周秀人律师
律师观点分析
原告吴江市XX工程有限公司。
法定代表人肖X敏。
委托代理人周剑笛，江苏兴苏律师事务所律师。
委托代理人周秀人，江苏兴苏律师事务所律师。
被告江苏XX房地产开发有限公司。
法定代表人周X龙。
委托代理人梁冰，北京中银（杭州）律师事务所律师。
委托代理人孙冰，北京中银（杭州）律师事务所律师。
原告吴江市XX工程有限公司与被告江苏XX房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2016年1月4日立案受理。依法由审判员李文苑适用简易程序于2016年2月24日公开开庭进行了审理。原告吴江市XX工程有限公司的委托代理人周剑笛、周秀人、被告江苏XX房地产开发有限公司的委托代理人孙冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴江市XX工程有限公司（以下简称X公司）诉称：2011年6月28日，原被告签订《建设工程施工合同》，约定原告承建被告吴江玉宏御湖庄园住宅工程桩机二期工程，合同价款为830万元。合同签订后，原告按约履行了义务，竣工结算总价为8445895元。后被告支付了部分工程款，尚结欠工程款1315895元。2015年8月31日，双方达成未付款会议纪要，被告须于2015年12月30日前支付原告50万元，余款于2016年3月后支付，至2016年12月31日前全部付清。原告所承揽的桩机工程已单项验收通过，但涉案工程尚未整体竣工验收。原告多次催讨未果。故诉至法院请求：1、被告支付原告工程款1315895元，原告对该笔工程款享有优先受偿权；2、被告支付原告所欠工程款利息257164元（按中国人民银行同期贷款利率暂计算至起诉之日）及违约金共计1315.9元；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。
被告江苏XX房地产开发有限公司（以下简称X1公司）辩称：对工程款金额无异议，对原告主张的优先受偿权请求法院依法审查。现该工程整体尚未竣工验收。原告将竣工结算资料提交给被告的时间为2014年4月1日，故逾期付款利息应从2014年4月30日起计算。对违约金无异议。
经审理查明：2011年6月28日，X1公司作为发包人，X公司作为承包人，签订《建设工程施工合同》，约定工程名称为吴江玉宏御湖庄园住宅工程桩机二期工程，工程内容为吴江玉宏御湖庄园住宅工程桩机二期工程PTC400（95）管桩施工。开工日期为2011年6月30日，竣工日期为2011年12月30日。合同价款为830万元。发包人违约支付工程款应按照应付款的千分之一支付违约金。
吴江玉宏御湖庄园住宅工程桩机二期竣工结算总价为8445895元。
2015年8月31日，X公司、X1公司、吴江市水利建筑工程有限公司作为参加人就吴江玉宏御湖庄园住宅桩机工程付款事宜达成会议纪要，内容为：《吴江玉宏御湖庄园住宅工程桩机一期工程》，结算价共计380万元，未付阶段工程款1723519.36元；《吴江玉宏御湖庄园住宅工程桩机二期工程》，结算价共计8445895元，未付阶段工程款1315895元；《吴江玉宏御湖庄园住宅工程（东）桩机工程》，结算价共计275.4万元，未付阶段工程款604000元，共计3643414.36元。X1公司于2015年11月30日前支付吴江市水利建筑工程有限公司50万元，于2015年12月30日前支付X公司50万元，余款2643414.36元于2016年3月后陆续支付。至2016年12月31日前付清。如逾期不付，则按房价4800元每平方以房抵工程款，房源双方临时协商。
至本案法庭调查结束，吴江玉宏御湖庄园楼盘整体尚未竣工验收。
以上事实，由原告提交的建设工程施工合同、竣工结算单、会议纪要及原被告的庭审陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为：被告对工程款金额无异议，本院予以确认。对于原告主张的优先受偿权，本院认为承包人行使优先受偿权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或建设工程合同约定的竣工之日起算。本案所涉工程尚未整体竣工，故原告主张优先受偿权在合理期间内，本院予以支持。合同中约定被告逾期支付工程款的违约金按照未付款的千分之一计算，故原告主张的违约金符合法律规定，本院予以支持。双方于2015年8月31日对未付工程款达成新的合意，约定被告于2015年12月30日前开始分期支付工程款，因被告认可自2014年4月30日起算逾期付款利息，故原告主张的起算点应为2014年4月30日，并按照银行同期同档贷款利率计算至原告主张的起诉之日即2016年1月4日。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告江苏XX房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴江市XX工程有限公司工程款1315895元，违约金1315.9元及逾期付款利息（以1315895元为基数，自2014年4月30日起至2016年1月4日止，按照银行同期同档贷款利率计算）。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：0706678011120100001793）
二、原告吴江市XX工程有限公司对其本案施工完成的工程折价或拍卖的价款在1315895元范围内享有优先受偿权。
如果被告江苏XX房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取9484.5元、保全费5000元，合计14484.5元。由原告吴江市XX工程有限公司负担1850元，由被告江苏XX房地产开发有限公司负担12634.5元，被告江苏XX房地产开发有限公司负担之数于本判决生效之日起十日内直接给付原告吴江市XX工程有限公司，原告吴江市XX工程有限公司已预交的案件受理费本院不再退回。