币补偿的，每户按补偿金额×35%给予补贴，低于50万元的按50万元计算。
注：此处所指“补偿金额”系根据本方案“五、征收居住房屋的补偿方式及补偿、补贴计算标准”，“六、征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋的补偿、补贴标准”，“七、征收执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋的补偿、补贴标准”中相关规定予以计算，不包括本方案“十一、征收居住房屋的奖励和补贴标准”中相关奖励和补贴。
十三、房屋征收评估机构选定办法
上海X土地房地产估价有限公司
十四、征收部门及受委托的房屋征收事务所
征收部门：上海市黄浦区住房保障和房屋管理局。
受委托的房屋征收事务所：
上海市黄浦第X房屋征收服务事务所有限公司。
十五、其他事项
（一）关于执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋的界定
执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋，包括由房屋行政管理部门代理经租的私有居住房屋、落实私房政策后由房屋行政管理部门代为经租的居住房屋，以及1983年12月17日《城市私有房屋管理条例》实施前已经建立租赁关系，执行政府规定租金标准，且租赁关系延续至今的私有出租居住房屋。
征收执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋，区房屋征收部门应当以被征收人、房屋承租人提供的下列材料作为认定依据：
（1）当时的房屋租赁协议；
（2）租金交纳证明；
（3）1983年12月17日前，已有承租人户口报在被征收房屋内的证明。
注：征收执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋，被征收人不享受本方案第十一条中的搬迁奖励费、实物奖励、家用设施移装费、搬迁费、建筑面积补贴、无搭建补贴、室内装饰装修补偿及第十二条中的相关补贴。
（二）房屋征收与补偿的计户标准
被征收人、公有房屋承租人以房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证计户，按户进行补偿。
（三）房屋征收补偿协议签订主体的确定
房屋征收补偿协议应当由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人签订。被征收人以房地产权证所载明的所有人为准，公有房屋承租人以租用公房凭证所载明的承租人为准。
（四）房屋征收补偿协议的订立
房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人依照本方案的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立房屋征收补偿协议。
被征收人、公有房屋承租人未按协议约定搬离原址，房屋征收部门有权解除协议，并追究其违约责任。
（五）房屋征收补偿决定
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条和《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第四十二条规定，房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报黄浦区人民政府。黄浦区人民政府依法按照房屋征收法律规定及本地块房屋征收补偿方案作出补偿决定，相关奖励等优惠措施不作为补偿决定的依据。
（六）居住房屋征收补偿所得的归属和安置义务
征收居住房屋的，被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后，应当负责安置房屋使用人；公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。
（七）本房屋征收补偿方案中的货币单位为人民币。
（八）本房屋征收补偿方案由区房屋征收部门负责解释。
上海市黄浦区人民政府
二〇一六年七月二十六日
附件一：
黄浦区董家渡12号地块及董家渡14号地块（一期）
居住困难户人数审核办法
根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（以下简称《实施细则》）的规定，为规范对征收范围内居住困难户的审核和认定工作，制订如下审核办法。
