律师观点分析

上诉人林XX因与被上诉人陕西XX公司（以下简称XX公司）、西安XX公司（以下简称XX公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初6505号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

林XX向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费由XX公司、XX公司承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。双方签订的《红星XX房屋内部认购协议书》，林XX一次性以现金方式全额支付了购房款。双方签订的《红星XX房屋内部认购协议》上盖有“陕西XX公司合同专用章(3)”，出具的《收据》上盖有“陕西XX公司财务专用章(3)”。经调查可知，涉案房屋系杨家置业、XX公司共同合作开发的楼盘，项目开发主体为杨家公司，虽然当时与林XX签订合同的是XX公司，但杨家公司是共同开发者，且在协议书及收据上均有其公司的印章，杨家置业承担连带清偿责任，而在一审判决中，一审法院仅以杨家置业称合同及收据上的印章属于XX公司私自刻制并持有使用，且未实际与林XX签订合同并收取费用，XX公司并不否认，视为当事人自认”这一理由，就予以采信“XX公司所述林XX的主张与己无关，不承担民事责任”的抗辩理由，从而判定XX公司不承担民事责任，显然与事实不符，于法无据，XX公司应承担连带清偿责任。

XX公司辩称，其公司与XX公司之间关于涉案房屋的纠纷以经未央法院多案审理查明：XX公司合同专用章（3）以及财务专用章（3）是由XX公司私刻并持有使用的，在本案一审中，XX公司也承认这一事实，本案林XX签订的内部认购协议以及所持收据加盖的正是上述两枚印章，林XX是与XX公司产生关系，涉案款项也是交到XX公司，无论本案是商品房买卖还是民间借贷，都是林XX与XX公司之间产生的关系，一审判决XX公司承担责任并无不妥。XX公司没有收取林XX任何款项。关于还款、赔偿等责任均应由XX公司承担。涉案的14号楼是XX公司购买了XX公司的楼花，XX公司自行建设、自行销售，该栋楼产生的纠纷都由XX公司负责。报批手续都是以XX公司公司的名义，实际的建设和销售是XX公司进行的。

XX公司经本院传票传唤未到庭未发表答辩意见。

林XX向一审法院提出诉讼请求：1、判决解除双方之间签订的红星XX房屋内部认购协议书；2、判令XX公司、XX公司返还林XX认购房款835800元；3、本案诉讼费用由XX公司、XX公司承担。林XX称，2015年5月6日，林XX与XX公司公司签订了一份《红星XX房屋内部认购协议书》，约定林XX认购XX公司位于西安市未央区XX街道XXXX村的XX城XX幢XX单元XX层XX号房，面积167.16平方米，总价款83.58万元。合同签订当日，林XX以现金形式一次性全额支付了购房款，XX公司也向林XX出具了《收据》。然而，XX公司、XX公司至今不与林XX签订商品房买卖合同，已经长达三年时间，可见因为XX公司、XX公司单方原因导致商品房买卖合同不能签订。此外，XX公司、XX公司所建房屋并没有建成且因其与债权人的纠纷导致法院将在建房屋及相关权利进行了查封，致使双方之间签订的商品房内部认购协议的目的无法实现。XX城XX、XX号楼系XX公司、XX公司共同开发，故起诉，请求如前。

XX公司辩称，1、XX公司是涉案14、19号楼楼盘名义上的开发商，其与XX公司签订项目上的协议，协议约定，由XX公司购买XX公司开发的XX城XX、XX楼盘，XX公司自行建设、自行销售，两栋楼对外的纠纷，应由XX公司负责，两公司独立经营，自负盈亏；XX公司并未与林XX签订内部认购协议，并非合同相对人。2、林XX也未向XX公司支付认购款，故XX公司不应承担合同约定的合同义务。3、本案真实的法律关系为民间借贷，并非商品房买卖，涉案的房屋据XX公司对XX公司所述，是XX公司与林XX抵押担保行为，且林XX系XX公司法定代表人林XX的亲属，不排除因西安市房价上涨后基于XX公司和XX公司之间的纠纷是林XX与XX公司恶意诉讼的可能。4、涉案的合同及收据，盖有的合同专用章（3）及财务专用章（3），系XX公司私刻冒用的XX公司的印章，该两枚印章是XX公司持有并使用的事实，已经被西安市未央区人民法院及西安市中级人民法院多案审理查明。5、连带责任是法定或约定责任，本案XX公司与XX公司及林XX没有任何约定，就涉案款项承担连带责任，相关法律并没有规定，XX公司并没有承担相关责任的法律依据，故本案无论是民间借贷还是相关合同的签订，均与XX公司无关。6、本案应当依法按照民间借贷法律关系进行审理。

