租赁合同纠纷：张沂峰律师二审锁定优惠款折抵，16万余元租金获支持

律师观点分析

租赁合同纠纷：张沂峰律师二审锁定优惠款折抵，16万余元租金获支持

摘要： 租了三间商铺，后来把其中两间买下来，很多人会想：自己的房子凭什么还交租金？上诉人就是这么算的，要求退还已交租金和押金6万余元。张沂峰律师代理出租方，把购房优惠款与租金折抵的法律关系讲透——买下产权不等于租赁合同自动消灭。二审维持原判，16万余元租金及违约金获支持。

一、买下租赁商铺，租金就不用交了？

租赁合同纠纷中，承租人买下租赁物后主张“自己的房子不再付租金”，看似有理，实则混淆了所有权与租赁合同关系。本案上诉人景某租赁某商业区三间商铺，租期三年，前两期租金已付。2018年7月，景某从产权方手中买下其中两间商铺，随后主张自购买之日起该两间房屋的租金不应再向出租方支付，要求退还已交租金及押金共计6万余元，并拒付第三期租金16万余元。

张沂峰律师代理出租方某商业运营公司应诉。他没有被“买了房还要交租”的朴素逻辑带偏，而是把案件事实拉回到两份合同上：商铺租赁合同确立的是租赁关系，委托经营管理协议则明确约定三年租金一次性支付、承租人已收到三年租金。两者结合，购房时的优惠款折抵的正是这三年租金。产权归谁，不影响租赁合同项下已约定的租金支付义务。一审支持了出租方诉请，景某不服提起上诉，二审维持原判。

二、约50万元收据的“真面目”：优惠款不是白给的

本案胜负的关键，在于一份金额约50万元的租金收据。景某购房当日向产权方出具三张租金收据，金额均约16万元，共计约50万元。上诉人主张这是自己“已付租金”的凭证，既然房子买了，租金就该退。张沂峰律师则指出：这组收据恰恰证明三年租金已通过购房优惠款方式折抵给承租人。

具体而言，景某购房总房款经“交5万抵10万”、18%优惠款一次性返还等优惠后，成交价约213万元，18%正好对应约50万元，即三年租金。委托经营管理协议第三条第二款更明确记载：“租金支付方式三年一次性支付。甲方与出卖人签订《商品房买卖合同》时已收到三年租金。”张沂峰律师将购房意向书、商品房买卖合同、租金收据、委托经营管理协议四份证据串联，证明优惠款与租金折抵是同一交易安排，不存在“重复收租”。二审法院采纳该论证，认定产权方以优惠款折抵了委托经营管理期间的租金，租赁合同关系仍然存在，景某拒付第三期租金构成违约。

执业16年深耕合同纠纷与租赁合同领域，张沂峰律师深知：这类案件不能只看“谁买了房”，而要看“租金对价从哪里来、合同怎么约定”。收据不是孤证，放到交易全流程中才能看清它的真实性质。

三、二审只审上诉请求，守住一审事实认定

二审法院仅围绕上诉请求审查。景某上诉主张一审推定其一次性支付租赁价款约50万元与事实相悖，并要求退还租金、押金。张沂峰律师在答辩中不纠缠“买房是否划算”的商业逻辑，而是紧扣两点：一是委托经营管理协议对三年租金一次性支付有明确约定；二是购房优惠款与租金折抵有完整证据链支撑。一审认定事实清楚、适用法律正确，二审应予维持。

最终，二审法院认定景某未按约支付第三期租金构成违约，应承担违约责任，一审判决正确。对出租方而言，16万余元租金、违约金及保全费获得支持；对承租人而言，则是一次深刻的合同教训——买下租赁物产权，不等于租赁合同项下已约定的租金义务自动消灭，优惠购房与租金折抵更不能混为一谈。

结语

租赁合同纠纷中，“买了房还要不要交租”是常见争点，但法律判断不能停留在朴素直觉上。张沂峰律师在本案中的代理工作，没有纠缠产权归属的表面争议，而是把购房优惠款、租金收据、委托经营管理协议串成完整交易链条，让法院看清“优惠款折抵租金”的真实安排。执业16年，张沂峰律师在合同纠纷、租赁合同领域始终坚持“看合同条款、看交易背景、看证据链条”，善于从多份文件中还原当事人真实意思。对出租方而言，租金折抵安排务必在合同中写清写透；对承租方而言，购房优惠与租金义务是两回事，签约前应算清账、看明白条款，避免因理解偏差陷入违约被动。