刘洪章律师

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  • 执业机构:北京市盈科律师事务所

  • 擅长领域:合同纠纷房产纠纷债权债务经济犯罪公司法

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房屋租赁合同解除后,怎样诉请实际损失?

发布者:刘洪章律师|时间:2019年11月12日|分类:合同纠纷 |415人看过

律师观点分析

   房屋租赁合同解除后,怎样诉请实际损失?

                

              基本案情

2017712日,原告与被告签订了《房屋租赁合同》。约定原告承租被告位于北京市昌平区小汤山镇九华山庄东四合院“国医堂”的物业,建筑面积464.83平方米,作为慢性病康复会所使用。租期为5年,自2017720日起至2022719日,租金每年80万元。原告于2017627日向被告支付租金10万元,于2017714日向被告支付租金和押金566667元,合计666667元,数字很吉利。因为想做高端健康养生项目,原告对此房屋进行了精装,购置了高端家俱设备,为此花费772035元,超过了房租。被告只同意退还剩余租期的押金和租金,不同意退还其他费用。

                  

                     律师观点

北京市盈科律师事务所刘洪章律师代理原告提起诉讼。因为双方对退还房屋押金和租金的争议不大,那么77多万元的损失则成了案件的焦点问题,另外一个焦点问题则是应由哪一方承担违约责任。怎样举证证明这些损失呢?刘洪章律师首先对损失进行了分项分类:首先,原告因委托设计公司对承租的房屋进行了装修设计,支付设计费用87550元,但没有签订合同。其次,原告又选定装修公司进场进行了装修装饰,装修费用591495元,但部分付费后没有开具发票。最后,原告还定购了家具81088元,只部分付费。另外还购买家电花费6928元,但没有证据证明家具家电放在了案涉房屋内。为装修而还产生其他花费4974元,合计772035元。刘洪章律师依此指导原告补充证据,将每项损失都能补足四个证据:即合同、付款记录、发票、验收(收货)证明,形成一条完整的损失证据链。一审诉讼中,原告的诉请多半得到了支持,达到了心理底线,而且法院还判决被告赔偿原告律师费用10万元。判决后双方没有上诉,一审生效。

               

                 建议和意见

房屋租赁合同在我们的生产生活中司空见惯,由此而发生的纠纷也大量存在。纠纷的种类大多数为出租人提前解除合同,甚至强行让承租人搬出,造成承租人的财产和权益损失。但在强势的出租方面前,承租人只能向法院起诉,认可解除合同,要求对方承担违约责任。尽管承租人也可以依法要求对方继续履行合同,但因双方关系僵化,在实践中难以为继。如果要求对方承担违约责任,赔偿损失,则要求承租人在合同签订后保留好各项花费单据,对大额的花费还有有书面合同,转帐证明等,只有形成能够证明损失数额的证据链,才能得到法院的支持。

 


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