XX公司辩称，1、林XX诉请的理由不能成立，林XX与茗都不存在商品房买卖关系，双方实际存在民间借贷的法律关系，且是高利贷的行为。2、内部认购协议书实际是抵押担保的法律关系，林XX并未实际向XX公司支付购房款，林XX在诉状中所称一次性向XX公司支付购房款与事实不符。3、本案应按民间借贷案件予以审理，或依法驳回林XX的无理之诉。

一审法院认定事实如下：一、林XX提交的《红星XX房屋内部认购协议书》和《收据》No.XXX。XX公司对该证据的真实性、合法性和证明目的均不予认可，称1、合同盖的是杨家置业合同专用章（3）及财务专用章（3），该两枚印章是XX公司持有并使用，XX公司没有与林XX签订协议，也没有出具收款收据。2、认购协议上林XX的签字纳印，无法确定是本人所签。结合林XX与XX公司法定代表人林XX的亲属关系，本案有虚假诉讼的可能。3、收款收据经办人处写的是林，与XX公司无关。4、据XX公司所述，签订协议是借贷的抵押担保，并非真实的买卖。XX公司对该证据的真实性、合法性和证明目的均不认可，称：1、双方实际是存在民间借贷的法律关系，并不存在商品房买卖关系，内部认购书是双方民间借贷的抵押担保合同，并不存在商品房买卖的法律关系。2、从内部认购书中林XX的签名及手印和诉状中的签名对比来看，不是同一人所签，对真实性提出质疑。3、本案名为房屋买卖，实为XX公司与林XX和林XX、吴XX之间的民间借贷关系，林XX是林XX的父亲，在当时是因为XX公司资金紧张，向林XX和林XX提出借贷，林XX与林XX是叔伯兄弟，双方就民间借贷事宜当时以三套住房作为抵押担保办理内部认购书，林XX并未实际向XX公司支付购房款，只是将原借贷的高利贷利息进行了抵押担保，双方的纠纷实际是民间借贷关系。

