《不动产婚内共同还贷及增值计算方法错误纠正》

婚内共同还贷及增值的

计算方法错误纠正

在离婚案件中，不动产的分割对于离婚双方来讲，往往关系重大。目前我国法院审理此类案件，涉及婚内共同还贷及增值的计算方法，笔者认为存在错误。

一、现行计算方法错误的具体表现。

现行法院在针对婚内共同还贷及增值的的数额，等于以夫妻共同还贷部分乘以不动产升值率。不动产升值率，是用不动产现价格除以不动产成本，不动产成本包括购买时不动产价格+共同还贷的利息部分+其他费用（包括契税、印花税、营业税、评估费等）。[参见：《最高人民法院司法观点集成（第三版）?民事卷》 人民法院出版社 2017年8月第3版  第308页]

这种计算方法的错误之处在于不动产升值率的计算。可举例说明：

甲男2004年购房一套，当时价格18万元，甲男首付8万元，从银行贷款10万元，契税等其他费用1万元，婚前甲男还贷本息合计5万元。2008年甲男与乙女结婚，房屋价值41万元，产权登记在男方名下。婚姻关系存续期间双方共同还贷10万元将贷款清偿完毕，其中本金7万元，利息3万元。2012年离婚时房屋现值90万元。

根据现行计算方法计算如下：

不动产升值率=90万元÷（18万元+3万元+1万元）=4.09

婚内共同还贷及增值=10万元╳4.09=40.9万元。

夫妻每人应分=40.9万元÷2=20.45万元。

错误的原因在于：结婚时的房屋价值41万元系甲男个人财产，且已经存在，这部分在结婚以后至离婚时也是处于升值状态，婚后共同还贷的10万元也是处于升值状态。这两部分共同使房屋升值，且升值率应相同。根据升值率，可计算出房屋的现值，即婚后共同还贷部分乘以升值率加上结婚时房屋价值乘以升值率：

10万元╳4.09+41万元╳4.09=208.59万元。

通过这样的计算，与房屋现值90万显然差距巨大。所以，问题出在不动产升值率的计算上。目前的不动产升值率计算方法错误在于忽略了结婚时房屋价值的升值，没有将结婚时房屋价值的升值考虑在内，并且是将购买时不动产价格计算进不动产成本。

如果是将结婚时的房屋价值列入不动产成本，也不对，因为忽略了结婚时房屋价值在婚后也存在着升值。可以再计算一下：

不动产升值率=90万元÷（41万元+3万元+1万元）=2

婚内共同还贷及增值=10万元╳2=20万元

夫妻每人应分=20万元÷2=10万元

二、正确的计算方法。

先计算出不动产升值率，再用婚后共同还贷部分乘以不动产升值率。

不动产升值率的计算方法为：设不动产升值率为X，则结婚时房屋价值乘以不动产升值率加上婚后共同还贷部分乘以不动产升值率，即等于房屋现值：

41万元╳X+10万元╳X=90

X=1.765

即不动产升值率应为1.765。

    婚内共同还贷及增值=10万元╳1.765=17.65万元。

夫妻每人应分=17.65万元÷2=8.825万元。

通过上述计算，对于结婚时房屋价值和离婚时房屋现值做价格评估才应有真正的意义。上述个人意见对否，请指正，并欢迎探讨。