开发商的那点事儿

               北京市盈科律师事务所：刘洪章

常言道：天下熙熙，皆为利来；天下攘攘，皆为利往。房地产开发商为追求利润最大化无可厚非，但若利用一方优势，不择手段，甚至误导、诱骗购房人进行交易，则为现代法治所不容。

案情简介：河北的青年小伙张平（当事人均为化名，请勿对号入座），依靠自己的努力奋斗，成功逆袭上位，在美国留学后顺利就业，还迎娶了一位美国太太，过上了风光无限的异域生活。但是，家在县城的父母年龄渐大，自己作为独子而不能膝前尽孝，张平心情时常忐忑，便向爱妻流露了这种感受。美国太太很是通情达理，给张平说她其实也喜欢古老而现代的中国，愿意去北京生活一段时间，增加人生阅历。于是，2007年年底，张平回国委托自己的父亲代为购买一套面积大点的北京公寓，用来家人团聚。

张平之父张学年心花怒放，马上与老伴赶到北京，住在亲戚家里，开始了看房之旅。经过多方寻找，终于选择了北京市朝阳区东五环附近已开盘的一套期房，每平方米9350元。张学年向开发商提交了经过公证的委托书，以张平的名义与开发商签订了《商品房预售合同》，并交纳了310143元的首付款，合同约定，房屋封顶后交清剩余的房款。2008年年初，开发商电话通知张学年要将房款付清，张学年以房屋尚未封顶为由没有同意。当时，政府正在对楼市进行强力调控，楼市销售进入了一个低谷，开发商也就没再催促此事。

2009年上半年，此房竣工，而房价开始猛涨。开发商突然给张学年打电话要求面谈此事，张学年以为是催促交钱，马上带着存折来到了售楼处。售楼经理将张学年领到一间办公室，关上门对他说：公司决定终止与张平签订的买卖合同，因为楼房封顶后没有交清房款，代理行为也没有法律效力。张学年不敢相信自己的耳朵，没想到一年多的苦苦等待换来的竟然是这样的结果。便反问开发商自己当时提交了委托书为何无效？售楼经理说材料里没有委托书，但如果再补一份，写当时的时间也可以弥补。张学年马上来到公证处要求补出公证书，公证处答复可以重新做一份公证，但不能倒签日期。张学年便又找售楼经理商量此事，经理假装亲近的说，二老买房也不容易，可以帮你们出个主意，这套房屋可以张学年的名义购买，就不用涉及委托的事情了。张学年问这么办需要哪些手续，经理说只要以张平的名义写一份退房退款要求给公司，然后公司再与张学年签订买卖合同，首付款也直接变成张学年的名字。张学年在电话里取得儿子的同意后，给开发商提交了一份退房要求。售楼经理便让张学年回家等待签订合同的通知。谁知，张学年没能等来开发商的通知，却等来了法院的传票，开发商要求法院确认和张平已解除《商品房预售合同》，并要求支付90007元的违约金。

事态紧急，张平回到了北京，与售楼经理协商无果后，便委托了律师代理诉讼。刘洪章律师经过仔细分析案情，决定提起反诉，要求法院判决开发商继续履行合同。

开庭后，开发商的代理律师首先以张学年代理张平签订了退款要求为由，认为是业主首先提出了解除合同，现开发商也同意解除合同，所以要求法院确认双方所签订的合同已经解除；因为是业主首先提出解约，且没有按期交纳购房款，所以应该承担违约责任，支付违约金。刘律师拿出从公证处调取的公证书档案，义正辞严的指出，退款要求是销售经理诱导张学年老人写的，尽管没有其他证据。关键是，经公证的委托书注明了：张学年只有购买房屋的代理权限，没有退房的代理权限，故张学年所写的退房要求对张平没有任何约束力。因为开发商没有书面通知楼房封顶，故张平没有违约情形。开发商一计不成，又生一计，不顾自相矛盾，提出在公司的售房档案里面没有授权委托书，故张学年代理张平签订的合同没有效力。刘律师反驳说，签订售房合同是开发商销售房屋的专业工作，如果在没有委托书的情况下，由张学年代替张平签订合同，属于开发商的重大过错，这不符合常理。而且此说法是一面之辞，没有证据支持。而公证处提供的档案能够证明签订合同前张平已经书面委托张学年，且专门用于购买房屋，若开发商丢失委托书应责任自负。最终，法院支持了刘律师的观点，判决双方继续履行所签订的《商品房预售合同》，开发商败诉，张平减少损失五十多万元。判决生效后，双方均没有上诉。

律师谏言：房屋买卖在百姓生活中是一件大事，一定要依法进行，严格按合同办事，并注意保留与此有关的所有证据；履行困难或发生纠纷时要随时咨询律师，防范胜于救灾；发生诉讼后要积极应对，不能退缩，对自己的权利，不要忍让。也不要让对方的实力雄厚，或者已占主动所吓倒。

法律面前人人平等，正义可能会迟到，但一定不会缺席。