律师观点分析
房屋买卖之:售房人反悔后,买房人怎样维权?
代理人:北京市盈科律师事务所刘洪章律师
一、 基本案情:
2016年9月4日,原告和被告双方在居间方北京某家房地产经纪有限公司服务下,签订了《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》,约定被告将自己的一套房屋出售给原告,房屋位于北京市房山区良乡西潞园三里X号楼XX号,产权面积80.57平方米,房价163万元,付款方式为现金和公积金贷款,同时委托居间方办理了网签手续。原告依据合同约定交付给被告5万元的定金。
2016年11月10日,居间方通知原告因贷款的问题需要先注销网签,原告不明就里,便授权其办理了网签注销手续。2016年11月13日,居间方给原告打电话说被告要涨价,原告没有同意。11月20日,被告从居间方将房本原件拿走。原告后来积极多次和被告通话、面谈,但被告明确表示房子已经出售给他人并已过户。
二、法院裁定:
2017年年初,原告因被告恶意违约,向法院起诉要求:一、解除合同;二、双倍返还定金;三、按房款的20%支付违约金;四、按房屋增值价格赔偿损失。合同依据是《买卖合同》第四条第二款第四项的约定,被告拒绝将该房屋出售给原告或者擅自提高房屋交易价格的,原告有权解除合同。被告答辩不同意原告的诉讼请求,因为原告同意撤销网签就意味着双方协商解除了合同,因为是双方协商一致,所以双方均无违约,没有违约金和损失。2017年4月17日,双方在法院的主持下进行了调解,被告当场支付给了原告全部的损失,事情解决。
三、律师解析:
本案中,原告因没有经验,让中介将已经网签的房屋撤销了网签,导致被告“一房两卖”,使原告失去了要求继续履行合同的条件,只能选择解除合同。
在解除合同之诉中,原告一般有三项损失:定金、违约金和实际损失。按照《合同法》的规定,定金和违约金不能同时被法院支持,但这并不意味着原告不能同时主张,因为这是原告的诉权,这么起诉可以给被告施加压力,是一种诉讼策略。至于违约金和赔偿损失能否并列主张,法律没有明确的规定,一般这么处理:若损失大于违约金,可以提高违约金的数额;如果小于违约金,则不能再支持赔偿损失。至于实际损失的数额,代理律师一定要有可期待利益损失的概念,在本案中就是房屋增值部分。本案中,因房屋增值过大,代理原告的刘洪章律师提出了评估申请,并找到权威的当时当地房屋交易平均价格供法院参考,结果导致法院向被告施压,被告将全部的涨价部分支付给了原告,原告基本弥补了损失。