一、适用范围
征收范围内居住困难户根据《实施细则》的规定计算补偿款，对按照本审核办法第四条折算公式计算后，人均建筑面积不足22平方米的居住困难户，增加保障补贴，但已享受过经济适用住房政策的除外。增加的保障补贴可以用于购买产权调换房屋。
二、审核标准
1、以《关于印发<上海市共有产权保障房（经济适用住房）申请、供应和售后管理实施细则>的通知》（沪房管规范保[2012]7号）相关规定执行。
2、以《关于印发<上海市共有产权保障房（经济适用住房）申请对象住房面积核查办法>的通知》(沪房管规范保[2012]8号)相关规定执行。
3、以《关于进一步规范本市房屋征收补偿工作的通知》（沪房管征[2014]243号）相关规定执行。
居住困难户人数及住房面积核查认定时点以本地块房屋征收决定公告之日为准。
三、居住困难户人数审核程序
（一）申请人提出申请
申请人应为被征收房屋的产权人或公有房屋承租人，由其向设在本征收地块的区住房保障机构受理窗口提出申请，并提交下列材料：
1、被征收房屋权属证明；
2、被征收房屋户籍证明；
3、在本市有他处房屋的，需提交相关证明；
4、申请人要求将外地配偶、未婚子女认定为居住人口的，必须提供婚姻状况的证明及当地居委会出具的居住情况证明材料；
5、其他相关材料。
以上材料由申请人提供原件，受理窗口原件与复印件核对无误后方可受理。
（二）受理窗口初审
申请人提交材料齐全的，区住房保障机构受理窗口自收到申请之日7日内受理；申请人提交材料不全的，受理窗口应告知申请人补齐材料后受理。受理申请后，区住房保障机构受理窗口对申请人的资格条件、提交的申请表和材料进行初审，征收事务所协助材料的核实和调查工作。初审意见自受理申请之日起30日内作出。
（三）区住房保障机构复审
区住房保障机构收到受理窗口初审意见后进行复审，在复审过程中涉及重大争议或情况特别复杂的，必须经区住房保障机构班子集体讨论决定。复审意见自收到受理窗口初审意见之日起15日内作出。
（四）复审结果公示
居住困难户复审结果由区住房保障机构在征收地块公示栏进行公示，公示期不少于15日，公示期内有异议的，由区住房保障机构进行复核，复核结果在征收地块公示栏内公示，公示期不少于7日，公示期满无异议，或者虽有异议但经再次复查符合居住困难户人口核定标准的，作为征收补偿的依据。
四、居住困难户折算公式及补贴标准
折算公式为：被征收居住房屋补偿金额÷折算单价÷居住困难户人数。
保障补贴标准：保障补贴=折算单价×居住困难户人数×22平方米-被征收居住房屋补偿金额。
本地块折算单价为建筑面积11500元/平方米。
附件二：
黄浦区董家渡12号地块及董家渡14号地块（一期）
特殊对象范围及照顾标准
1、特殊照顾对象的范围
（1）孤老、孤幼、孤残（享受社会救济、救助的）。
（2）持有“上海市社会救助领取证”，领取最低生活保障金的人员及享受遗属补助的人员。
（3）持有各类残疾证的残疾人员。
（4）符合《上海市城镇职工基本医疗保险办法》规定的大病医保范围的人员。
根据市民政局、市财政局、市医疗保险局“沪民救发（2001）17号文”规定：大病医保对象主要为低收入家庭中患恶性肿瘤、尿毒症、精神病等大病重病的对象。
（5）经劳动能力鉴定机构鉴定为完全丧失劳动能力和部分丧失劳动能力的人员。
（6）省、直辖市、自治区，部级以上的劳模、先进工作者。
（7）经市民政局认定的烈属或病故现役军人，因公牺牲人员的直系亲属。
2、符合上述（1）至（7）项照顾条件的对象，一次性照顾补贴人民币3万元。
3、享受离休待遇的老同志，每人一次性补贴人民币3万元。
4、至房屋征收决定公告之日，年满80周岁的高龄老人，每人一次性补贴人民币2万元。
5、至房屋征收决定公告之日，年满90周岁的高龄老人，每人一次性补贴人民币3万元。
注：特殊困难认定对象按本地块房屋征收决定公告之日前户口簿记载人口经认定后计算，同一人符合上述1-5项多种情形的，不作叠加计算。
6、本地块房屋征收决定公告之日，不具有征收范围内的本市常住户口，原户口从被征收房屋内迁出，且本人已实际回沪居住的支边、支疆及知青本人户口无法迁入本市的每人一次性补贴人民币5万元。
7、征收范围持有经区、县劳动部门核发的《非正规就业许可证》，以及区民政部门或街道核发的《社区服务证》的居民房屋的持证人，且在征收范围内从事经营活动的，给予一次性补贴人民币10万元。
邢伟华律师