裁判要旨
合同目的无法实现时，强制继续履行既违背自愿原则，又成本过高，可在平衡双方当事人的利益基础上，基于效率原则的考虑，允许违约方解除合同。
基本案情
原告冯某诉称：2018年3月12日其与被告王某签订房屋租赁合同，约定原告租赁被告承租第三人管理的位于天津市和平区某公有住房（涉案房屋），用途为餐饮服务，租期自2018年3月15日至2020年3月14日，月租金3600元，押金4000元。原告如约支付三个月租金及押金共14800元。被告承诺具备办理营业执照的条件，如不能则解除合同并返还押金。后经原告申请，工商行政主管部门告知原告不符合申请条件而不予办理。
原告租赁涉案房屋经营餐饮的合同目的无法实现，请求：1.确认原、被告签订的《房屋租赁合同》自2018年4月1日解除；2.判令被告返还原告房屋租金及押金14800元（3600元每月*3个月+押金4000元）；3.判令被告支付原告违约金3600元。
王某辩称：对合同签订情况及收取三个月租金和押金共14800元的事实无异议，不同意原告的诉讼请求。原告主张被告在签合同前答应可以办照的事实不存在。
法院经审理查明：对于当事人双方没有争议的事实，予以确认。2018年3月29日天津市和平区南营门街市场和质量监督管理所出具不予登记通知书，载明对原告提交的天津市和平区冯氏快餐店不予登记，理由为违反《天津市市场主体住所经营场所登记管理暂行办法》第十条第二款。该条款内容为：“违反房屋安全使用管理规定和房屋租赁管理规定，擅自改为生产、餐饮等的住宅楼房中的部分住宅房屋”不得登记为住所（经营场所）。
原告提交证据不足以证明被告承诺保证涉案房屋可以办理营业执照。
另查，2018年3月12日被告以微信的形式将涉案房屋公有住房租赁合同发给了原告。2018年4月4日原告以EMS快递的形式将解除函、钥匙和电卡等退还被告，被告于2018年4月6日签收。
经法院释明，原告已经通过邮寄的形式将钥匙退还，且明确表示不同意继续履行合同，被告应尽快收回房屋，减少损失，否则就扩大的损失将承担相应的风险。被告坚持认为对于原告已经预交的三个月租金属于原告使用期间，该期间期满后才同意收回房屋，亦不同意在本院主持下交接房屋。
再查，双方租赁合同8.7条约定，任何一方不得擅自提前终止合同，否则视为违约，守约方有权单方解除租赁或要求违约方继续履行本合同，并有权要求违约方支付一个月租金作为违约金。守约方因违约方行为所遭受的实际损失大于本合同约定的违约金数额，守约方有权要求违约方赔偿其超出违约金部分的损失。
裁判结果
天津市和平区人民法院作出(2018)津0101民初2863号民事判决：一、确认王某与冯某就天津市和平区某房屋签订的租赁合同于2018年4月6日解除；二、本判决生效之日起十日内，王某返还冯某租金1800元及押金4000元；三、驳回冯某其他诉讼请求。
宣判后，王某对判决不服提起上诉。天津市第一中级人民法院作出(2018)津01民终6261号 民事判决：驳回上诉，维持原判。
法院认为
法院生效判决认为：本案的争议焦点在于：一、导致合同目的不能实现的违约责任的认定问题；二、解除合同的正当性问题；三、押金和租金的返还问题。
关于争点一，本案违约责任的具体认定应以合同约定为依据。从《房屋租赁合同》内容来看，双方虽然明确约定了租赁涉案房屋的用途是餐饮服务，但并未显示上诉人有保证涉案房屋可以办理营业执照的相关承诺。基于诚实信用原则，上诉人王某作为出租人，仅是承担办理营业执照的协助义务，而非全部办理义务。此外，现有的证据并不能证明上诉人王某对涉案房屋不能办理营业执照的限制在签订合同时是明知的，而被上诉人冯某作为餐饮服务的经营者，其对涉案房屋的性质、用途和使用状况是清楚的，但是并未尽到审慎的注意义务。综合上述各点，一审法院认定被上诉人冯某违约并无不当，本院不持异议。
