房改房是我国特定历史条件下的产物，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房支付改革政策规定，按照市场价、成本价或者标准价购买已建公有住房产权。房改房是国家对职工工资中过去没有包含住房消费资金的一种实物补偿，是我国住房制度由使用群无偿分配制向住房商品化过渡的形式。房改房的房价不由市场供求关系决定，而是由政府根据实际建房成本及折旧，以标准价或成本价出售，其出售对象是特定的，购买房改房的人只能是承住在该房的本单位职工或其配偶，并且需符合房改的条件。房改房的面积有严格的政策控制，按级别确定住房标准，在出售方面有着特定的优惠政策和特殊补贴，价格在标准价或成本价的基础上按照配偶双方的工龄、职务或职称给予优惠折扣。

房改房问题覆盖面广，涉及城镇职工千家万户的切身利益。特别是配偶一方死亡后，另一方参加房改取得的房产，过去由于最高院的司法解释和住建部的行政规章存在冲突，法官对不同案件的理解不一样，司法实践中各地裁判观点不统一。

《最高人民法院关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属于夫妻共同财产的函的复函》中认为工龄只是一种政策性补贴，房产产权的归属和房屋出资情况有一定的关系。已死亡配偶去世后，遗产没有发生继承，购买的房产属于夫妻共同财产；如果遗产已经继承，购买的房产为健在一方的个人财产。

1999年4月17日，建设部住房司《关于唐民悦房改房产权认定问题的复函》（建住房市函【1999】005号）答复：“按照目前我国城镇住房制度改革的有关政策，按成本价或标准价购买公有住房以城镇职工家庭（夫妇双方）为购房主体，且每个家庭只能享受一次。本案中，唐民悦按房改政策购买住房时享受了其配偶的工龄优惠，该住房应视为唐民悦与其配偶共有财产。”该答复确定了房改房无论配偶一方是否死亡，均归双方共同所有的部门政策。

《民法典》第十三条规定，自然人从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。自然人去世后，不能再以其名义实施民事行为，取得物权上的归属。所以认为该所取得的房产为夫妻共同财产也是有牵强的地方。

2018年6月11号北京市高级人民法院关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答中统一了北京地区对该问题的认知，考虑到自然人死亡后民事权利能力中止，但也肯定了已死亡配偶在购房中的贡献。解答中第六条“被继承人购买公房时根据工龄政策福利，使用已死亡配偶工龄折抵房款的，所获工龄政策福利能否折算后作为遗产分割？按成本价或标准价购买公房时，依国家有关政策折算已死亡配偶一方工龄而获得政策性福利的，该政策性福利所对应财产价值的个人部分应作为已死亡配偶的遗产予以继承。该政策性福利所对应的财产价值计算参考公式：（已死亡配偶工龄对应财产价值的个人部分÷购买公房时房屋市值）×房屋现值。”中明确了工龄是政策性福利，也是财产性利益，该财产性利益的部分对应的财产价值可以作为遗产进行分割。已故配偶工龄折算出比例为（已死亡配偶工龄对应财产价值的个人部分÷购买公房时房屋市值）。

对此，笔者查询了北京的类案判例，发现实践中对于工龄折算出的财产价值其实各不相同。本文对工龄折算的财产比例进行探讨。

一、案例：(2020)京0106民初25335号

案情介绍：曲某铭与赵某森系夫妻关系，赵某森系初婚，曲莫铭系再婚，婚后育有一女曲某1，曲金铭与前妻育有一女曲某2。曲某铭于1998年3月23日死亡，赵某森于2018年8月4日死亡，其二人父母均先于其二人死亡。2001年经单位同意，抵扣了赵某森41年工龄，曲某铭41年工龄，按照1999年时发布的文件，经计算实际成交价为16 529元，购买总建筑面积52.4平方米的房屋。乙方应交纳公共维修基金1362元，合计17 891元。诉讼过程中原、被告双方均认可房屋价值为2350000元。

法院认为：关于诉争房屋的权属性质，购买诉争房屋是否使用夫妻双方共同积蓄以及是否使用已死亡配偶生前工龄，均不足以产生诉争房屋物权取得主体的认定基础，赵兰森在曲金铭死亡后签署购房协议并办理权属证明，诉争房屋产权并非在曲金铭与赵兰森婚姻关系存续期间取得，故诉争房屋并非曲金铭与赵兰森的夫妻共同财产。但基于房改房具有出售对象特殊性、房屋价格特殊性、优惠政策每个家庭只能享受一次等特点，从房改政策亦可以看出，职工的工龄优惠是一种十分重要的因素，是考虑到我国长期低工资制、住房福利性分配制度，房改房相当于将多年的工资差额一次性补发给职工。职工生前虽未实际取得工龄优惠，但工龄优惠实际来源于死者生前的贡献，应理解为个人的财产利益。该福利具有极强的人身属性，不能无视已故配偶的人身属性而将福利随意归于健在配偶一方。遗产形式不应拘泥于公民死亡时已有的物质财产，亦包含死亡后因其生前行为而转化的财产利益。因此，工龄优惠应认定为专属于已故配偶个人的财产性利益，可作为已故配偶的遗产予以继承。考虑双方生活居住情况及双方举证、陈述，本院认为曲某1应尽到了较多的赡养义务，故在分割曲金铭的遗产时，曲某1应当予以多分，具体数额本院根据购房时曲金铭的工龄价值在购买房屋款项所占比例，综合购房款支付、对房屋贡献大小、诉争房屋的现状现值予以酌定。曲某铭与赵某森登记结婚时，曲某2已经十岁，且在曲某铭与赵某森再婚后仍以随祖父母在河北生活为主，故本院综合考虑抚养的时间、经济与精神的抚养程度等因素综合判断认为，曲某2与赵某森之间未形成继父母子女关系，赵某森死亡后的遗产，应由其法定继承人曲某1继承，曲某2无权主张分割。

