杨昌华律师
律师观点分析
上诉人（原审原告）：四川XX公司，住所地：四川省绵阳市安州区花荄镇文胜路西XX。法定代表人：雷X，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：杨XX，四川XX律师。
委托诉讼代理人：曾X，四川XX律师。
被上诉人（原审被告）：四川XX公司，住所地：四川省绵阳一环路东XX。
法定代表人：吴X，该公司总经理。
委托诉讼代理人：罗XX，四川XX律师。
被上诉人（原审被告）：高XX，女，1981年10月1日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。
被上诉人（原审第三人）：张X，男，1987年10月1日出生，汉族，住四川省绵阳市安州区。
委托诉讼代理人：唐XX，四川XX律师。
被上诉人（原审第三人）：黄XX，男，1984年4月4日出生，汉族，住四川省罗江县。
委托诉讼代理人：唐XX，四川XX律师。
上诉人四川XX公司（以下简称XX公司）因与被上诉人四川XX公司（以下简称XXXX）、高XX、张X、黄XX建设工程施工合同纠纷一案，不服四川省绵阳市安州区人民法院（2019）川0724民初1171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
XX公司上诉请求：一、依法撤销绵阳市安州区人民法院作出的（2019）川0724民初1171号《民事判决书》，发回重审或依法改判支持上诉人对被上诉人的全部诉讼请求。二、由被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。事实及理由：一审法院认定的下列事实错误。1.一审判决书第7页，“本院认为，原告与被告四川XX公司在庭审过程中签订的《友良?朝阳新城弱电智能化系统安装工程结算书》（以下简称《结算书》）确定了最终金额，在签订该结算书时并未扣除被告四川XX公司应支付的违约金，应视为原告已放弃主张违约金的诉讼请求”错误。该《结算书》是按合同包干总价减去双方确认的XXXX不再继续实施合同内项目的工程款，得出的XX公司应付XXXX的工程价款，该工程价款仅是对工程款的结算，并未涉及对XXXX应付违约金的结算。XX公司在整个诉讼过程中均主张XXXX要支付违约金，从未撤销该诉讼请求。一审法院仅凭《结算书》就认定XX公司已放弃主张违约金的诉讼请求，无法律及证据支撑，违背客观事实，系错误认定。2.一审法院仅判决高XX承担退还20,000元及利息，没有判决XXXX共同承担退还责任错误。高XX在案涉工程的行为均代表XXXX，包括签订《施工合同》、项目的实际管理、签订《以房抵款协议书》、签订《补充协议》及实际履行补充协议的行为、与XX公司当面或电话商议撤销案涉房屋的买卖备案登记、与张X、黄XX协商撤销案涉房屋的买卖备案登记等等，高XX涉案工程的行为均代表XXXX，承担退还20,000元款项及利息的主体应该是XXXX，又由于高XX实际收取了该20,000元款项，因此高XX承担连带退还责任。一审仅判决高XX承担退还20,000元款项及利息错误。3.一审判决第7页，“庭审中查明该房屋已被原告出售给第三人张X、黄XX并办理了购房贷款，被告四川XX公司并无房屋所有权，该诉讼请求主张的诉讼主体错误，……该商品房买卖合同纠纷原告可与第三人及按揭银行另行协商处理或诉讼解决”，上诉人认为一审该认定错误。XX公司与张X、黄XX签订的《商品房买卖合同》，名义上是商品房买卖，实际上是以房抵工程款行为。张X、黄XX签订商品房买卖合同系受XXXX指定，履行《以房抵款协议书》中的相关以房抵款手续，XX公司与张X、黄XX之间并无房屋买卖的真实意思，而且在办理了张X、黄XX房屋交易网上签约备案后，该协议书其余部分并未履行，XX公司实际是以银行转账方式支付了XXXX68万元工程款，因此，张X、黄XX及XXXX应共同负责撤销该签约备案，返还该二套房屋给XX公司，XX公司的一审诉讼主体并无错误，由于XX公司在签订《以房抵款协议书》后，又签订了《补充协议》，将4套商业房屋及一套住房折价889,305元抵将付的工程款，并没有包括《以房抵款协议书》中备案在张X、黄XX名下的二套住房，再次证明张X、黄XX及XXXX应共同负责将该二套案涉房屋返还给XX公司的事实。通话录音能够证明张X、黄XX及XXXX同意撤销网上签约备案、返还房屋的事实。签订《以房抵款协议书》及《补充协议》时，XXXX已经违约，双方实际上已经无法再按照合同包干总价结算，而且也未到支付工程款的时间节点，因此，参照相关法律规定，该两份属于以房抵债性质的协议应属无效，张X、黄XX及XXXX应共同负责将该套案涉房屋返还给XX公司。基于上述证据，一审法院驳回XX公司要求XXXX及张X、黄XX撤销备案、支付资金占用费、返还房屋的诉讼请求错误。