关于争点二，被上诉人冯某作为违约方，虽不能行使法定解除权，但是鉴于其不再使用涉案房屋的意思表示以及涉案房屋无法办理营业执照的现实情况，强制继续履行既违背自愿原则，又无法实现合同目的，而且成本过高，故强制履行并非理性之选择。一审法院为平衡双方当事人的利益，并基于效率原则的考虑，确认被上诉人单方解除合同的效力并无不妥，本院予以确认。
关于争点三，经审查，一审法院综合考虑被上诉人冯某违约、双方当事人实际利益情况以及被上诉人冯某就扩大损失所承担的相应责任，所作判决，合理适当，本院不持异议。现上诉人王某不同意退还被上诉人冯某任何费用，理由不能成立。
案例评析
本案主要涉及合同违约方解除合同问题，非由法律明确规定，但特定情况下确有必要。以下详细分析：
一、合同解除权主体制度分析
合同解除权有约定解除权和法定解除权两种，前者依当事人的合意发生，后者根据法律规定发生。根据合同约定，约定解除权的主体是相应的一方或双方，法定解除包括因客观原因履行不能与违约两类，在违约解除场合，一般均认为解除权主体为非违约方，违约方无权解除合同。根据合同严守原则，双方当事人均应按约履行义务，在违约解除的制度设计上，将其作为违约的补救手段，实现非违约方“合同义务的解放”，可以恢复交易自由状态，并实行对违约方“合同利益的剥夺”。解除权是对非违约方的机会，其可以通过行使解除权，做出在对方违约时对自己最为有利的反应，同时使违约方丧失通过继续履行合同获得利益的机会。解除权人放弃权利的行使，则违约方可以继续履行义务以获得利益。可以看出，违约解除权完全以保护非违约方利益设立，对违约方的惩罚在于其不能再通过合同获利，且需要承担违约责任。
这一制度设计的预设前提是合同目的能够实现，且解除权人能够理性做出最优利益选择。这一预设在绝大多数情况下是成立的，但仍有一小部分情况违约是因合同目的无法实现，非违约方又不愿行使解除权，使双方均束缚于合同限制，出现僵局。在这一过程中合同标的物被闲置，造成社会资源浪费。《合同法》将合同解除权赋予非违约方，将违约方视为“受处分”的一方，完全依赖于非违约方意志的法律逻辑，过分限制了违约一方作为合同当事人的自由，在合同目的不能实现时，合同的捆绑会产生对双方和社会均不利的状况，这是合同解除权设置的略微不足之处，需要为这一特殊的僵局找到解决出口，使违约方在一定情况下可以解除合同。
二、允许违约方解除的合理性
1.符合合同的价值追求
双方基于各自的利益追求，经平等协商达成合意，在充分履行合意内容后实现双方各自利益，并作为一环连接其他社会交易，最终实现社会资源的充分利用和经济增长。当履行合同不能实现上述合同价值，包括不能实现双方合同目的或履行合同的成本远高于所获社会收益、履行不能时，为尽快结束合同的不确定状态，减少双方交易成本的消耗，应当停止这种履行要求，放开合同约束，并为新的合同价值实现排除障碍。至于因哪一方的原因所导致，再根据产生该种情况的原因弥补损失。这是实现合同价值过程中的必要补救措施。即合同价值实现不能时及时解除合同，是实现合同价值的内容之一，与因何原因产生无关，与何人解除也无必然关联，违约方也可解除。
2.合同自由原则的延伸
当事人有自愿订立合同的自由，也有解除合同的自由，应当为各种情形留出解除合同的空间。违约方作为合同一方当事人，并没有失去合同中的平等地位，仍应可以对合同的存续状态自由表达意志，这是合同自由原则的内容之一。对于违约方的惩罚应主要体现在违约赔偿上，而不应以禁止其解约为手段。类比婚姻这一最具人身性且约束最紧的契约，仍在协议离婚之外预留了单方要求离婚的空间，以保障离婚自由，而未加区分过错方。作为只是具有财产权利义务变动内容的合同，解约自由不应比婚姻更为严苛。
3.公平原则下的再衡量
