租赁合同纠纷二审民事判决书

律师观点分析

审理经过

上诉人胡朝某为与被上诉人张瑞某、唐正某、吴莉某、刘某、尹建某租赁合同纠纷一案，不服四川省乐山市市中区人民法院作出的（2014）乐中民初字第726号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月15日受理后，依法组成合议庭，于2014年11月5日公开开庭进行了审理。上诉人胡朝某及其委托代理人刘芳，被上诉人张瑞某、唐正某、刘某、尹建某及其委托代理人李卫东、王莉佳，被上诉人吴莉某的委托代理人李卫东、王莉佳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明：2010年2月4日，胡朝某与乐山市市中区棉竹镇袁坝村五社签订《土地使用权流转合同》，约定乐山市市中区棉竹镇袁坝村五社将100.81亩（含大观园）土地使用权（曾发包给乐山市天池联众投资有限公司），以原合同相同内容发包给胡朝某承包，其中田64.66亩，旱地36.15亩。合同还约定了其他内容。2013年1月13日，唐正某、吴莉某、刘某与胡朝某签订《土地租赁协议》，约定：胡朝某将乐山市市中区棉竹镇大观园的土地约100.81亩土地使用权（即上述流转约定的土地）租赁给唐正某、吴莉某、刘某、尹建某、张瑞某使用；前两年每年租金为75万元，租金每年一付，第三年起每年租金在上年基础上递增5%等；胡朝某积极负责协调当地政府及村民关系，保证唐正某、刘某、尹建某、张瑞某能正常合法使用该土地。2013年3月26日，张瑞某、尹建某、唐正某、刘某签订合作协议，约定共同投资大观园内地块，资金由四方共同平均出资、利益共享。2013年5月11日，张瑞某与胡朝某签订《补充协议》，约定大观园内地块3月1日无法交付使用，双方协商延期至4月1日起算，唐正某、刘某、尹建某、张瑞某已将全款交付胡朝某，如在8月底无法使用该土块，胡朝某全款退给唐正某、刘某、尹建某、张瑞某，并算清挖山平地等费用。《土地租赁协议》签订后，唐正某、吴莉某、刘某、尹建某、张瑞某陆续向胡朝某支付租金75万元。

另查明，乐山市市中区棉竹镇袁坝村五社100.81亩土地性质系农业用地。唐正某与吴莉某系夫妻关系。张瑞某、唐正某、刘某、尹建某、吴莉某等租用上述土地使用权用于经营农家乐，协议签订后，唐正某、吴莉某、刘某、尹建某、张瑞某便开始挖山平整土地，准备经营农家乐时被国土管理部门阻止，修建未进行。胡朝某转租土地使用权未经原出租人乐山市市中区棉竹镇袁坝村五社同意。唐正某、吴莉某、刘某、尹建某、张瑞某于2014年1月13日起诉至该院，请求依法判决：1、解除唐正某、吴莉某、刘某、尹建某、张瑞某与胡朝某于2013年1月13日签订的《土地租赁协议》及2013年5月11日签订的《补充协议》；2、胡朝某返还唐正某、吴莉某、刘某、尹建某、张瑞某土地使用权租金750000元；3、胡朝某赔偿唐正某、吴莉某、刘某、尹建某、张瑞某平地等费用267000元；4、胡朝某支付唐正某、吴莉某、刘某、尹建某、张瑞某租金的资金占用利息损失30000元。

审理中，唐正某、吴莉某、刘某、尹建某、张瑞某还提供大观园土石方挖运费的收款收据，用以证明其平整土地用去267000元。胡朝某认为票据系收款收据，对此费用不予认可。

该院在审理中向唐正某、吴莉某、刘某、尹建某、张瑞某释明其与胡朝某双方签订的《土地租赁协议》违反了法律、行政法规的强制性规定，属于无效协议，原告变更诉讼请求为：1、胡朝某返还唐正某、吴莉某、刘某、尹建某、张瑞某土地使用权租金750000元；2、胡朝某赔偿唐正某、吴莉某、刘某、尹建某、张瑞某平地等费用267000元；3、胡朝某支付唐正某、吴莉某、刘某、尹建某、张瑞某租金的资金占用利息损失30000元。

