2014年8月25日，法院向区房管局发出限期举证通知书，要求其于接到通知书之日起五日内向法院明确某广场小区物业管理区域范围并提供相应证据。2014年8月28日，区房管局向法院提交回复意见书，称“该小区已投入使用但尚未划分物业管理区域，故我局认为该物业属于未划分物业管理区域”。

焦点问题：在物业管理区域尚不能确定的情况下，行政机关能否对新成立的“业主委员会”予以备案？

判决结果：一审法院认为根据庭审中向区房管局调查显示，区房管局明确向法院回复称“无锡市某广场已投入使用但尚未划分物业管理区域，故我局认为该物业属于未划分物业管理区域”。根据《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》的相关规定，确定物业管理区域是成立业主大会、选举产生业主委员会的前提条件。依据《物业管理条例 》第五条第二款、《江苏省物业管理条例》第四条第一款、第八条、第九条，区房管局具有确定物业管理区域、建立物业管理区域档案的职权。本案中，各方当事人对某广场小区物业管理区域范围存有争议，而物业管理区域范围的确定直接关系到业主范围的确定及后续选举程序的效力是否合法。该小区作为一个整体建造项目，区房管局在物业管理区域范围不明确且未对底层商铺不在范围内作出合理解释的情况下，即对明珠业主委员会予以备案，属事实不清，主要证据不足，应予撤销。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1目之规定，判决撤销无锡市某区住房保障和房产管理局于2014年3月10日作出的对某广场业主委员会核发业会备（2014）第1号备案登记的行为。

某区住房保障和房产管理局、某广场业主委员会不服一审判决，提起上诉。二审法院认为原审法院判决正确，应予维持。

法条链接：《物业管理条例》

第五条县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。

第十条同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

《江苏省物业管理条例》

第四条县级以上地方人民政府住房和城乡建设或者房产行政主管部门 (以下简称物业管理行政主管部门）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

第八条 新建物业出售前，建设单位应当将划定的物业管理区域向物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门备案，并将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。

已划定物业管理区域并实施物业管理但尚未向物业管理行政主管部门备案的，由物业服务企业向物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门备案。

已投入使用但尚未划分物业管理区域的，由县（市、区）物业管理行政主管部门会同街道办事处（乡镇人民政府）征求相关业主意见后确定物业管理区域。

第九条 县（市、区）物业管理行政主管部门应当建立物北管理区域档案。

物业管理区域档案应当载明物北管理区域的地理位置、四至界限、建筑物总面积、专有部分数量、业主共有部分主要情况、建设单位以及其他需要载明的事项。

案例评析：根据《物业管理条例》第八条、第九条之规定，业主大会应当由物业管理区域内全体业主组成，且一个物业管理区域只能成立一个业主大会，住房和城乡建设部在《业主大会和业主委员会指导规则》第七条也明确规定：业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。依据上述规定，物业管理区域的确定是业主大会成立的前提条件。

根据一审法院已经查明的事实，涉案小区的物业管理区域尚未划分，故该小区业主的投票权数、业主人数、投票专有面积等多方面因素无法确定，因此本案中业主大会决议不仅在实体上不符合《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》的规定，程序上也存在重大瑕疵。

笔者在此提醒物业行政主管部门，在业委会成立或换届选举过程中应高度重视物业管理区域的划分问题，物业行政主管部门明确物业管理区域仅是确定业主范围及判断后续选举程序的效力是否合法的前提，而且划分物业管理区域也是具有可诉性的具体行政行为，如业主认为物业行政主管部门不履行职责或履行不当，可通过诉讼途径寻求救济，进入司法程序后，物业行政主管部门不划分或划分不当都存在败诉风险。