公平原则贯穿合同存续的全过程，当合同履行过程中出现双方利益失衡时，应在符合一定条件的情况下予以再平衡，情势变更原则即是公平原则调整合同状态的体现。在违约方能够承担赔偿责任以弥补守约方损失情况下，完全拒绝给违约方进行选择的机会，进而可能进一步扩大损失，是有违公平原则的。应当留有依据公平原则对利益实现失衡状况进行再平衡的空间。《民法典·合同编草案》第353条第3款规定合同不能履行致使不能实现合同目的，解除权人不解除合同对对方明显不公平的，对方可以向人民法院或者仲裁机构请求解除合同，但是不影响其承担违约责任。该规定即将公平原则作为重要条件，违约方请求解除合同有望作为一项例外解除情形被规范正式确认。
4.继续履行效果趋弱
在双方对合同存续问题产生分歧时，互相信任程度降低，要求违约方继续履约可能会出现一些问题。包括以下可能：1）双方不能积极为对方提供实现权利的便利，产生较多摩擦，此类情况在继续性合同中较为明显；2）义务不适于强制履行或履行费用过高；3）相对方的部分义务未履行，法院不能强制履行；4）实际履行促使非违约方的机会主义行为，利用违约方尽快解约的愿望索要过分利益；5）继续履行会造成更大的效率损失或资源消耗等。
5.规范的解释空间
《合同法》将继续履行作为违约责任的最优承担方式，第一百一十条但书除外规定了不适用继续履行的情形：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。按照实际处理法律关系的思路，既然债务不能继续履行，结果就是这一合同项下债务的终止，即合同解除，继而以损害赔偿作为替代承担方式。只要存在上述情形，结果均是合同解除，而不论是何原因导致，这为违约方解除合同留有余地。最高人民法院公报案例曾以履行费用过高为由，判决违约方解除合同并支付损害赔偿。另外，公平原则贯穿《合同法》整体，即便不属于第110条非金钱债务不适宜继续履行情形，也可在符合必要条件的基础上，通过直接适用这一基本原则作出公平判断。
三、本案确认解除合同的正当性
具体到本案，冯某承租案涉房屋是为经营餐饮服务，这是讼争合同的主要合同目的，因案涉房屋不能办理营业执照，无法正常经营，所以合同目的不能实现。冯某对所承租房屋不能有效利用获得经济利益，没有履约动力。
王某希望继续履行合同而冯某意欲解除，如合同仍继续履行，在双方分歧之下，可能会有如下两种结果：一是房屋空置，冯某拒绝支付后续房租，王某连续起诉索要各期租金，无奈之下要求解除合同，房屋闲置，双方诉累，并消耗大量司法资源；二是冯某在租期内将房屋转租，如王某不同意，不能进行。即便同意出租，转租的交易机会会减少而履约成本上升，会有两个合同关系、三方主体，履约中出现的问题比较复杂，产生纠纷的几率也会增加，远不如解约后由王某再行出租简便、高效。
因此，如继续履行合同，冯某将承担较多的经济损失，而王某的利益是固定的，即依合同约定收取租金，但因双方的纠纷其利益实现成本会增加。根据现有的市场状况，解除合同后再行出租，仍能获得大体相同的租金收益，在冯某对重新出租期间损失等予以充分赔偿的情况下，仍要求冯某继续承租，双方履行利益将严重不平衡。从公平原则出发，对这一不平衡的状况予以再平衡是恰当的。
四、违约方解除条件
虽然允许违约方解除合同，但属合同严守原则的特别例外，只有具有足够充分且正当的理由才能适用，需要同时满足如下条件：
1.合同目的无法实现。这是允许合同解除的价值基础，合同失去存在的功能性，继续要求履行会造成社会资源浪费。
2.合同继续履行将使双方利益严重失衡。双方利益对比具有基于公平原则调整的必要性。违约方不能存在投机行为，为获取更大利益而违约。
3.非违约方利益能够通过损害赔偿补足。因一方违约在先，必须在保证非违约方利益补偿的基础上才能解除。
在实现方式上，因属于合同解除的例外情形，是对法律制度所确认价值的重新对比，涉及双方利益的具体衡量以及合同履行的真实状况评判，并且该种解除方式也并非赋予违约方解除权，违约方无权通过自行通知方式解除合同，必须经过诉讼或仲裁进行。在审理过程中，需要非常严格地审理适用，避免因宽松适用损害契约信守的合同法基础。