XXXX辩称，本案一审认定事实清楚，XX公司与XXXX就工程款项通过《结算书》已经进行了确认，原签订的补充协议确定抵偿889,305元工程款和履约保证金已经履行完毕，未完的事项已经约定了自行解决。高XX不是我方明确授权委托人，XX公司对其身份是明知的，高XX收取两万元的费用并非我方授权，我方也不知情，返还该费用应当由其本人返还。XX公司诉称以房抵债协议无效并没有事实法律依据，抵偿总额140万元抵偿方式合法有效，最终确认的工程结算金额XXX.9是双方在诉讼过程中一致确认的，本案生效文书确定后，我方会按照相关的结算书与上诉人就抵偿和收取款项的差额4万余元予以返还，也会要求XX公司履行其原有的补充协议办理相应房屋产权手续，综上，上诉人的合法请求没有事实法律依据，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。
高XX未作答辩。
张X、黄XX共同辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，判决合法，请求二审法院依法驳回XX公司的上诉请求。XX公司与张X、黄XX二人签订的商品房买卖合同真实合法有效，是真实意思表示。该商品房买卖合同也已登记备案，张X、黄XX二人也已经履行了自己的全部付款义务。因此根据法律规定案涉两套房屋的所有权人属于张X和黄XX，XX公司与张X、黄XX二人若发生纠纷也应当是商品房买卖纠纷，我们认为XX公司将我方列为被上诉人是错误的。
XX公司向一审法院起诉请求：1.判令XXXX从2016年9月16日起按500元/天向XX公司支付违约金，直到工程完工为止（截止2019年5月1日应付462,500元）；2、判令XXXX向XX公司退还位于界牌镇“友良·朝阳新城”A区3幢1楼2号、C区1幢1单元4楼2号商品房，从2016年7月14日参照抵偿价465,103元并按年利率6%向XX公司支付资金占用费（截止2019年5月1日资金占用费为75,579.24元），并判令第三人张X、黄XX配合XX公司办理该房屋备案登记的撤销；3、判令XXXX和高XX向XX公司退还现金20,000元，并从起诉之日起按年利率6%向XX公司支付资金利息。
一审法院认定事实：2013年11月21日，XX公司与XXXX的委托代理人高XX签订《友良·朝阳新城弱电智能化系统安装工程施工合同》，合同约定XX公司将友良·朝阳新城智能化弱电系统施工工程发包给XXXX，合同包干总价款为XXX元。2015年10月28日，双方签订了《以房抵款协议书》，约定XX公司用位于绵阳市安州区.00元抵付部分弱电智能系统化安装费。协议签订后，XX公司按协议约定并按XXXX的指定，将上述房屋在原安县房地产交易所进行了网上签约备案：Ａ区3幢1楼2号商品房备案登记到黄XX的名下、Ｃ区1幢1单元4楼2号商品房备案登记到张X的名下（《商品房买卖合同（预售）》的编号分别为：201XXXX3315、201XXXX3316，合同备案号分别为10428、10429）、Ａ区3幢13楼4号商品房备案登记到高XX的名下。张X、黄XX分别与XX公司签订《商品房买卖合同（预售）》，并在中国XX办理了购房贷款，XX公司支付了首付款及部分贷款本金及利息。2016年7月13日，XX公司与XXXX签订《补充协议》约定XX公司已向XXXX支付工程款680000元，工程完工后还应支付工程款800000元，另外应退还履约保证金40000元，合计840000元；XXXX在2016年9月15日前完成所有的工程施工，逾期按500元／天向XX公司支付违约金，XX公司以朝阳新城XX、3、4、5号商业用房，Ａ区3栋1单元13楼4号住房折价889305元抵扣XX公司应支付的工程款和履约保证金840000元，XXXX退还XX公司现金49305元，XX公司在2016年7月19日前将上述房产备案到高XX、张X名下。2018年10月18日，XX公司向高XX转款20000元，要求高XX安排张X、黄XX配合办理备案撤销登记。