一审法院认为，1、林XX提交的《红星XX房屋内部认购协议书》上盖有名称为“陕西XX公司 合同专用章”的印章和署名为“林XX”的签名和指纹，且其内容中载明：“乙方已缴纳100%的款项”，即人民币835800元整后，双方签订本协议，签字后协议生效。”XX公司、XX公司虽对该协议上“林XX”的签名及捺印有异议，但对名称为“陕西XX公司 合同专用章”的印章及协议内容的真实性未持异议，在林XX对其个人签名效力认可后并无异议。XX公司称协议上的印章属于XX公司私刻冒用并持有使用，XX公司并不否认，XX公司、XX公司亦未提交证据证实其抗辩主张，故可确认XX公司以XX公司的名义与林XX签订的《红星XX房屋内部认购协议书》的行为是真实存在的。2、林XX提交的《收据》上盖有“陕西XX公司 财务专用章（3）”，载明“缴款单位 林XX 收款方式 现金 人民币 捌拾叁万伍仟捌佰元整 ￥835800 收款事由 14-11303”。XX公司、XX公司对该收据上的印章未持异议，XX公司称盖印章属于XX公司私刻冒用并持有使用，XX公司对此并不否认，XX公司、XX公司对此亦未提交证据证实自己的诉讼主张。林XX提交的证据可以证明林XX和XX公司之间签订有内部认购协议和林XX已支付购房款83.58万元的事实。二、1、XX公司提交的XX公司在2014年7月8日向林XX、吴XX借款XXX元的借条复印件和XX银行、XX银行的电子回单，证明XX公司向林XX、吴XX借款及向林XX、林XX和吴XX还款1738万元并另外用房、车、家具抵账的事实，证明双方存在高利贷的违法的民间借贷关系，也证明双方之间是民间借贷关系。林XX认为借条没有原件核对，故对其真实性、合法性及证据目的不予认可，电子回单主要反映的是林XX与林XX之间的借贷关系，与买卖房屋没有关联，不影响本案的房屋买卖合同关系。而认购协议是在借款关系形成以后才签订的。XX公司认为其并非借贷关系的当事人，不清楚借条的来源。但XX公司曾告知过XX公司与林XX之间存在借贷关系，并以房屋抵押，但具体过程XX公司不清楚，XX公司与林XX之间的借款关系应为事实；电子回单真实性认可，显示还款过程一直持续至今。本案应为民间借贷法律关系。一审法院认为，XX公司提交的借条，仅有复印件，且属于XX公司向林XX、吴XX出具的借条，不能证实双方之间存在借贷法律关系及不存在商品房买卖关系的诉讼主张，亦不能证实两者之间存在必然因果关系。电子回单所反映的账务往来，不足以证实其与本案房屋认购行为存在必然因果关系。XX公司、XX公司认为本案应按照民间借贷纠纷审理之抗辩理由，缺乏事实和法律依据。综上所述，林XX在双方签订的《红星XX房屋内部认购协议书》无法实际履行的情况下，要求解除合同，返还已经收取的购房款之诉讼请求，事实清楚，理由正当，依法应予支持。XX公司称合同及收据上的印章属于XX公司私自刻制并持有使用，且未实际与林XX签订合同并收取费用，XX公司并不否认，应视为当事人自认。故XX公司所述林XX的主张与己无关，不承担民事责任之抗辩理由，本院予以采信。XX公司没有证据对抗双方之间存在签订合同并收取购房款的事实，其所提交的证据不足以证实双方之间存在民间借贷关系，也不能证实其所述民间借贷行为与认购行为之间存在必然的因果关系，故XX公司的抗辩理由，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告林XX与被告西安XX公司以被告陕西XX公司的名义于2015年5月6日签订的《红星XX房屋内部认购协议书》予以解除。二、被告西安XX公司在本判决生效后十日内，向原告林XX返还购房款83.58万元。三、驳回原告林XX其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8900元，公告费300元，原告已预交，现由被告西安XX公司承担，连同上述应付款项一并给原告。

经审理查明，原审法院查明事实属实，双方当事人均无异议。

本院认为，本案争议的焦点是：XX公司对返还房款应否承担连带清偿责任。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第14条规定：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”案涉房屋系XX公司与XX公司之间合作开发项目，项目开发主体为XX公司，依双方合作协议XX公司销售所得款项全部汇入XX公司名义开设的专用账户，XX公司与XX公司之间为合作关系，应共担风险，故XX公司对案涉房款应承担连带清偿责任。一审法院仅以“XX公司称合同及收据上的印章属于XX公司私自刻制并持有使用，且未实际与林XX签订合同并收取费用，XX公司并不否认，视为当事人自认”这一理由，从而判定XX公司不承担民事责任，依据不足。综上，林XX的上诉理由成立，其上诉请求应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：

一、维持西安市未央区人民法院(2018)陕0112民初6505号民事判决第一、二项；

二、撤销西安市未央区人民法院(2018)陕0112民初6505号民事判决第三项；

三、陕西XX公司对西安XX公司向林XX承担的返还房款的责任承担连带清偿责任。

一审案件受理费按原审法院判决执行；二审案件受理费12158元（林XX已预交），由陕西XX公司、西安XX公司负担。

本判决为终审判决。