商品房预售合同纠纷：交11万余元诚意金难退，张沂峰律师二审守住返还权益

律师观点分析

商品房预售合同纠纷：交11万余元诚意金难退，张沂峰律师二审守住返还权益

摘要： 交了11万余元诚意金，等来的不是商品房买卖合同，而是开发商“你不签就算违约、诚意金不退”。普通人面对只约束购房者的承诺书，是不是只能认栽？张沂峰律师没有硬碰口头承诺，而是转向预约合同解除与缔约过失，抓住开发商长期不磋商、格式承诺书责任失衡，二审维持返还诚意金及购房款。

一、口头承诺没证据？换个思路打预约合同

商品房预售纠纷中，购房人最容易吃亏的地方，是把开发商的宣传和口头承诺当真，却没留下证据。本案购房人张某与某置业公司签订《承诺书》，缴纳诚意金及购房款共计11万余元，约定预留商铺。开发商口头承诺交付时间，后来却发通知要求张某三日内签约，否则另行销售且不退还预留金。张某要求退还诚意金，一审支持，开发商上诉称从未作出相关口头承诺，张某未按期签约构成违约。

张沂峰律师代理张某二审应诉。他没有硬碰“口头承诺是否存在”这一举证难点——证人证言对承诺书份数和记载事项均不知悉，继续纠缠难以取胜。张沂峰律师及时转换思路：双方签订的是预约合同，目的是将来订立商品房买卖合同；开发商长期未与购房人积极、有效磋商，至诉讼时仍未作出签订本约的要约，导致合同根本目的不能实现，预约合同理应解除，诚意金应当返还。二审法院采纳这一论证，认定开发商未积极磋商，购房人要求解除预约合同的理由正当。

二、只罚购房者的承诺书，不能成为赖账挡箭牌

本案《承诺书》由开发商预先拟制，内容几乎全是约束购房人的条款：不按期交诚意金、不按期签约，就放弃商铺、诚意金不退；但对开发商自身何时交付、何时签约、不履约承担什么责任，却只字未提。张沂峰律师抓住这一责任失衡点，指出开发商自行制作的承诺书未约定自己的责任条款，明显加重购房者责任，不能成为其拒绝返还诚意金的挡箭牌。

执业16年深耕商品房预售与合同纠纷领域，张沂峰律师深知：预约合同纠纷不能只看谁没签字，更要看谁在推动交易、谁在设置单方免责条款。购房人作为完全民事行为能力人固然有审慎审查义务，但开发商利用格式承诺书把风险全部转嫁给购房者，同样应承担缔约过失责任。二审法院最终认定双方应根据各自缔约过失承担相应合同责任，判令开发商返还诚意金及购房款。

三、开发商不磋商，预约合同目的落空谁担责

预约合同的核心，是双方遵循诚实信用原则继续协商，最终签订本约。张沂峰律师在代理中把时间线讲得很清楚：开发商收取诚意金后，长期未与购房人进行积极、有效磋商，至诉讼时仍未作出签订商品房买卖合同的要约行为，签订本约的根本目的已不能实现。既然开发商自己都没有推动签约，就不能反过来把未签约的责任全部推给购房人。

这一论证避开了口头承诺举证不足的短板，把争议拉回到预约合同解除的归责问题上。二审法院最终认定，在预约合同对签订本约时间未作约定的情况下，解除责任难以归咎于购房人一方，购房人要求解除预约合同的理由正当。对购房人而言，11万余元诚意金及购房款获得返还支持；对开发商而言，则是一次深刻的教训——格式承诺书只约束购房者、不约束自己，最终逃不掉缔约过失责任。

结语

商品房预售纠纷中，购房人往往处于证据和信息弱势。张沂峰律师在本案中的代理工作，没有在口头承诺的真伪上死磕，而是转向预约合同解除、开发商磋商义务和格式条款责任失衡，用法律逻辑弥补证据短板。执业16年，张沂峰律师在商品房预售、合同纠纷领域始终坚持“看合同性质、看磋商过程、看责任分配”，善于从开发商单方拟制的文本中找出责任失衡点。对购房人而言，交诚意金前要看清承诺书约束的是谁、退款条件是什么；对律师而言，预约合同案件既要看得懂承诺书，更要看得穿承诺书背后的缔约过失责任。