另查明，2019年7月26日，XX公司与XXXX签订《友良·朝阳新城弱电智能化系统安装工程结算书》，双方结算该工程项目最终结算金额为1,438,445.95元。
一审法院认为，XX公司与XXXX在一审庭审过程中签订的《友良·朝阳新城弱电智能化系统安装工程结算书》确定了最终结算金额，在签订该结算书时并未扣除XXXX应支付的违约金，应视为XX公司已放弃主张违约金的诉讼请求。XX公司要求XXXX退还的“友良·朝阳新城”A区3幢1楼2号、C区1幢1单元4楼2号商品房从2016年7月14日参照抵偿价465,103元并按年利率6%向XX公司支付资金占用费，并判令张X、黄XX配合XX公司办理该房屋备案登记撤销的诉讼请求，一审庭审中查明该房屋已被XX公司出售给张X、黄XX并办理了购房贷款，XXXX并无房屋所有权，该诉讼请求主张的诉讼主体错误，且购房贷款涉及按揭银行相关权利，故对XX公司的该诉讼请求，一审法院不予处理，该商品房买卖合同纠纷XX公司可与张X、黄XX及按揭银行另行协商处理或诉讼解决。XX公司要求XXXX和高XX向XX公司退还现金20,000元，并从起诉之日起按年利率6%向XX公司支付资金利息的诉讼请求，一审庭审中高XX确认XX公司向其转账20,000元要求协调张X、黄XX配合退房，但高XX收款后并未完成协调张X、黄XX退房，故该诉讼请求一审法院予以支持。
一审法院遂判决：一、由高XX在一审判决生效后三日内向XX公司退还20,000元,并以该款金额为基数从2019年5月15日起按照年利率6%支付利息至该款付清之日止；二、驳回XX公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务履行。一审案件受理费9,382元，减半收取计4,691元，由XX公司负担4,523元，高XX负担168元。高XX应承担费用XX公司已预交，由高XX在向XX公司退款时一并支付。
本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。二审查明：1.《以房抵款协议书》中载明友良·朝阳新城XX（现登记备案于黄XX名下）的总房款为251,263元、C区1幢1单元4楼2号（现登记备案于张X名下）的总房款为214,060元。而两份《个人购房借款/担保合同》载明黄XX的贷款金额为195,000元，张X的贷款金额为215,000元。即总抵房款金额扣减贷款金额后，黄XX还应向XX公司支付56,263元，而张X向XX公司超额支付的940元，XX公司则应予以返还。2.XX公司代黄XX还贷27,300元，XX公司代张X还贷31,170元。综上，黄XX还应向XX公司支付83,563元（总房款251,263元-总贷款金额195,000元+已代为还款金额27,300元）；张X还应向XX公司支付30,230元（总房款214,060元-总贷款金额215,000元+已代为还款金额31,170元），二人共计还应向XX公司支付113,793元（83,563元+30,230元）。
另查明：XX公司作为甲方与XXXX作为乙方在2019年7月26日签订的《友良·朝阳新城弱电智能化系统安装工程结算书》约定：“一、结合现场施工条件情况，甲方决定不再继续实施项目的名称、单价、数量及金额见下表”：
序号
名称
单价
数量
金额
1
三合一
375
1
375
2
二合一
300
56
16800
3
电脑监视器
875
1
875
4
三进三出
300元/工
4
1200
5
高压电子脉冲围栏主机
3312.05
1
3312.05
6
电子巡更器
16
37
592
7
楼宇对讲机未安装
人工80元/户
约230户
18400
合计
41,554.05元
XX公司在一审中提交一份《弱电项目未完工程清单》，其上载明未完工有：“1.三合一防雷器7个、二合一防雷器56个的防雷都未做。……2.监视器应为12个，实际只有11个。……3.三进三出停车场系统未完工。……4.高压电子脉冲围栏设备主机少1台。……5.电子巡更点少37处。……”
经二审审理查明的其余事实与一审一致，本院依法予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点为：1.XXXX是否应承担责任；2.XX公司要求退房的上诉请求是否成立；3.XXXX要求支付违约金的上诉请求是否成立。