法院判决：曲某1于本判决生效之日起十日内给付曲某2房屋折价款250 000元。

结合案件情况可倒推出已故配偶曲某森工龄折算出的财产比例至少为21.2%，计算公式为250000/2350000*2=0。2127.同时，我们注意到曲某1尽到了比较多的赡养义务，应当多分。据此可知，按照该判决曲某森42年工龄折算出的比例应当比21.2%多。

二、案号： (2020)京0102民初5818号

案情介绍：被继承人娄某2与刘某系夫妻，二人未生育子女，二人收养一子娄某1，并于1971年2月9日办理入户登记。娄某2于2000年9月22日死亡，于2001年9月26日因死亡注销户口，未留有遗嘱。娄某2之父母均先于其死亡。1994年11月23日，娄某2（乙方）与红义住宅经营公司（甲方）签订房屋租赁契约，租赁涉案房屋一套。2005年3月，刘某（买方、乙方）与北京市广安汽车修理厂（卖方、甲方）签订公有住房买卖合同，约定刘某购买涉案房屋一套，房价款为34045元。根据广安汽车修理厂出售公有住房房价计算表及购房人配偶情况调查函，刘某购买涉案房屋时使用已故配偶娄某2 42年工龄。2005年3月16日，北京市西城区国土资源和房屋管理局为刘某填发房屋所有权证，北京市西城区红居南街××房屋一套，建筑面积54.3平米，登记在刘某名下。2011年12月24日，刘某与案外人张某签订存量房屋买卖合同，约定刘某将涉案房屋以110万元的价格出售给案外人张某。2018年8月14日，案外人张某与案外人吴某签订北京市存量房屋买卖合同，约定张某将涉案房屋以448万元的价格出售给案外人吴某。双方认可房屋现值为448万元，但对购买房屋时的市值产生争议。法院对2005年3月16日房屋市值进行了评估，该房屋市场价值总额为260912元。

法院认为：涉案房屋系在娄某2生前承租，娄某2死亡后，刘某在按成本价购买公房时，依国家有关政策折算了已死亡配偶娄某2的42年工龄而获得政策性福利，该政策性福利所对应财产价值的个人部分应作为娄某2的遗产进行继承。诉讼中，双方均认可娄某2工龄对应财产价值的个人部分为18764元，本院对此不持异议。政策性福利所对应的财产价值计算参考公式=（已死亡配偶工龄对应财产价值的个人部分÷购买公房时房屋市值）×房屋现值。经核算，涉案房屋中娄某2的遗产为322188.02元。

法院判决：被告刘某于本判决生效之日起十日内支付原告娄某1 161094.01元。

根据上述案件信息可知，房屋现值为448万，已故配偶娄某2工龄部分对应的财产价值为18764元，购买时房屋市值由评估机构进行评估为260912元。据此倒推，（18764÷260912）×4480000=322188.02元，那么娄某2 42年工龄对应的比例为18764÷260912=0.0719，也就是7.19%

对比上述两个案例，同为北京地区的判决。为何使用差不多年限的工龄购买了相差不大面积的房产，已故配偶工龄折算财产比例能相差3倍之多？购买时的房屋市值究竟应当如何理解？是购买时购买人支付的对价还是购买时商品房的市价？

房改房作为特殊时代的产物，具有特殊的时代意义。除肯定了已故配偶工龄在房改时的财产价值外，对有争议购买房屋时的市值应当予以明确。笔者认为，出于公平角度考虑，购买时房屋时的市值应当为工龄购房计算表中的可计算出的房屋成本价。因房改政策至今变化不大，也就是说购房者不管是在1999年购房，还是在2020年购房，支付的房屋价款相差不大。但随着我国商品房经济的发展，北京作为首都房价涨幅在全国各省市居于前茅，极端一些，是不是购房时间越晚，已故配偶工龄的财产价值就会越小直至不见？如果是上述情况，那肯定已故配偶工龄部分的财产价值又有什么意义呢？

综上所述，笔者认为，出于公平的角度考虑，应当充分的论证购买房屋时的价值应当如何认定一事，这样才能保障相关继承人的权益。