一审法院认为

原审法院审理认为：胡朝某通过土地使用权流转的方式取得土地承包经营权，该宗土地应为农业用地。唐正某、吴莉某、刘某、尹建某、张瑞某与胡朝某双方签订的《土地租赁协议》，虽然系双方真实意思表示，但该租赁协议内容改变土地的农业用途，用于非农业建设，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”的规定。因此，双方签订的《土地租赁协议》违反了法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，唐正某、吴莉某、刘某、尹建某、张瑞某请求胡朝某返还土地使用权租金75万元的请求符合法律规定，该院予以支持。因双方在签订《土地租赁协议》改变土地使用性质都存在过错，故唐正某、吴莉某、刘某、尹建某、张瑞某与胡朝某的损失由各自承担。唐正某、吴莉某、刘某、尹建某、张瑞某请求胡朝某赔偿其平地损失和支付租金占用利息损失的主张，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，判决：一、胡朝某在本判决生效后十日内返还张瑞某、唐正某、刘某、尹建某、吴莉某土地使用权租金75万元；二、驳回张瑞某、唐正某、刘某、尹建某、吴莉某的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取7111.5元（唐正某、吴莉某、刘某、尹建某、张瑞某已预交），由张瑞某、唐正某、刘某、尹建某、吴莉某负担1461.5元，由胡朝某负担5650元（在本判决生效后七日内交纳）。

上诉人诉称

上诉人胡朝某不服原审法院作出的前述民事判决，向本院提起上诉称：胡朝某在不知晓张瑞某、唐正某、吴莉某、刘某、尹建某租赁讼争土地用于经营农家乐的情况下，与其签订了《土地租赁协议》，双方约定胡朝某保证张瑞某等五人能合法、正常使用该土地。因张瑞某等五人在使用讼争土地过程中改变了土地的用途和现状，导致土地使用违法，被相关部门阻拦停工，故张瑞某等五人因此所受的损失应自行承担。因张瑞某等五人挖山平地，将胡朝某原有修建的道路等设施损毁，胡朝某因此受到的损失很大，故胡朝某不应返还张瑞某等五人土地租金75万元。如果要返还租金，对方应先将损毁的设施全部修复。综上，原审法院认定事实不清，请求二审法院：1、撤销原审判决；2、依法改判上诉人胡朝某不返还被上诉人张瑞某、唐正某、吴莉某、刘某、尹建某土地使用权租金75万元；3、二审诉讼费用由被上诉人张瑞某、唐正某、吴莉某、刘某、尹建某承担。

被上诉人辩称

被上诉人张瑞某、唐正某、吴莉某、刘某、尹建某答辩称：讼争土地属于农业用地，但胡朝某转租讼争土地并未征得绵竹镇袁坝村村委会同意或者备案，且在签订《土地租赁协议》之前，胡朝某就已将讼争土地用于经营农家乐。双方在签订前述协议时，约定了我方按原状使用讼争土地，我方并没有改变土地用途，故双方签订的上述协议应属无效。造成合同无效，胡朝某存在重大过错，且其所受损失明显低于我方的损失，故胡朝某应返还张瑞某、唐正某、吴莉某、刘某、尹建某支付的土地租金75万元。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院查明

本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为

本院认为：根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十三条第二项“土地承包经营权流转应当遵循以下原则：（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；”和《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，本案讼争土地属农业用地，张瑞某、唐正某、吴莉某、刘某、尹建某租赁讼争土地用于经营农家乐，改变了土地的农业用途，故胡朝某与张瑞某、唐正某、吴莉某、刘某、尹建某签订的《土地租赁协议》应属无效。胡朝某基于该无效合同取得的土地租金75万元，应当返还给张瑞某、唐正某、吴莉某、刘某、尹建某。结合《土地租赁协议》内容、双方当事人在一审中提供的照片以及在一、二审中的陈述，能够证实胡朝某在签订《土地租赁协议》时已经知晓张瑞某、唐正某、吴莉某、刘某、尹建某租赁讼争农业用地用于经营农家乐，故胡朝某与张瑞某、唐正某、吴莉某、刘某、尹建某都有过错，应当各自承担相应的责任，且胡朝某并未充分举证证明张瑞某、唐正某、吴莉某、刘某、尹建某在挖山平地时损坏了胡朝某现有的设施以及受损设施的价值，故胡朝某主张不应返还土地使用权租金75万元的上诉请求，于法无据，本院不予支持。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费14223元，由胡朝某负担。

本判决为终审判决。