关于XXXX是否应承担责任的问题。一审已查明诉争的两套“友良·朝阳新城”A区3幢1楼2号、C区1幢1单元4楼2号已经分别备案在黄XX、张X名下。XX公司自愿将20,000元转给高XX要求撤销诉争两套房屋的备案登记，该行为表明了XX公司认可抵房行为的对象是高XX个人。XXXX未收取该20,000元，且诉争的两套房屋并未登记在XXXX名下，同时,XX公司未提供足够的证据证明高XX收取该20,000元的行为系受XXXX之委托。据此，XXXX并非诉争的以房抵债合同关系的当事人，XX公司要求XXXX承担返还该20,000元及利息的上诉请求，于法无据，本院不予支持。
关于XX公司要求退房的上诉请求是否成立。XX公司与张X、黄XX就“友良·朝阳新城”A区3幢1楼2号、C区1幢1单元4楼2号两套房屋分别签订《商品房买卖合同（预售）》，张X、黄XX二人已就诉争的两套房屋办理了贷款手续，并偿还了部分贷款，且该两套房屋现已被备案登记在张X、黄XX名下。XXXX并非该两套房屋的所有权人，XX公司要求XXXX退还该两套房屋并支付相应资金占用费的上诉请求，于法无据，本院不予支持。XX公司要求张X、黄XX配合其撤销诉争房屋备案登记的上诉请求，事实和法律依据不充分，本院不予支持。
XX公司与XXXX在2015年10月28日的《以房抵款协议书》中约定XX公司以友良·朝阳新城XX、C区1幢1单元4楼2号两套房屋抵偿其欠付XXXX的弱电智能系统化安装费用，高XX在XXXX代表人处签字。而后张X、黄XX二人因与高XX之间存在债权债务关系，高XX将该两套房屋又以“以房抵债”的方式将该两套房屋的债权转让给张X、黄XX二人，但由于友良·朝阳新城XX、C区1幢1单元4楼2号两套房屋并未实际抵偿XX公司的债务，因此该两套房屋的物权转移仍需要支付相应的对价。张X、黄XX系高XX的债权人，高XX以该两套房屋将其对张X、黄XX的债务清偿完毕，那么支付该两套房屋相应对价的义务人应为高XX，也即高XX应向XX公司支付诉争两套房的剩余房款113,793元。
关于违约金是否应当支付的问题。XX公司主张XXXX未按照《补充协议》的约定在2016年9月5日完成涉案工程的施工，应承担违约责任。XX公司主张XXXX存在违约之事实，并提交《弱电项目未完工程清单》以证明XXXX存在部分工程未完成的情况。但根据《友良·朝阳新城弱电智能化系统安装工程结算书》第一项载明的XX公司与XXXX一致同意的XX公司不再继续实施项目的内容可以看出，XX公司所主张的XXXX未完工部分与双方在《友良·朝阳新城弱电智能化系统安装工程结算书》中约定的不再继续施工的内容基本一致，且XX公司与XXXX双方是在《友良·朝阳新城弱电智能化系统安装工程结算书》中同意扣除前述不再继续实施的工程量后，方才得出涉案工程项目的最终结算金额为1,438,445.95元（1,480,000元-41,554.05元）。即XX公司在审理中所提交的关于XXXX违约未按时完工的内容实际上是XX公司与XXXX在《友良·朝阳新城弱电智能化系统安装工程结算书》已约定不再继续施工的内容，XX公司以该部分作为证明XXXX存在违约的情况，不符合客观事实，关于XXXX存在违约的主张，本院不予支持。
综上所述，XX公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持四川省绵阳市安州区人民法院（2019）川0724民初1171号民事判决第一项，即：“由被告高XX在本判决生效后三日内向原告四川XX公司退还20,000元,并以该款金额为基数从2019年5月15日起按照年利率6%支付利息至该款付清之日止”；
二、撤销四川省绵阳市安州区人民法院（2019）川0724民初1171号民事判决第二项，即：“驳回原告四川XX公司的其他诉讼请求”；
三、高XX在本判决生效后三日内向四川XX公司支付113,793元房款；
四、驳回原审原告四川XX公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务履行。
一审案件受理费9,382元，减半收取计4,691元，由四川XX公司负担3565.16元，高XX负担1,125.84元。二审案件受理费9,382元，由四川XX公司负担7,130.32元，高XX负担2,251.68元。
本判决为终审判决。